Kritische Auseinandersetzung mit der staatlichen Grundstückspolitik: Schulterschluss zwischen Kommunen und privaten Investoren

Als Thilo Sarrazin in seiner Funktion als Finanzsenator Berlins im Jahr 2004 die gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW-Gruppe) mit seinen 65.700 Wohn- und Gewerbeeinheiten für 405 Millionen Euro veräußerte, dachte er sehr wahrscheinlich, ein gutes Geschäft gemacht zu haben.

Schließlich übernahm das Kaufkonsortium um die Investoren Cerberus und Goldman-Sachs auch die Schulden in Höhe von 1,56 Milliarden Euro. Zudem standen nicht geringe Investitionen für die in die Jahre gekommenen Wohnungsbestände an. Doch aus Investorensicht war der GSW-Verkauf mit rund 30.000 Euro je Wohneinheit (inklusive Schulden) ein Schnäppchen – vor allem rückblickend.

15 Jahre nach der Privatisierungswelle hat nun die Rekommunalisierungswelle begonnen. Berlin kaufte über eine seiner sechs kommunalen Wohnungsbauunternehmen für 920.000 Millionen Euro knapp 6.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten aus teilweise alten GSW-Beständen zurück. Ado Properties erhielt dafür einen stattlichen Preis in Höhe von 155.000 Euro pro Einheit. Das Preisniveau lag damit mehr als 5-mal höher als 15 Jahre zuvor.

Grundsätzliche Fragen der Immobilienpolitik

Dieses Beispiel macht deutlich, dass in der Debatte über eine staatliche Grundstückspolitik sehr grundsätzliche Fragen diskutiert werden müssen. Sollten Städte und Gemeinden auf dem Wohnungsmarkt als Marktakteur auftreten und Wohnraum für einkommensschwache Haushalte und Problemgruppen der Gesellschaft anbieten? Oder sind doch private Unternehmen in einem funktionierenden Markt die „besseren“ Marktakteure? Das Gleiche gilt für das eigentliche Hauptproblemfeld der aktuellen Wohnungsversorgung – dem Grundstücksmarkt. Sollten Kommunen dort mitmischen und eine Bodenvorratspolitik betreiben? Diesen Fragen wurde in den letzten Jahren vor dem Hintergrund der aktuellen Wohnungsknappheit in vielen Großstädten immer häufiger mit Antworten begegnet, die eine stärkere Rolle des staatlichen Handelns mit sich brachten. Die Politik ringt seit Jahren um schnelle Lösungen und will sich dabei nicht allein auf wohnungspolitische Instrumente beschränken. Außerdem sollen Fehler der Vergangenheit revidiert werden. Eine „neue“ Rolle für das staatliche Handeln wird gesucht.

Bei dieser „neuen“ Rolle muss jedoch Folgendes bedacht werden: Es ist richtig, dass viele Kommunen derzeit vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage personell in ihren Ämtern (Stadtplanung, Bauaufsicht, Liegenschaften) nicht gut aufgestellt sind. Planungsprozesse, Stadtumbau und Genehmigungsverfahren dauern häufig einfach zu lange. Hier gilt es, Handlungsfähigkeit herzustellen. Dabei dürfen durchaus die eigenen Fehler einer zu starken (Neo-)Liberalisierung und einer deutlich zu niedrig erwarteten Baunachfrage eingeräumt werden. Es gilt aber natürlich, den Blick nach vorne zu richten. Und hier bietet sich gerade jetzt in der Corona-Krise die Chance, den Attentismus bei der Digitalisierung hinter sich zu lassen, neues qualifiziertes Personal anzuwerben und bisherige nicht-digitalisierte Verwaltungsprozesse und Verfahren umzustellen.

Falscher Zeitpunkt für kommunalen Aktionismus

Gleichzeitig wäre es jedoch falsch, dass die Kommunen nun ihre kommunalen Wohnungsbestände umfassend ausweiten. Hierfür ist jetzt in der Hochpreisphase nicht der richtige Zeitpunkt. Wie das Beispiel Berlin zeigt, verschlingt ein solches Unterfangen sehr viel Geld, welches dann an anderer Stelle für zielgenauere Maßnahmen fehlt. Das Gleiche gilt für den Grundstücksmarkt. Natürlich haben Städte und Gemeinden, die in den letzten Jahrzehnten eine Bodenvorratspolitik betrieben haben, den Vorteil, dass sie Grundstücke schnell und kostengünstig entwickeln können. Auf die Stadt Ulm, in der sich rund ein Drittel des gesamten Stadtgebiets in eigener Hand befindet, blicken viele Kommunen mittlerweile neidvoll. Jetzt im großen Stil teure Flächen zu erwerben und dafür auch noch Fördermittel vom Land bereitzustellen, ist jedoch der falsche Weg.

Liegenschaftspolitik mit langfristiger Strategie

Das heißt aber wiederum nicht, dass ein behutsamer Einstieg in eine aktive Liegenschaftspolitik nicht möglich wäre. Voraussetzung hierfür ist jedoch die Entwicklung einer langfristigen Strategie, die beispielweise in einem Baulandbeschluss festgehalten wird. Hierbei sollte eine aktive und vorausschauende Boden- und Liegenschaftspolitik im Vordergrund stehen. Soziale Ziele, wie der Neubau bezahlbaren Wohnraums, sollten mit einem breiten Instrumenten-Mix erreicht werden. Hierzu zählen Flächenentwicklungen durch kommunalen Zwischenerwerb oder die Bestellung von Erbbaurechten. Mittels Konzeptvergaben und kooperativen Baulandmodellen können zudem kommunale Bauflächen nach bestimmten Kriterien und nicht nur zum Höchstpreis veräußert werden. Allgemein obligatorische hohe – mit Auflagen belegte – Quoten für alle Neubauprojekte, wie beispielweise in Frankfurt am Main im Mai 2020 beschlossen, laufen jedoch Gefahr, dass Investoren an vielen Projekten wenig Interesse zeigen. Wenn sich aber Investoren und private Vermieter aus dem Markt zurückziehen, ist keinem geholfen und das Ziel einer Ausweitung des Wohnungsangebots rückt in weite Ferne.

Kreislaufwirtschaft für Bauland

Die kommunale Politik sollte daher ihren Blick auf das Kernproblem lenken – und das ist das knappe Angebot bebaubarer Flächen. Um dieses zu vergrößern, ist insbesondere in den Großstädten mit ihren großen Flächenbeständen ein Flächenmanagement erforderlich, welches idealerweise ein System aus Bauland-, Baulücken- und Brachflächenkataster enthält. Dabei sollten sich die Kommunen als Dienstleister verstehen, die brachliegende oder mindergenutzte Flächen im Sinne einer Flächenkreislaufwirtschaft (wieder) auf den Markt bringen. Hierdurch können die vielerorts – aufgrund des kaum vorhandenen Angebots – zusammengebrochenen Märkte wiederbelebt werden. Sieht sich die Kommune nicht als Konkurrent zu privaten Investoren, sondern als Partner, dann ist der wichtige Schulterschluss aus kommunaler Politik und Verwaltung mit der Immobilienwirtschaft und den Bürgern vor Ort möglich.

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