Der öffentliche Wohnungsschatz Image

Öffentliche Wohnungsgesellschaften sind die Eierlegende Wollmilchsau der Städte. Sie sollen sozialpolitisch wirken und etwa Haushalten, die bei privaten Vermietern nur schwer Wohnungen finden, den Zugang zum Wohnungsmarkt erleichtern. Sie sollen positiv auf die Stadtviertel wirken und sich um Infrastruktur wie etwa neue Kindergärten kümmern. Und letztlich sollen sie auch noch Einnahmen für die Städte generieren. Wie das bei einer Vielzahl von Zielen oftmals so ist, wird es schwer allen gleichermaßen gerecht zu werden, zumal die Gesellschafter der Unternehmen, die Städte, je nach Haushaltslage und Stimmungslage die Prioritäten auch wechseln. Eines ist aber gewiss: Die Gesellschaften sind in den letzten Jahren deutlich wertvoller geworden.

Deutschland erlebt derzeit einen Wohnungspreisboom. Bedingt durch die starke Zuwanderung und die solide Beschäftigungsentwicklung gerade in den Städten sind die Preise deutlich gestiegen. Bundesweit sind die Wohnungspreise seit 2010 um 18,9 Prozent gestiegen, in den Großstädten aber deutlich stärker. So lag die Preissteigerung in Hamburg im gleichen Zeitraum bei 37,4 Prozent, in Frankfurt bei 23,5 Prozent und in Berlin bei 39,3 Prozent (Schaubild). Da sich Wohnungen im kommunalen oder landeseigenen Eigentum vor allem in den Großstädten befinden, in denen die Nachfrage eben derzeit besonders hoch ist, hat der Staat von dieser Entwicklung besonders profitiert. Insgesamt verfügt der Staat nach dem letzten Zensus noch über rund 2,6 Millionen Wohnungen. Basierend auf Preisdaten von F+B zu gebrauchten Wohnungen war der öffentliche Wohnungsbestand im Jahr 2010 rund 240 Milliarden Euro wert. Schreibt man diesen Wert mit der Preisstatistik fort, ergibt sich für 2014 ein Wert von 290 Milliarden Euro, also ein Plus von 20 Prozent. Zieht man hiervon die Schulden der öffentlichen Wohnungsgesellschaften ab, ergibt sich ein Nettowert von mehr als 200 Milliarden Euro.

Ein Großteil dieses Wertes entfällt auf die Großstädte. Allein in den 7 deutschen Metropolen, den so genannten A-Standorten, die bei Investoren derzeit besonders gefragt sind, verfügen Kommunen und Bundesländer über 633.000 Wohnungen. Besonders Berlin sticht hier mit fast 272.000 Wohnungen hervor, relativ gesehen ist die Bankenmetropole Frankfurt jedoch an der Spitze: Hier liegt der Anteil an allen Wohnungen bei rund 20 Prozent. Doch nicht alle Großstädte verfügen über große Wohnungsbestände. In Düsseldorf beispielsweise liegt der Anteil öffentlicher Wohnungen nur bei 2,8 Prozent und in Kiel sind es sogar nur 0,1 Prozent. Neben den westdeutschen Großstädten liegen viele öffentliche Wohnungen auch in Ostdeutschland. Da auch dort einige Städte aufgrund der Zuwanderung aus dem Umland gewachsen sind, summiert sich auch dort der Wert der öffentlichen Wohnungen auf rund 86 Milliarden Euro.

Viele Aufgaben der öffentlichen Wohnungsgesellschaften ließen sich auch anderweitig organisieren. So hat die Stadt Dresden sich beim Verkauf der städtischen Wohnungen 7.000 Belegungsrechte gesichert, um auch weiterhin Haushalten mit Schwierigkeiten im Wohnungsmarkt den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen. Bei einem Verkauf an eine private Wohnungsgesellschaft ergeben sich darüber hinaus oft Kooperationsmöglichkeiten zur Aufwertung der Stadtviertel. Schließlich verfolgen private Investoren und öffentliche Hand gleiche Interessen, denn nur wenn das Stadtviertel attraktiv und gepflegt ist, ziehen Mieter dorthin oder bleiben. Und nicht zuletzt erlaubt ein Verkauf der Wohnungen den Städten in vielen Fällen den vollständigen Abbau der kommunalen Schulden, wie ebenfalls das Beispiel Dresden gezeigt hat. Dies eröffnet neue Möglichkeiten zur kontinuierlichen Pflege und Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, der Kindergärten, der Schulen und der gezielten Unterstützung sozialschwacher Haushalte.

