Immer weniger Baugenehmigungen
Immer weniger Baugenehmigungen

Teilweise wird gemutmaßt, dass diese Entwicklung bereits einen Vorgriff auf die demografische Entwicklung darstellt. Tatsächlich dürfte der Bedarf an Neubauten in der Zukunft geringer ausfallen. Allerdings ist bis zum Jahr 2020 von weiterhin steigenden Haushaltszahlen auszugehen. Darüber hinaus dürfte die Anpassung an die demografische Entwicklung aufgrund der langen Zeiträume weniger drastisch ausfallen.

Nach dem US-amerikanischen Nobelpreisträger James Tobin hängen Bauinvestitionen im Wesentlichen von der Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten ab. Wenn die Preise der Bestandsimmobilien anziehen und neue Gebäude im Verhältnis günstiger sind, lohnt sich der Neubau. Wenn hingegen die Bestandgebäude günstiger werden, fehlt es den Investoren an entsprechenden Preissignalen. Wie auf jedem Markt steigt also dann das Angebot, wenn hohe Gewinnchancen winken. Tobin bezeichnete das Verhältnis von Bestandspreisen zu Neubaupreisen mit Q, weshalb dieser Faktor in die Literatur auch als Tobin-Q eingegangen ist.

Wie ein Blick auf Deutschland zeigt, kann die Entwicklung der Preisverhältnisse die Entwicklung der Wohnungsbaugenehmigungen gut beschreiben (Schaubild). Gerade im Jahr 2007 hat sich das Preisverhältnis deutlich zuungunsten des Neubaus verschoben, worauf die Baugenehmigungen um fast 70.000 Wohnungen zurückgegangen sind. Nur im Jahr 2006 stiegen die Genehmigungen trotz eines fallenden Wertes für Q an, was jedoch primär auf das Auslaufen der Eigenheimzulage zurückzuführen ist.

Zwei Gründe sind für das fallende Q hauptverantwortlich. Erstens ziehen seit einiger Zeit die Baukosten deutlich an. Allein im Jahr 2007 stieg der Baupreisindex um 7,2 Prozent. Dies hängt vor allem mit den gestiegenen Rohstoff- und Energiepreisen zusammen. Und zweitens stagniert der Wohnungsmarkt seit über 10 Jahren. Nach dem neu berechneten Bestandspreisindex des Statistischen Bundesamtes sanken die Preise für Wohnimmobilien aus dem Bestand zwischen 2000 und 2006 sogar um fast 5 Prozent. Dass die Preise sich seit so vielen Jahren nur seitwärts bewegen, hängt vor allem mit dem Bauboom Anfang der 90er Jahre zusammen. Damals wurde mit der Euphorie der Wiedervereinigung und diversen Förderungen die Bautätigkeit massiv ausgeweitet. Im Grunde erholt sich der Wohnungsmarkt immer noch von dem Überangebot, das damals aufgebaut wurde. Hinzu kam die geringe Dynamik der wirtschaftlichen Entwicklung, die für die Wohneigentumsbildung nicht gerade förderlich war.

Für 2008 sind jedoch durchaus Impulse zu erwarten. Insbesondere die neu eingeführte Eigenheimrente könnte das Interesse an Wohnimmobilien steigern. Wie eine Umfrage des IW Köln zeigte, fällt die Entscheidung für Wohneigentum vielen Haushalten mit der Aussicht auf Zulagen und Steuervorteilen leichter. Bleibt darüber hinaus die Konjunktur weiterhin auf Kurs, dürfte sich dies auch bei den Immobilienpreisen niederschlagen. Ob dies jedoch ausreicht, um einen Effekt auf die Baugenehmigungen zu haben, bleibt abzuwarten. Schließlich sind die Baupreise seit Anfang des Jahres bereits um 1,2 Prozent gestiegen.

Ganz anders sieht es hingegen bei den Büroimmobilien aus. Auch in diesem Segment sind die Baukosten 2007 zwar um 7,3 Prozent gestiegen, gleichzeitig ziehen jedoch die Mieten, gerade auch in den Metropolen Frankfurt, München und Hamburg, kräftig an. Nicht umsonst sind die deutschen Bürostandorte in der Gunst der internationalen Investoren deutlich gestiegen. Im Ergebnis sind die Baugenehmigungen im Bürobereich im Jahr 2007 um fast 30 Prozent gestiegen. Einen noch stärkeren Zuwachs gab es nur bei den Hotels und Gaststätten: Hier lag die Steigerung bei dem genehmigten umbauten Raum sogar bei 69 Prozent.