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In den vergangenen 12 Monaten sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen laut Daten von F+B in den 50 größten Städten um durchschnittlich 4,9 Prozent gestiegen. Damit steigen die Preise zwar nach wie vor kräftig, aber mit einer geringeren Dynamik als im Vorjahreszeitraum, als die Preissteigerung noch 7,4 Prozent betrug. Bei den Wiedervertragsmieten ist es umgekehrt, allerdings sind die Anstiege insgesamt deutlich geringer. Im Durchschnitt der Städte lag der Zuwachs seit dem 1. Quartal 2013 bei 3,2 Prozent, im Vergleichszeitraum dagegen bei 2,7 Prozent.

Insgesamt setzt sich der Trend fort, dass die Preise schneller steigen als die Mieten. Dies beunruhigt zunehmend die Marktteilnehmer, da auch die Bundesbank vor einigen Monaten vor einer Überhitzung gewarnt hat. Schließlich müssen die Preise durch die Mieten erklärbar bleiben. In den 7 größten deutschen Städten ist das Preis-Mietverhältnis seit dem 1. Quartal 2005 zwischen 8 und 31 Prozent gestiegen (Schaubild).

Im internationalen Vergleich ist dies jedoch moderat. Im Vorfeld der Finanzkrise stieg das Preis-Mietverhältnis in Spanien beispielsweise innerhalb von 5 Jahren um mehr als 80 Prozent an, und in vielen US-amerikanischen Metropolen gab es sogar Verdopplungen dieser Relation. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass schneller steigende Preise als Mieten aufgrund der Zinsentwicklung gerechtfertigt sind. Schließlich muss der Immobilienpreis auf die diskontierten Mieterträge zurückführbar sein, und da der Kapitalmarktzins weiter sinkt, müssen die Preise entsprechend reagieren. Nur wenn die Zinsen überraschend und kräftig steigen würden, könnte dies zu einer Preiskorrektur führen – hiervon ist jedoch nicht auszugehen.

Dass gerade in Hamburg und München die Preis-Mietverhältnisse besonders steigen, ist ein Ausdruck der Attraktivität dieser Städte. Angesichts der niedrigen Zinsen suchen Investoren Alternativen zu sicheren festverzinslichen Wertpapieren. Aufgrund ihrer etablierten Wirtschaftsstruktur sowie der besonders günstigen demografischen Entwicklung erwarten die Investoren, dass in diesen Städten auch künftig die Mieten steigen werden. Angesichts dieser Sicherheit geben sich die Investoren derzeit auch mit sehr geringen Renditen zufrieden.

Greift die geplante Mietpreisbremse, müssen solche Kalkulationen allerdings teilweise korrigiert werden. Insbesondere dort wo der Mietspiegel heute schon Mietpreise angibt, die weit unter dem Marktniveau liegen, führt die Begrenzung der Wiedervertragsmieten faktisch zu einem Mietstopp. Dann droht die Zahlungsbereitschaft der Investoren drastisch zu sinken. Allerdings könnte die weiterhin hohe Nachfrage von Selbstnutzern die daraus folgende Preiskorrektur weitestgehend kompensieren (Wohneigentum: Selbstgenutztes Wohneigentum auf dem Vormarsch).

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Gastbeitrag, 1. Dezember 2016

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