Neben den Herausforderungen, welche die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten an den Markt stellt, wächst auch der politische Druck auf die Wohnungsmärkte. Trotz massiver Kritik steht nach dem Beschluss des Deutschen Bundestages vom 5. März dieses Jahres fest: Die Mietpreisbremse kommt. Anders als intendiert wird die Bremse Markt und Mieter jedoch nicht entlasten, sondern die Lage an angespannten Wohnungsmärkten langfristig sogar verschlimmern: Sie senkt die Renditeaussichten von Investoren und erhöht damit die Anreize Mietwohnungen an Selbstnutzer zu verkaufen. Das vorhandene Angebot an Mietwohnungen wird so gerade an den dynamischen Wohnungsmärkten der attraktiven Städte noch weiter verknappt. So sind in Berlin und Köln nach aktuellem Stand bereits weite Teile der neuvermieteten Immobilien von der Regulierung betroffen.

Die Wirkung der Mietpreisbremse hängt folglich entscheidend davon ab, wie gut der Mietspiegel den tatsächlichen Markt abbilden kann. Wird das tatsächliche Marktgeschehen nicht korrekt abgebildet, beispielsweise aufgrund veralteter Daten oder zu grober Einteilungen der Kategorien zur Wohnlage, kann die Mietpreisbremse wie ein Mietstopp wirken, der die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes langfristig gefährdet. Um diesen Fehlentwicklungen entgegenzuwirken, sollen die der Mietpreisbremse zugrundeliegenden Mietspiegel nach aktuellem Recht im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Zusätzlich müssen qualifizierte Mietspiegel alle vier Jahre neu erstellt werden.

Die vorliegende Analyse hat jedoch gezeigt, dass sich bereits innerhalb von sehr kurzen Zeiträumen vor allem in dynamischen Wohnungsmärkten sehr viele Veränderungen hinsichtlich der bedeutsamen Lagenbewertung ergeben können. Um den Anforderungen einer marktgerechten Einteilung zu entsprechen, müssten daher gerade in den dynamischen Wohnungsmärkten die Mietspiegel mindestens alle zwei Jahre nicht nur angepasst, sondern auf Grundlage aktueller Daten neu berechnet werden. Von einer ebenfalls diskutierten Ausweitung des Berechnungszeitraumes ist hingegen auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse strengstens abzuraten, da ein Mangel an aktuellen Daten nicht nur die Genauigkeit der Mietspiegel, sondern auch die Ausweitung des Angebotes an Mietwohnungen gefährdet.

Eine zusätzliche Gefahr der Mietpreisbremse liegt in ihren politischen Fehlanreizen begründet. Da die Bundesländer erstens auf der Grundlage sehr weicher Kriterien festlegen können, wo die Mietpreisbremse eingesetzt werden soll und die Erlassung zweitens keine direkten Kosten für die Landeskassen mit sich bringt, wird sie gerne von Politikern als Patentrezept in der Wohnungspolitik angewendet. Die jüngsten Beschlüsse des Landeskabinetts in NRW zu einer nahezu flächendeckenden Anwendung der Mietpreisbremse in insgesamt 22 Städten sind ein Indiz für einen sehr leichtfertigen Umgang mit drastischen Markteingriffen.

Dabei verlaufen die Entwicklungen der Mietwohnungsmärkte in jeder Stadt sehr unterschiedlich. Während gerade in sehr dynamischen Städten mit hohem Bevölkerungszuwachs meist ein akuter Mangel an verfügbarem Wohnraum besteht, ist in anderen Wohnungsmärkten vor allem der Mangel an einem spezifischen Wohnungstyp – wie beispielsweise kleine Wohnungen im innerstädtischen Bereich – das Hauptproblem. Grundsätzlich gilt: Wenn ein Markt besonders dynamisch ist, heißt das nicht, dass dort ein Marktversagen vorliegt, das umfassende staatliche Eingriffe rechtfertigen würde. Vielmehr ist dies ein Indiz dafür, dass sich eine Stadt schnell entwickelt und die jeweiligen Stadtentwicklungskonzepte mit diesen Entwicklungen Schritt halten müssen. Zentrale Bausteine für eine möglichst zeitnahe Anpassung des jeweils benötigten Wohnungsangebotes bilden dabei vorrangig die Ausweisung zusätzlicher Flächen für den Wohnungsbau und die Schaffung von Anreizen für den weiteren Wohnungsbau. Eine nicht sachgemäße und langfristig nicht mehr einschätzbare Wohnungsmarktpolitik ist demgegenüber der falsche Weg.

IW policy paper

Philipp Deschermeier / Heide Haas: Mietpreisdynamik in Köln und Berlin

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