Mit dem Ausbruch der Finanzkrise nahm das Interesse jedoch rapide ab. Wurden 2006 und 2007 noch etwa 280.000 Wohnungen pro Jahr gehandelt, waren es 2008 nur noch 116.000 und im 1. Halbjahr 2009 nur 11.000 Wohnungen (Schaubild). Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Jahr 2008 im Wesentlichen ein großer Verkaufsfall – die Privatisierung der LEG in Nordrhein-Westfalen – die Statistik trägt.

Boom
Boom

Nicht nur von der Nachfrage, sondern auch vom Angebot her kam der Markt zum Erliegen. Gerade die Kommunen mussten feststellen, dass die Bürger teilweise massiv gegen die Privatisierungsbemühungen protestierten. So erreichte eine Bürgerbewegung in Freiburg beispielsweise einen Verzicht auf den Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens. Dies wirkte auch abschreckend auf andere Städte und Gemeinden.

Nichtsdestotrotz erscheint es nicht unwahrscheinlich, dass der Verkauf öffentlicher Wohnungen bald von Neuem beginnt. Ursächlich hierfür sind die finanziellen Schwierigkeiten der Kommunen. Bedingt durch die Wirtschaftskrise brechen vielen Kommunen die Einnahmen weg. Auf der anderen Seite nehmen jedoch die Verpflichtungen zu, beispielsweise durch die Auflage, die Kinderbetreuung für unter Dreijährige auszubauen, oder aber durch die gestiegene Zahl von Arbeitslosengeld II-Empfängern, für die die Kommunen die Wohnkosten übernehmen müssen. Nach Zahlen der Deutschen Bundesbank stieg die Verschuldung der Gemeinden gegenüber 2008 bereits um 3 Milliarden Euro auf 121 Milliarden Euro. Ein weiterer Schuldenaufbau wird allgemein erwartet.

Wie man durch den Verkauf der kommunalen Wohnungen finanziellen Spielraum gewinnt, hat die Stadt Dresden gezeigt. Für 981,7 Millionen Euro verkaufte die Stadt 48.500 Wohnungen an Fortress. Mit diesem Geld konnte sich die Stadt aller Schulden entledigen und zusätzlich in Kindergärten und Schulen investieren und eine Stiftung mit einem Stammkapital von 25 Millionen Euro für die Förderung von kulturellen und sozialen Zwecken gründen.

Verluste
Verluste

Dass sich der Verkauf der öffentlichen Bestände zumindest für die Mehrzahl der Kommunen lohnen würde, zeigt auch ein Blick in die amtliche Statistik. Zwischen 2000 und 2007 beliefen sich die aggregierten Verluste der öffentlichen Wohnungsgesellschaften auf 3,1 Milliarden Euro. Ein Plus von 688 Millionen Euro bleibt, wenn Sondereinflüsse unberücksichtigt bleiben, also nur das Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit betrachtet wird (Schaubild). Deutlich zeigt sich die mangelnde Rentabilität anhand der Eigenkapitalrendite. Sie lag im Jahr 2007 je nach Abgrenzung zwischen 0,4 und 2,7 Prozent. Für Fremdkapitalzinsen musste die öffentliche Hand hingegen durchschnittlich 4,4 Prozent Zinsen zahlen. Selbst in dem erfolgreichen Jahr 2007 belasteten die öffentlichen Wohnungsunternehmen also den Staat. Im Durchschnitt der betrachteten Jahre lag die Eigenkapitalverzinsung bei ausschließlicher Betrachtung der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bei knapp unter 0 Prozent.

Die Buchwerte der 2,1 Millionen kommunalen und der 200.000 landeseigenen Wohnungen summieren sich auf 93 Milliarden Euro im Jahr 2007. Da hier stille Reserven vermutet werden können, sind bei einem Komplettverkauf Einnahmen von über 100 Milliarden Euro nicht unwahrscheinlich. Würde das noch gebundene Eigenkapital von 47 Milliarden Euro für Tilgungen eingesetzt werden, könnte die öffentliche Hand bei einem Zinssatz von 4,4 Prozent jährlich etwa 2 Milliarden Euro Zinskosten einsparen. Angesichts des wieder zunehmenden Interesses an deutschen Wohnimmobilien ist jedoch wie erwähnt mit höheren Erlösen zu rechnen.

Entgegen dem internationalen Trend sind die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im letzten Jahr nicht gefallen, sondern sogar leicht gestiegen. Von allen OECD-Ländern weisen die deutschen Wohnimmobilienpreise die geringste Volatilität auf. Diese Stabilität weckt zunehmend das Interesse institutioneller Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds, die ihr Kapital langfristig anlegen wollen.

