Misslungene Wohnungspolitik: Falsche Rezepte neu aufgekocht

Die Große Koalition hat eine Wohnungspolitik wie in den 1970er-Jahren verfolgt. Mietpreisregulierungen und der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus - all dies ist schon damals gescheitert. Ein Gastbeitrag von Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte im Institut der deutschen Wirtschaft Köln.

Die Wohnungspolitik spielt seit einigen Jahren wieder eine große Rolle in Deutschland. Kein Wunder: Wohnraum ist knapp, die Mieten in den Großstädten steigen rasant. Im Wahlkampf 2013 war die Mietpreisbremse deshalb eines der großen Themen. Mittlerweile ist sie in den meisten Bundesländern eingeführt. Bei neuen Mietverträgen darf seitdem die ortsübliche Vergleichsmiete nur um zehn Prozent übertroffen werden - einen Effekt auf die Mieten hatte die Einführung allerdings bislang nicht. Unter anderem wird immer wieder beklagt, dass Vermieter bei der angegebenen Vormiete schummeln können.

Doch letztlich ist es gut, dass die Bremse nicht wirkt. Denn da die relevante Bezugsgröße - der Mietspiegel - weit unter dem Marktniveau liegt, würde eine wirksame Mietpreisbremse die Mieten de facto einfrieren. Welche Folgen dies haben kann, zeigen die internationalen Erfahrungen aus den 1960er- und 1970er-Jahren: Vermieter verkaufen an Selbstnutzer und Mieter scheuen den Umzug, da Wohnungen kaum zu finden sind. Insgesamt wird der Markt dadurch schwer zugänglich. Zudem investieren Hausbesitzer weniger in die Bestände, weil sich die Instandsetzung und Modernisierung nicht mehr lohnt. Der schwedische Ökonom Assar Lindbeck kam daher schon vor fast 50 Jahren zu dem Schluss, dass die Mietpreisbegrenzung die erfolgreichste bekannte Methode sei, um eine Stadt zu zerstören – mit Ausnahme der Bombardierung, wie er süffisant hinzufügte.

Eine weitere Maßnahme der Großen Koalition, um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu bekämpfen, war eine stärkere Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Der Bund hat die Finanzmittel zu diesem Zweck auf 1,5 Milliarden Euro verdreifacht. Gemeinsam mit den Ländern wurden allein 2016 3,4 Milliarden Euro für die soziale Wohnraumförderung ausgegeben. Dennoch entstanden in dem Jahr nur 24.600 neue Sozialwohnungen. Und die kommen oft nicht denen zugute, die sie brauchen - nur 45 Prozent der Mieter im sozialen Wohnungsbau gelten als armutsgefährdet. Auch das ist altbekannt.

Statt sich an den Fehlschlägen der 1970er-Jahre zu orientieren, sollten die tatsächlichen Probleme adressiert werden - allen voran das fehlende Bauland. Solange das Bauland vor allem in den Städten so knapp ist wie derzeit, werden Maßnahmen wie etwa die zusätzliche Förderung von Sozialwohnungen vor allem die Preise von Grundstücken erhöhen. Fakt ist: Ohne weitere Bautätigkeit in den Städten wird es keine nennenswerte Entspannung bei den Mieten geben. Städte wie München, Frankfurt oder Berlin können in den nächsten 15 bis 20 Jahren mit rund 10 Prozent mehr Einwohnern rechnen. Wenn sie den dafür benötigten Wohnraum nicht bereitstellen können, werden Wohnungen zum Luxusgut.

Neue Stadtviertel sind unerlässlich

Oft wird gesagt, die Bundesregierung könne wenig daran ändern, dass das Bauland knapp ist, weil die Kommunen für Ausweisung von Flächen zuständig sind. Doch dies ist nur teilweise richtig. Ein wesentlicher Ansatz wäre zum Beispiel, die derzeitige Grundsteuer in eine Bodenwertsteuer umzuwandeln. Heute wird Bauland oft gar nicht besteuert - mit der Folge, dass es häufig nicht bebaut wird. Schließlich lohnt sich das Warten, wenn sich das Grundstück pro Jahr um 10 oder 15 Prozent verteuert.

Eine Bodenwertsteuer würde dies ändern, denn dann müsste auch für Brachflächen eine Steuer bezahlt werden. Das wäre ein wichtiger Anreiz, um die Bebauung von Flächen zu beschleunigen. Darüber hinaus sollte die Bundesregierung die Städte bei der Entwicklung neuer Viertel unterstützen. Neue Stadtviertel sind unerlässlich, um genügend Bauland zu erschließen. Aber oft sind die Städte mit dem Ausbau der notwendigen Infrastruktur überfordert. Deshalb braucht es eine Reform der Städtebauförderung.

Zudem könnte der Bund ganz unmittelbar etwas für die Mieter in den Städten tun, indem das Wohngeld endlich kontinuierlich an steigende Mieten angepasst würde und nicht nur alle sieben Jahre wie bisher. Bauministerin Barbara Hendricks hat dies nun für die nächste Legislaturperiode in Aussicht gestellt. Besser wäre es gewesen, dies als zuständige Ressortchefin bereits in dieser Legislaturperiode umzusetzen ,anstatt die Fehler der Vergangenheit zu wiederholen.

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