Nach den Plänen der Bundesregierung werden die Wiedervertragsmieten in Deutschland ab 2015/2016 stärker reguliert. Vorgesehen ist, dass die Mieten nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen, wobei Neubauten und sanierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen werden. Dies ist ein starker Eingriff in den Mietwohnungsmarkt, indem seit vielen Jahrzehnten die Miethöhe bei neuen Verträgen frei gestaltet werden konnte. Gleichzeitig gewinnen damit die Mietspiegel, in denen die ortsübliche Vergleichsmiete definiert wird, erheblich an Bedeutung. Bislang spielte sie nur für bestehende Vermietungen eine Rolle. Viele Vermieter haben die Mieten bewusst nur moderat angehoben, weil sie davon ausgehen konnten, dass sie bei einer Wiedervermietung wieder das Marktniveau erreichen können.

Wie die geplante Mietpreisbremse wirken wird, hängt folglich entscheidend davon ab, wie gut der Mietspiegel den tatsächlichen Markt abbilden kann. Wird das tatsächliche Marktgeschehen abgebildet, werden tatsächlich nur einige wenige Vermieter mit überzogenen Mietpreisvorstellungen betroffen sein, doch wenn die Mietspiegel nach unten verzerrt sind, zum Beispiel aufgrund veralteter Daten oder zu grober Einteilungen, kann die Mietpreisbremse wie ein Mietstopp wirken, der die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes langfristig gefährdet. Wie die Mietpreisbremse wirken wird und welche Lagen und Wohnungstypen betroffen sein werden, ist bislang jedoch unklar. Nicht zuletzt auch deswegen, weil sich die Mietspiegel von Kommune zu Kommune stark unterscheiden.

In dieser Kurzstudie wagen wir daher ein Gedankenexperiment und analysieren, welche Vermietungen im Jahr 2014 betroffen wären, wenn die Mietpreisbremse schon gelten würde. Dabei vergleichen wir für zwei deutsche Großstädte das aktuelle Angebot im Mietwohnungsmarkt mit den Angaben der Mietspiegel, um zu erfahren, welche Vermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreiten. Unter den Regeln der Mietpreisbremse würde dies für die betroffenen Vermieter bedeuten, dass sie entweder ihre Mietforderungen reduzieren müssten, sofern das Mietpreisniveau im vorherigen Vertrag geringer war, oder aber dass zumindest weitere Erhöhungen vorerst nicht möglich sind. Als Beispiele wurden dabei der Kölner und der Berliner Wohnungsmarkt gewählt, weil erstens in beiden Märkten die Mieten in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind und zweitens beide Städte deutlich unterschiedliche Mietspiegel verwenden. Während Köln einen so genannten einfachen Mietspiegel verwendet, findet in Berlin ein qualifizierter Mietspiegel Anwendung, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen abgeleitet wurde.

Abschnitt 2 liefert zunächst einen kurzen Überblick über die Erstellung der Mietspiegel und die daraus abgeleiteten ortsüblichen Vergleichsmieten. Neben den quantitativen Merkmalen, die zur Wohnwertbestimmung herangezogen werden, zeigen sich die größten Unterschiede und Ungenauigkeiten der Mietspiegel in der Bestimmung der Wohnlagenqualität. In Abschnitt 3 schlagen die Autoren daher ein eigenes marktdatenbasiertes Verfahren zur Wohnlagenbewertung vor, das sich einerseits für beide Städte mit einer einheitlichen Methode ermitteln lässt und andererseits das Marktgeschehen genauer abbilden kann als die den gegenwärtigen Mietspiegeln zugrunde gelegten Lagekriterien.

Ein Abgleich der simulierten Mietspiegel mit den tatsächlichen Angebotsmieten soll in Kapitel 4 verdeutlichen, inwieweit Mietspiegel den tatsächlichen Wohnungsmarkt abbilden und welche Wohnungen besonders von der Mietpreisbremse betroffen sein werden. Der Beitrag schließt mit Schlussfolgerungen, insbesondere zu den erwarteten Folgen der Mietpreisbremse.

IW policy paper

Philipp Deschermeier / Heide Haas / Marcel Hude / Michael Voigtländer: Die Folgen der Mietpreisbremse – Eine Analyse am Beispiel der Wohnungsmärkte in Köln und Berlin

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