Leerstand Image

Die Wohnungssuche in deutschen Großstädten stellt derzeit viele Mieter vor eine schier unlösbare Aufgabe. Hunderte Bewerber kämpfen um die eine Zusage für eine vermeintlich durchschnittliche Wohnung. Die Debatte über steigende Mieten und zu hoher Nachfrage fokussiert sich aber auf die Ballungsräume der Republik. Jedoch wohnt weniger als jeder Fünfte in einer Region mit steigenden Mieten und Immobilienpreisen, die sich auf kurz oder lang wieder erholen werden, wenn die Bautätigkeit weiter anzieht.

Medial fast unbemerkt bleibt jedoch die Situation jenseits der Ballungsräume. Rückläufige Bevölkerungszahlen, sinkende Nachfrage, stagnierende, mancherorts sogar sinkende Preise prägen vor allem ländliche Regionen und stellen diese vor schwierig zu bewältigende Probleme. Leerstände sind ein flächendeckendes Problem jenseits der Großstädte und werden die Kommunen zunehmend herausfordern.

Die kürzlich veröffentlichten Zahlen des Mikrozensus und die daraus resultierende Bevölkerungsprognose belegen, dass die Bevölkerungszahl in Deutschland zurückgeht. Um wie viel, hängt dabei wesentlich von zwei Faktoren ab: Den Geburtenraten und dem Zuwanderungssaldo. Angenommen, es gelingt den Zuwanderungssaldo dauerhaft auf 200.000 Menschen pro Jahr und die Geburtenrate auf 1,6 Kinder pro Frau zu erhöhen, werden im Jahr 2060 nur noch ca. 75 Millionen Menschen leben. Nimmt man allerdings einen Zuwanderungssaldo von nur 100.000 und eine Geburtenrate von nur 1,4 an, so sind es 2060 bereits nur noch 65 Millionen Einwohner. Dies entspricht einem Rückgang von ca. einem Fünftel. Deutschlandweit ist das Bild jedoch sehr heterogen und die Rückgänge verlaufen je nach Region sehr unterschiedlich. Bis zum Jahr 2030 können die Stadtstaaten noch mit kräftigem Wachstum ihrer Bevölkerung rechnen. Ostdeutsche Bundesländer hingegen müssen sich darauf einstellen, dass Regionen bis dahin teilweise um 20 Prozent schrumpfen. Doch auch im Westen, in Nordrhein-Westfalen und im Saarland werden Rückgänge von bis zu 10 Prozent gegenüber dem jetzigen Bevölkerungsstand erwartet. Die im Volksmund gerne betitelte „Landflucht“ wird die peripheren Regionen in Form von Bevölkerungsschwund und die Städte in Form von Bevölkerungszuwächsen vor große Herausforderungen stellen. Sowohl jung als auch alt zieht es zunehmend in die Städte, weil sie dort – anders als in vielen ländlichen Regionen – Einkaufmöglichkeiten, öffentlichen Nahverkehr, Kulturangebote oder bessere berufliche Perspektiven vorfinden.

Die Immobilienmärkte dürfen die Augen vor dieser Entwicklung nicht verschließen. Das Überangebot an Wohnraum in ländlichen Regionen wird dabei durch den derzeitigen Städteboom verstärkt. Die Dimension dieses Problems hängt dabei entscheidend von der Entwicklung der altersabhängigen Pro-Kopf-Wohnflächennachfrage ab. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf ist zwischen 1995 und 2011 über alle Altersgruppen hinweg um 21 Prozent auf 46 Quadratmeter gestiegen. Ein Grund für diesen Anstieg fußt in den höheren Einkommen und der Möglichkeit sich mehr Wohnraum zu leisten. Außerdem trägt die Zunahme kleinerer Haushalte zu diesem Anstieg bei. Ob sich dieser Trend jedoch ungebrochen fortsetzen wird ist eher unwahrscheinlich. Steigende Energiekosten dämpfen den Anstieg ebenso wie die Tatsache, dass sich das Verlangen nach beispielsweise dem eigenen Einfamilienhaus in Städten schwieriger realisieren lässt als auf dem Land. Es können also zwei alternative Szenarien eintreten. Im Obergrenze-Szenario steigt die Wohnflächennachfrage in schrittweise verringerter Geschwindigkeit bis zum Jahr 2060 weiterhin an, im Untergrenze-Szenario bleibt diese konstant auf heutigem Niveau. Unterscheidet man zusätzlich noch zwischen einer Nettozuwanderung von 100.000 bzw. 200.000 erhält man 4 Varianten für die Wohnflächennachfrage in Deutschland, die das Spektrum möglicher Entwicklungen abbilden (Tabelle).

