Aus dem Tal
Aus dem Tal

In den vergangenen Jahren haben sich vielerorts die Wohnungsmärkte stabilisiert. Wegen der steigenden Einkommen sind die Menschen bereit, mehr für die eigenen vier Wände auszugeben. Andere wiederum fangen wegen der vergleichsweise niedrigen Zinsen an zu bauen. Das hat zuletzt die Wohnungsmieten und -preise nach oben getrieben: Allein im Jahr 2010 legten die Wohnungsmieten und -preise in den größeren deutschen Städten um 2 bis 3 Prozent zu. Das ist zwar im internationalen Vergleich nur ein mäßiger Preisaufschlag. In Deutschland aber ist es der stärkste Anstieg seit 1994. Weil es sich neuerdings lohnt, in Gebäude zu investieren, werden hierzulande auch wieder mehr Wohnungen gebaut. So wurden zwischen 2007 und 2009 nur rund 150.000 bis 160.000 Baugenehmigungen pro Jahr erteilt; in diesem Jahr könnte nach IW-Schätzungen die 200.000er-Marke erreicht werden (Schaubild).

Eine wirkliche Trendwende ist das jedoch nicht. Vielmehr zeigt der Blick zurück, dass sich der Bausektor prozyklisch verhält – er leidet besonders stark in der Rezession und floriert im Boom. Dieser Zusammenhang darf allerdings nicht verallgemeinert werden. Aufgrund der schrumpfenden Bevölkerung etwa in Ostdeutschland profitiert die Bauwirtschaft dort nicht von der derzeitigen günstigen konjunkturellen Lage.

Die Bevölkerungsentwicklung ist mithin ein wichtiger Faktor, der die Bautätigkeit bestimmt, die Entwicklung der Baupreise und Mieten ein anderer. Nach James Tobin lässt sich der Zusammenhang zwischen Preisen und Mieten im Bestand und Neubau in eine Formel fassen – genannt Tobins Quotient, kurz Tobins Q. Mit dieser Formel lässt sich das Volumen an Bauinvestitionen bewerten. Tobins Q setzt sich zusammen als der Quotient aus dem Marktwert geteilt durch die Reproduktionskosten (=Neubau) eines Gebäudes, sowie dem Quotienten aus Neubaumiete geteilt durch Bestandsmiete. Ein Q kleiner als 1 heißt mithin, es lohnt sich nicht neu zu bauen.

Langsam bessere Bedingungen für die Bautätigkeit
Langsam bessere Bedingungen für die Bautätigkeit

Wie ein Blick auf die Entwicklung in 127 Großstädten zeigt, sind die Preise für Bestandsimmobilien in den vergangenen 15 Jahren um 13 Prozent gesunken, die Preise für Neubauimmobilien erreichen heute dagegen fast wieder das Niveau des Jahres 1995 (Schaubild). Der Q-Faktor ist also gesunken, was nach Tobins Theorie deutlich weniger Bauinvestitionen erwarten lässt. Dies ist intuitiv auch leicht nachvollziehbar, da bei sinkenden Preisen für Altbauten neue Gebäude im Verhältnis weniger lohnen.

Für Mieten lässt sich ebenfalls eine solche Rechnung aufmachen. So steigen die Bestandsmieten seit Jahren beständig. Sie liegen heute fast 10 Prozent höher als Mitte der 1990er Jahre. Gleichzeitig haben die Mieten für Neubauten nachgegeben. Auch dies geht mit einem sinkenden Q-Faktor einher. Den Investoren fehlt es an entsprechenden Preissignalen, um zu investieren. Denn die Mieten beschreiben die zu erwarteten Einnahmen. Wie auf jedem Markt steigt nur dann das Angebot, wenn hohe Gewinnchancen winken.

In den 127 größten Städten lassen sich die Investitionsschwankungen und die Bautätigkeit in den vergangenen 15 Jahren mit rund 20 Prozent durch Tobins Q erklären. Die Entwicklungen, aber auch der Erklärungsgehalt von Tobins Q sind jedoch zwischen den einzelnen Städten höchst unterschiedlich.