Betrachtet man einmal die Städte Köln, Frankfurt und München, so lässt sich allein der Wert der kommunalen Wohnungen auf Basis des durchschnittlichen Preises des Wohnraums in den Städten mit rund 30 Milliarden Euro beziffern. Zieht man hiervon die Schulden der dortigen Gesellschaften ab, ergibt sich noch ein Wert von rund 25 Milliarden. Selbst wenn es bei einem Verkauf aufgrund der großen Zahl der Wohnungen und / oder aufgrund schwierigerer Lagen und Sozialbindungen zu Abschlägen von 50 Prozent kommen würde, wie es in Dresden der Fall war, könnten die Schulden der Städte in Höhe von rund 18 Milliarden Euro zu einem Großteil getilgt werden. München wäre dann schuldenfrei, Frankfurt hätte nur noch geringe Schulden und Köln könnte die Schuldenlast zumindest deutlich reduzieren.

Der Widerstand gegen den Verkauf kommunaler Wohnungsgesellschaften ist groß. Vielfach gibt es die Befürchtung, dass Bestände dann vernachlässigt und Mieten erhöht werden. Tatsächlich wurden viele öffentliche Wohnungen bis Mitte der 2000er Jahre an Beteiligungsgesellschaften verkauft, die nur kurzfristige Ziele hatten und die Bestände wieder schnell verkaufen wollten. Als dann Finanzierungen aufgrund der Finanzkrise nicht verlängert werden konnten, gerieten viele Gesellschaften tatsächlich in Schieflage und kümmerten sich nicht um die Weiterentwicklung der Bestände. Hieraus sind viele Vorurteile gegenüber Privatisierungen entstanden, jedoch handelt es sich nur um Einzelfälle. Gerade private Investoren haben grundsätzlich ein Interesse daran, ihre Bestände zu pflegen, denn ansonsten verlieren sie Mieter und können ihre Bestände nur mit hohen Abschlägen verkaufen. Die Lage hat sich außerdem geändert. Heute suchen gerade eigenkapitalstarke Investoren große Wohnungsbestände, um diese langfristig zu halten. Oftmals sind die Investoren an der Börse gelistet und damit zu Transparenz verpflichtet. Die Beteiligungsgesellschaften haben sich hingegen weitestgehend aus dem Markt zurückgezogen.

Sollte der politische Widerstand dennoch zu groß sein, können auch Teilprivatisierungen ins Auge gefasst werden, das heißt entweder es wird ein Teil verkauft oder es wird ein privater Investor als Teilhaber mit aufgenommen. Selbst wenn die öffentliche Hand nur den Teil der Bestände verkauft, die über 5 Prozent Anteil am lokalen Markt hinausgehen, könnten rechnerisch Werte von 137 Milliarden Euro erlöst werden. Angesichts des derzeitigen Wohnungsbooms und der sich abzeichnenden rückläufigen Konjunktur mit damit verbundenen Steuerrückgängen sowie der hohen kommunalen Verschuldung, wäre es fahrlässig einen möglichen Verkauf nicht zu prüfen.

Um den Wert des öffentlichen Wohnungsbestands zu überschlagen, wurden durchschnittliche Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen des Marktanalysten F+B verwendet. F+B bezieht Daten zur Immobilienpreisentwicklung aus Angebotsinseraten und berücksichtigt bei der Preisbestimmung Lage und Qualitätsveränderungen durch die Verwendung eines hedonischen Ansatzes. Die Zahl der öffentlichen Wohnungen stammt aus dem Zensus 2011 und als durchschnittliche Wohnungsgröße wurde die Durchschnittsgröße der Wohnungen (ohne Eigenheime) in den jeweiligen Kreisen unterstellt.

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