Bevölkerung und Wohnungsmarkt Image

Die kürzlich veröffentlichten Ergebnisse der Volkszählung deuten darauf hin, dass in Deutschland 1,5 Millionen Menschen weniger leben als es auf Grundlage der Geburts- und Sterbestatistik vermutet wurde. Auch die Befunde der Wohnungszählung sind überraschend: In Deutschland gibt es rund 41,3 Millionen Wohnungen und damit fast 500.000 mehr als gedacht. Auf Grundlage dieser Ergebnisse liegt die Vermutung nahe, dass es in Deutschland keinen weiteren Bedarf an der Schaffung von neuem Wohnraum gibt – doch dies ist ein voreiliger Fehlschluss. Die geringere Bevölkerungsgröße mindert die bestehende Nachfrage auf den Märkten keineswegs.

Nach den Ergebnissen des Zensus zu urteilen, standen im Mai 2011 durchschnittlich 4,4 Prozent der Wohnungen leer. Doch die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten sind mitunter immens. Während die höchste Leerstandsquote mit 9,9 Prozent in Sachsen zu finden ist, stehen in Hamburg gerade einmal 1,5 Prozent der Wohnungen leer (Schaubild). Es wird deutlich: Während mancherorts eine hohe Nachfrage nach Wohnraum für wenig Leerstand sorgt, werden andernorts die Objekte aufgrund ihrer Lage, Größe oder Ausstattung in einem geringeren Umfang nachgefragt.

Ein weiteres Ergebnis der Erhebungen besteht darin, dass pro Einwohner immer mehr Wohnraum nachgefragt wird. Während nach den jährlichen Erhebungen des Statistischen Bundesamtes zufolge die durchschnittliche Anzahl der Personen pro Haushalt seit Jahren sinkt, werden die Wohnungen selber immer größer. Laut Zensus beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße 90 Quadratmeter verteilt auf 4,4 Zimmer. Aber auch hier zeigen sich regionale Unterschiede: Während in den Ballungszentren Berlin und Hamburg nicht zuletzt aufgrund höherer Preise fast 40 Prozent der Wohnungen kleiner sind als 60 Quadratmeter, beträgt die durchschnittliche Wohnfläche in Rheinland-Pfalz über 100 Quadratmeter.

Auch über das Alter des bestehenden Wohnraumes liefert der Zensus präzisere Informationen. Trotz regionaler Wohnungsknappheit angesichts der steigenden Nachfrage lässt sich in Deutschland seit der Jahrtausendwende eine immer geringere Neubautätigkeit verzeichnen. Der größte Teil des heutigen Wohnungsbestandes (38 Prozent) wurde laut Zensus in den Jahren 1949 bis 1978 errichtet und mehr als ein Viertel sogar noch vor 1949. Lediglich 4,3 Prozent des Gebäudebestandes wurden seit 2005 gebaut. Eine genauere Betrachtung einzelner Regionen zeigt, dass die meisten Neubauten im Umland der Großstädte stehen. Der seit 2010 anhaltende Anstieg der Baugenehmigungen für Wohnungen deutet auf einen künftigen Anstieg des Angebotes hin. Aus dem hohen Anteil alter Wohnungen am Bestand folgt für viele Hauseigentümer in Deutschland ein hoher Sanierungsbedarf. Vor allem für die Einhaltung der Klimaschutzziele der Bundesregierung und zum Einsparen von Energiekosten kommen durch den Bedarf an neuen Heizungsanlagen, neuen Fenstern sowie einer besseren Dämmung Kosten auf die Eigentümer zu.

Die Ergebnisse des Zensus machen deutlich, dass der deutsche Wohnungsmarkt stets getrennt nach regionalen Besonderheiten betrachtet werden muss. Nicht an allen Standorten besteht ein Überangebot an verfügbarem Wohnraum und nicht in allen Gebieten herrscht gleichermaßen ein Sanierungsbedarf. Bei eventuellen politischen Maßnahmen müssen daher stets die lokalen Gegebenheiten mit berücksichtigt werden.

Gastbeitrag, 1. Dezember 2016

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