Kommentar zur Mietpreisregulierung Image

In ersten Kommentierungen zur Einführung der Mietpreisbremse in Berlin wurde vom Mieterschutzbund beklagt, dass sich scheinbar viele Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten und sich auch nur wenige Mieter bislang beschweren. Dies mag auf den ersten Blick verwundern, doch wer sich einmal mit dem Wohnungsmarkt von Österreichs Hauptstadt Wien beschäftigt hat, wird kaum überrascht sein. Die Erfahrungen, die dort gemacht wurden, sollten sich auch deutsche Politiker vergegenwärtigen.

In Österreich gibt es Mietpreisregulierungen seit fast 100 Jahren. Nach der Novelle im Jahr 1994 gilt die so genannte Richtwertmiete. Für Wien beträgt die Richtwertmiete 5,39 Euro pro Quadratmeter, es gibt aber Zuschläge für die Lage, Ausstattungen und Alter der Wohnungen, wodurch die Systematik vergleichbar ist mit den Mietspiegeln in Deutschland. Allerdings sind die Zuschläge oftmals ebenso wenig transparent wie die Tabellen in den Mietspiegeln, sodass unter Mietern und privaten Vermietern große Unsicherheiten bestehen. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Richtwertmieten in Wien etwa 20 Prozent unter dem Marktniveau liegen. Noch deutlicher darunter liegen oftmals Mieten, die vor 1994 fixiert worden sind. Dann gilt eine Höchstgrenze von 3,42 EUR pro Quadratmeter, auch für attraktive Altbauten in bester Lage. Wer so günstige Wohnungen bekommt, gibt sie nicht wieder her. Die Folge ist, dass oftmals gerade ältere Singles in sehr großen Wohnungen leben, während Familien häufig sehr beengt wohnen und dafür einen höheren Mietpreis pro Quadratmeter zahlen müssen. Vielfach werden solche sehr günstigen Wohnungen unter Verwandten und Freunden weitergegeben, was mietrechtlich erlaubt ist, sodass es gerade Zugezogene schwer haben, Zugang zu diesen Wohnungen zu finden. Für Vermieter bedeutet dies, dass Instandsetzungen auf das Notwendigste reduziert werden, um keine Verluste verbuchen zu müssen. Schließlich beträgt die Mietrendite aktuell nur 1,1 Prozent. Außerdem ist der Leerstand gestiegen, weil viele Vermieter ihre Wohnungen nicht mehr vermieten und die Wohnung lieber vorhalten für einen eventuellen Eigenbedarf oder die eigenen Kinder. Nicht zuletzt haben viele Vermieter den Markt verlassen und die Wohnungen an Selbstnutzer verkauft, so dass der Mietwohnungsmarkt in Wien immer kleiner wird. Schließlich gibt es eine zunehmende Zahl von Vermietern und Mietern, die sich um die Regulierungen nicht mehr kümmern und einfach die Miete frei aushandeln – letztlich zum Vorteil beider Seiten.

Das Beispiel Wien zeigt, dass eine Festsetzung der Mieten unter dem Marktniveau weitreichende Folgen haben kann. Um dies in Deutschland zu verhindern, müssen die Mietspiegel dringend reformiert werden. Bei derzeitigem Stand wirkt die Mietpreisbremse wie ein Mietstopp, wie eine Untersuchung des IW Köln für Köln und Berlin gezeigt hat. Wichtig ist, dass der Mietspiegel ein realistisches und aktuelles Bild des Mietwohnungsmarktes zeigt und dabei transparent und nachvollziehbar bleibt. Ansonsten ist davon auszugehen, dass so wie in Wien vor allem Rechtsanwälte von der Regulierung profitieren werden.

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