Damit stehen die Chancen für die Kommunen gut, mittelfristig nicht nur einen Käufer zu finden, sondern auch einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen. Neben den rein wirtschaftlichen Aspekten bleibt jedoch die Frage, ob die öffentlichen Bestände für übergeordnete Aufgaben benötigt werden. An dieser Stelle wird zumeist angeführt, dass die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit ihrem Angebot an günstigen Wohnungen einen sozialpolitischen Auftrag erfüllen. Allerdings sind die Wohnungsgesellschaften schon seit 1990 nicht mehr gemeinnützig. Sie sind daher nicht mehr daran gebunden, die Wohnungen günstiger als die private Konkurrenz anzubieten. Tatsächlich bieten 43 Prozent der kommunalen Wohnungsgesellschaften ihre Bestände zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, darunter auch die bereits angesprochene „Stadtbau“ in Freiburg. Die restlichen Gesellschaften bleiben unterhalb der Vergleichsmiete. Doch ist diese Art von Sozialpolitik ein wenig überzeugendes Argument für öffentliche Wohnungsbestände. Schließlich zeigt der soziale Wohnungsbau, dass sich Sozialwohnungen auch mit privaten Investoren realisieren lassen. Vor allem zeigt sich am sozialen Wohnungsbau aber, dass Sozialpolitik über Wohnungen nur wenig treffsicher ist. Rund 40 Prozent der Wohnungen sind fehlbelegt – die Zielgruppe der Sozialpolitik, die bedürftigen Haushalte, werden nur zum Teil erreicht.

Wesentlich zielgenauer sind dagegen Transfers, die sich direkt an die Haushalte richten. Mit den Unterhaltszahlungen im Rahmen der sozialen Grundsicherung und mit dem Wohngeld stehen diese sozialpolitischen Instrumente schon längst zur Verfügung.

Darüber hinaus kann über den Kauf von Belegungsrechten aus dem Bestand dafür gesorgt werden, dass jeder Haushalt Zugang zum Wohnungsmarkt erhält.Solche Belegungsrechte können sich die Kommunen direkt bei einem Verkauf ihrer Wohnungen sichern. Je nach Bedarf können dann zusätzliche Belegungsrechte von privaten Vermietern gekauft werden. Durch eine breite regionale Streuung der Belegungsrechte kann dabei auch dem Problem der sozialen Segregation wirksam vorgebeugt werden.

Als neueres Argument für den Erhalt der öffentlichen Wohnungen wird die Stadtrendite kommunaler Wohnungsunternehmen angeführt. Unter der Stadtrendite werden dabei die Leistungen der Wohnungsunternehmen subsumiert, die der Stadt neben dem rein betrieblichen Gewinn zugute kommen. Das sind vor allem Maßnahmen, die die soziale Stabilität in den Wohnvierteln erhöhen, also im weitesten Sinne zu den Aufgaben des Quartiersmanagements gehören. Die Argumentation ist nun, dass diese Leistungen so gewichtig sind, dass sie für die Stadt unverzichtbar sind und den zumeist mageren Gewinn der öffentlichen Unternehmen deutlich kompensieren. Doch auch dieses Argument kann nicht überzeugen. Für jedes Wohnungsunternehmen hängt der Vermietungserfolg nicht nur von dem Preis und der Qualität der Wohnungen ab, sondern auch von dem Wohnumfeld. Verschlechtert sich das Wohnumfeld, wächst die Unzufriedenheit der Mieter und der Leerstand steigt. Deshalb kümmert sich jedes große private Wohnungsunternehmen um die soziale Stabilität in seinem Quartier und investiert dort, wo es geboten ist, zum Beispiel in die Sanierung von Kindergärten, oder in die Organisation von Jugendtreffs. Für die Kommunen folgt hieraus, dass sie sich auf das Gebot der Subsidiarität besinnen sollten. Kommunale Unternehmen verdrängen nicht nur ein privates Mietwohnungsangebot, sondern sie verdrängen auch das soziale Engagement der privaten Akteure.

Gegen die wirtschaftliche Rationalität spricht auch die Befürchtung, die privaten Investoren könnten auf Instandsetzungen und Modernisierungen verzichten, um ihre Gewinne zu erhöhen. Eine solche Strategie funktioniert allenfalls kurzfristig, weil ansonsten höhere Leerstände drohen. Auch ein Verkauf der Bestände wird dann schwierig, weil davon auszugehen ist, dass potenzielle Erwerber die Bestände eingehend prüfen. Gerade aufgrund der vielen kritischen Berichte werden Erwerber besonders umfassende Begutachtungen vornehmen lassen. Lediglich wenn die Mieten unter dem Marktniveau liegen, könnte es für den Vermieter Anreize zur Vernachlässigung der Bestände geben. Daher sollte die öffentliche Hand vor dem Verkauf die Mieten besser an das Marktniveau anpassen und die Mieter direkt über befristete Zuzahlungen kompensieren.

Somit bleibt nicht ein überzeugendes Argument für den Erhalt kommunaler Wohnungsbestände übrig. Dennoch stellt dieser Schritt die Bürgermeister vor eine schwierige politische Aufgabe, denn die Privatisierung gilt als äußerst unpopulär. Das Beispiel Dresden zeigt jedoch, dass dieser Weg dennoch lohnend ist.

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