Je nach zugrunde gelegten Szenarien, ergeben die vier Varianten ein deutlich unterschiedliches Bild. Bei einer positiven Entwicklung der Wohnflächennachfrage pro Kopf und einem Zuwanderungssaldo von 200.000, steigt die Wohnflächennachfrage in Deutschland bis zum Jahr 2045 um 20 Prozent und liegt im Jahr 2060 immer noch 14 Prozent oberhalb des Niveaus von 2012. Beträgt die Zuwanderung jedoch nur 100.000 pro Jahr, steigt die Wohnflächennachfrage bis 2060 um lediglich 6 Prozent. Bleibt die Wohnflächennachfrage pro Kopf jedoch konstant wird die gesamte Wohnflächennachfrage bis 2060 in beiden Zuwanderungsszenarien sinken (Zuwanderung 200.00, -8,7% in 2060; Zuwanderung 100.000, -15,4% in 2060).

Die Prognose der Bundesländer und Kreise hat das IW auf Basis der Bevölkerungsvorausberechnung von wegweiser-kommune.de vorgenommen. Diese Prognose rechnet mit einem Wanderungssaldo mit dem Ausland in Höhe von jährlich 130.000 und einem Rückgang der Bevölkerung um 3,6 Prozent auf 77 Millionen Einwohner im Jahr 2030.

In den meisten Bundesländern wird die Wohnflächennachfrage bis 2030 fallen, teilweise sogar um mehr als 10 Prozent. In Hamburg und Berlin erreicht diese jedoch, auch im Untergrenze-Szenario, 6 bzw. 7 Prozent. Bei einem steigenden Flächenbedarf pro Kopf, steigt die Nachfrage bis 2030 in 15 Ländern, in elf davon sogar zweistellig.

Die bereits auf Länderebene stark ausgeprägten regionalen Unterschiede setzen sich auf Kreisebene weiter fort. Das IW Köln hat für alle Kreise Deutschlands die Wohnflächennachfrage wiederum für beide Szenarien prognostiziert. Demnach erfährt das Umland von München – Erding, Ebersberg, Dachau und Freising – den stärksten Zuwachs und nicht, wie vielleicht zu erwarten wäre Berlin, Hamburg oder München. Die gravierendsten Rückgänge finden sich in Ostdeutschland mit teilweise über 20 Prozent.

Die nachlassende Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wird tiefgreifende Folgen haben. Die zu erwartenden Leerstände werden nur äußerst schwierig durch eine Anpassung der Mieten auszugleichen sein. Alternative Nutzungskonzepte können vermutlich einen Teil dieser Entwicklung abfedern, jedoch übersteigt das Ausmaß in manchen Regionen die Realisierbarkeit, zumal Mieten nach unten eher starr sind. Ein auffälliges Paradoxon findet sich jedoch in wachsenden Städten. Teilweise sind Leerstände auch dort aufgrund erhöhter Bautätigkeit und Änderungen des Nachfrageverhaltens gestiegen. Leerstände stellen keineswegs nur ein ostdeutsches Problem dar, sondern tauchen auch zunehmend in Westdeutschland auf.

Auf den ersten Blick ist Leerstand ein Problem der Eigentümer, da Mieteinnahmen fehlen. Der zweite Blick jedoch verrät, dass Leerstand darüber hinaus ein gesellschaftliches Problem ist. Ungenutzte Immobilien verringern auch die Vermietungschancen anderer Wohneinheiten und führen im schlimmsten Fall zu Vandalismus. Einmal in diesen Abwärtsstrudel geraten, ist es schwierig wieder auszubrechen, was dazu führen kann, dass ganze Viertel ihre Attraktivität verlieren. Leerstand beschleunigt aber auch Zersiedlungsprozesse und lässt Infrastrukturfolgekosten in die Höhe steigen.

Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, dürfen schrumpfende Städte nur noch geringfügig nach Außen wachsen. Dazu ist es jedoch zunächst nötig, die Schrumpfung anzuerkennen. Die Ausweisung neuer Flächen als Antwort auf Schrumpfung, in der Hoffnung dadurch wieder zu wachsen, bleibt oft unerfüllt. Im Gegenteil, sie verschärft so den (ruinösen) Wettbewerb unter Kommunen nur noch mehr. Ein bundesweiter Handel mit Flächenzertifikaten könnte das Dilemma lösen um auch schrumpfende Kommunen durch den Verkauf von Zertifikaten belohnen. Auch die Stadtumbau-Programme Ost und West können das zukünftig auftretende Massenphänomen des Leerstandes ohne eine deutliche Ausweitung nicht beheben. Es bedarf vielmehr systematischer und ständiger Instrumente zur Unterstützung der Innenentwicklung, beispielweise durch finanzielle Anreize, baurechtliche Bevorzugungen oder sogar finanzielle Unterstützung für Zuzugswillige. Wichtig ist, dass der Transformationsprozess nicht zur Resignation führt, denn auch weniger dicht besiedelte Regionen können weiterhin prosperieren.

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