Frankfurt ist für Bauherren attraktiv
Frankfurt ist für Bauherren attraktiv

Ein Blick auf die zehn bevölkerungsreichsten Städte in Deutschland zeigt, dass es aktuell nur teilweise Signale für zusätzliche Bautätigkeit gibt. Nur in Frankfurt am Main, Düsseldorf und München ist Tobins Q zwischen 2010 und 2009 gestiegen (Schaubild). In Essen und Stuttgart ist dagegen Tobins Q kräftig gesunken. Die Daten unterschätzen allerdings Tobins Q, da die höhere Qualität der Neubauten nicht herausgerechnet werden kann. Hinzu kommt, dass aufgrund der Datenlage nur die Entwicklung bis 2010 betrachtet werden kann. Gerade in Berlin, Hamburg und München sind die Mieten jedoch in der ersten Hälfte 2011 kräftig gestiegen.

Nach Daten von Immobilienscout24.de sind die Angebotsmieten allein in Hamburg seit Januar um 1,7 Prozent gestiegen. Darüber hinaus zeigt der IMX, dass vor allem in Köln und in Frankfurt in den letzten 12 Monaten die Angebotspreise im Bestand schneller gestiegen sind als im Neubau. Hierzu passend deuten die aktuellen Daten in beiden Städten auf einen Sprung der Baugenehmigungen in diesem Jahr hin.

Teilweise gibt es Städte, wo die Voraussetzungen für Bauunternehmer zumindest in der Vergangenheit eigentlich ideal waren. Trotzdem stagniert der Eigenheim- und Mietwohnungsbau. Das ist immer dann der Fall, wenn – wie in Stuttgart aufgrund der Kessellage – bauwillige Investoren kein entsprechendes Angebot an attraktiven Standorten finden.

In München wächst der Wohnungsbestand ebenfalls weniger stark, als er es aufgrund der günstigen Umstände – z. B. hohe Mieten für Neubauwohnungen – eigentlich müsste. Hier allerdings drücken zwei Faktoren auf die Stimmung der Bauwilligen: Zum einen sind die Bodenpreise in der bayerischen Landeshauptstadt sehr hoch, was die Renditen bei neuen Wohnungen schmälert. Zum anderen agiert die Münchner Stadtplanung sehr vorsichtig und restriktiv bei der Ausweisung neuer Wohngebiete. Selbst im Umland von München wird weniger gebaut, als man eigentlich erwarten dürfte.

Grundsätzlich sind die Aussichten für die Bauindustrie trotz der demografischen Entwicklung nicht unbedingt düster – das lässt sich auf jeden Fall für Oberzentren und Universitätsstädte in ganz Deutschland sagen. Vor allem dort, wo viele Menschen hinziehen und in der Vergangenheit zu wenig gebaut wurde, besteht Bedarf an neuem Wohnraum. Zu diesen Regionen zählen zum Beispiel Berlin und die Großräume Hamburg und München. Nach aktuellen Daten des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumordnung konnte allein die Stadt München zwischen 2000 und 2009 einen Bevölkerungsanstieg von 9 Prozent verzeichnen.

Interessant ist auch, dass die Preis- und Mietentwicklungen in den Kernstädten bis weit über die Stadtgrenzen hinaus wirken. Investoren sind bei der Suche nach einem passenden Standort nicht auf eine Stadt begrenzt. Da das Baulandangebot in einem Agglomerationsraum gering ist und Baulandpreise in der Peripherie günstiger sind, wird selbstverständlich auch außerhalb der Stadtgrenzen gesucht. Es treten Spill-Over-Effekte auf, die umso größer sind, je weniger die Baulandnachfrage durch das Angebot innerhalb einer Stadt befriedigt werden kann und je enger die politische Abgrenzung der Kernstadt ist. Für die zehn bevölkerungsreichsten Städte konnte daher festgestellt werden, dass der Zusammenhang zwischen Tobins Q und der Bautätigkeit deutlich enger wird, wenn man nicht nur die Bauaktivitäten in einer Kernstadt, sondern auch jene der Anrainerkreise und Metropolregionen betrachtet. Die Korrelation zwischen Tobins Q und der Bautätigkeit steigt etwa für Frankfurt am Main von 25 Prozent auf über 90 Prozent, wenn man nicht nur die Stadtgrenzen, sondern die Metropolregion in die Berechnung miteinbezieht. Ähnliches gilt für Bremen und Essen. Es bestehen in den deutschen Ballungsräumen offensichtlich starke Filterprozesse zwischen den Kernstädten und dem Umland. Hier funktionieren die regionalen Wohnungsmärkte offensichtlich sehr gut.

* Die Studie „Tobins q und die Bautätigkeit im deutschen Immobiliensektor“ erscheint in den IW-Trends, Nr. 3/2011 und ist unter www.immobilienoekonomik.de abrufbar.

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