Neuer Mietpreisindex für Gewerbeimmobilien Image

Trotz einer großen volkswirtschaftlichen Bedeutung werden die Mietpreisentwicklungen von Gewerbeimmobilien bislang nur sehr fragmentiert von Banken und Maklerhäusern beobachtet. Ein wissenschaftlich fundierter Preisindex, der vor allem auch kleinteilige Angebote erfasst und damit die Transparenz im Markt steigert, fehlte bislang jedoch aufgrund fehlender Daten. Das Kompetenzfeld Immobilienökonomik hat einen Mietpreisindex für Gewerbeimmobilien entwickelt und damit die Preisentwicklung der Quadratmetermieten für die Gewerbeimmobiliensegmente Büro und Einzelhandel am Beispiel von Berlin für den Zeitraum 2008 bis 2013 aufgezeigt (Abbildung). Die Preisentwicklung im Segment Büro verlief vom 1. Halbjahr 2008 bis zum 2. Halbjahr 2011 relativ konstant. Zwar stieg die Bürobeschäftigung als wichtiger Bestimmungsfaktor der Nachfrage zwischen 2008 und 2013 stark an (+15,9 Prozent), zeitgleich gab es aber viele leerstehende Büroflächen, die für die gestiegene Nachfrage zur Verfügung standen. Deshalb blieb das Preisniveau konstant.

Seit 2011 ziehen die Büromieten spürbar an, stabilisieren sich aber am aktuellen Rand. Der Anstieg ging besonders auf die starke Neubautätigkeit und die vermehrt höherwertigen Angebote am Markt zurück. Da eine höhere Qualität ökonomisch einen höheren Preis rechtfertigt, kann von einer Überhitzung oder sogar einer Preisblase am Berliner Büromarkt – wie von manchen befürchtet – jedoch keine Rede sein. Der Anstieg der Mieten um 17,5 Prozent über fünf Jahre beruht auf fundamentalen Faktoren und ist demnach gerechtfertigt.

Die Preisentwicklung im Marktsegment Einzelhandel fällt dagegen deutlich weniger volatil aus als der Index für Büroimmobilien. So schwankt der Index im Zeitraum 2008 bis 2013 lediglich um 4 Prozentpunkte. Die Ergebnisse zeigen zunächst einen leichten Rückgang der Mietpreise, die aber seit Anfang 2010 wieder leicht ansteigen. Die Grundlage hierfür bildet eine gestiegene Konsumnachfrage durch das starke Bevölkerungswachstum der Hauptstadt und stetig steigende Touristenzahlen.

Das IW Köln ermittelt die Mietpreisentwicklung von Gewerbeimmobilien auf Basis von Angebotsdaten der Internetplattform ImmobilienScout24. Der Vorteil dieser Datenquelle ist, dass auch viele kleinteilige Inserate in die Berechnungen eingehen und das Marktgeschehen repräsentativer abgebildet wird als bei existierenden Marktberichten. Diese beschränken sich meist auf die Entwicklung der Spitzenmieten oder Gewerbeflächen mit mehr als 200 Quadratmetern. Das grundlegende Problem bei der Berechnung eines Preisindex für Immobilien ist die Vergleichbarkeit. Denn Immobilien sind sogenannte heterogene Güter. Das bedeutet, dass sie sich in ihren Eigenschaften teilweise deutlich unterscheiden und deshalb nur unzureichend vergleichbar sind. Das vom IW Köln angewandte Verfahren berücksichtigt diesen Aspekt und ist in der Lage, die Preisentwicklung der betrachteten Marktsegmente vollständig abzubilden. Eine Ausweitung auf die wichtigsten deutschen Großstädte wird in der nächsten Ausgabe des Immobilien-Monitors vorgestellt.

IW-Trends

Philipp Deschermeier / Björn Seipelt / Michael Voigtländer: Mietpreisentwicklung von Gewerbeimmobilien in deutschen Großstädten

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