Wohnungsmärkte Image

Lange Zeit dienten die Städte vor allem der Arbeit und dem Konsum. Leben wollten die Menschen bevorzugt in stadtnahen Randlagen oder Speckgürteln und nahmen dafür lange Wege in Kauf. Seit mehreren Jahren erfreuen sich die Städte jedoch wieder großer Beliebtheit und wachsen seither stetig. Ob Jung oder Alt, die Menschen schätzen die kurzen Wege zur Arbeit, zum Supermarkt oder Arzt. Das vielfältige kulturelle und gastronomische Angebot erhöht die Attraktivität. Diese und weitere vielfältige Faktoren führten in den vergangenen Jahren zu einer ungeahnten Steigerung der Nachfrage nach Wohnraum in den Städten. In der Folge stiegen die Mietpreise seit 2010 in Berlin um 22 Prozent, in München um 12 Prozent oder in Hamburg und Köln jeweils um 10 Prozent.

Seit 2010 ist die Bautätigkeit in Deutschland stetig von 160.000 auf 245.000 Wohnungen pro Jahr angestiegen. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum rund eine Million Wohnungen in Deutschland neu errichtet. Es hätten aber seit dem Jahr 2010 in etwa 65.000 Wohnungen mehr gebaut werden müssen.

Doch diese deutschlandweite Betrachtung führt am Kern des Problems vorbei. Denn während in den Städten die Bautätigkeit nur langsam anzog und der eigentlich benötigte Bedarf bei weitem nicht bedient wurde, war sie andernorts zu hoch und übertraf den langfristig benötigten Bedarf. Betrachtet man die regionale Verteilung des Nachholbedarfs ohne die Bautätigkeit, die über dem eigentlich Bedarf stand, wird deutlich wie viel Nachholbedarf eigentlich besteht. In den Kreisen mit zu niedriger Bautätigkeit hätten zwischen 2010 und 2014 insgesamt 310.000 Wohnungen mehr errichtet werden müssen. Dieser Nachholbedarf konzentriert sich erwartungsgemäß auf die großen Ballungszentren und beliebten Universitätsstädte. 46 der 402 deutschen Kreise und kreisfreien Städte haben einen nennenswerten Nachholbedarf. Alleine für die fünf größten Städte Deutschlands beziffert sich der Nachholbedarf auf insgesamt 160.000 Wohnungen.

Am größten ist die Lücke in Berlin. Dort hätten zwischen 2010 und 2014 eigentlich 85.000 Wohnungen errichtet werden müssen. Fertiggestellt wurden allerdings nur knapp 30.000, sodass ein Nachholbedarf von 55.000 Wohnungen besteht (siehe Grafik). Auch in München und Hamburg hätten wesentlich mehr Wohnungen errichtet werden müssen, sodass Nachholbedarfe von 40.000 und 35.000 Wohnungen bestehen. Diese Nachholbedarfe müssen zu der sowieso noch weiter steigenden Nachfrage in den Metropolen hinzugerechnet werden, die das IW Köln vor kurzem in einen Baubedarf bis zum Jahr 2030 umgerechnet hat (Henger/Schier/Voigtländer - Der künftige Bedarf an Wohnungen). Nur wenn die Bautätigkeit in den Metropolen weiter steigt, kann eine Entspannung der Wohnungsmärkte erzielt werden. Kurzfristig ist dies jedoch kaum möglich, so dass mit weiteren Preissteigerungen gerechnet werden muss.

Hoher Nachholbedarf in deutschen Städten

Nachholbedarf an zusätzlichen Wohnungen aus den Jahren 2010 bis 2014 in kreisfreien Städten mit mehr als 500 Wohneinheiten Nachholbedarf (Berühren Sie die Punkte, um mehr zu erfahren)

Ansprechpartner

Gastbeitrag, 1. Dezember 2016

Michael Voigtländer in der Rheinischen Post Eigenheim-Förderung? Ja, aber richtig!Arrow

Angesichts niedriger Bauzinsen ist Wohneigentum heute fast überall günstiger als das Wohnen zur Miete. Doch viele Familien verfügen nicht über das nötige Eigenkapital. Statt neue Zuschüsse einzuführen, sollte der Staat die Nebenkosten senken. Ein Gastbeitrag von IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer in der Rheinischen Post. mehr

Gutachten, 28. November 2016

Michael Voigtländer / Björn Seipelt Wohnkostenreport – Droht eine Überhitzung des deutschen Wohnungsmarktes?Arrow

Die Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten für 402 Kreise zeigt, dass das Wohnen im eigengenutzten Wohneigentum auf breiter Basis deutlich günstiger ist als das Wohnen zur Miete. Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger als das Mieten. mehr