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Ursächlich hierfür ist vor allem die so genannte Mietpreisbremse, nach der die Höhe der Wiedervertragsmieten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt werden soll. Internationale Erfahrungen zeigen, dass sich solche Eingriffe in den Preismechanismus langfristig gegen die Mieter wenden. Zum einen werden Vermieter die Regelung umgehen können, indem sie zum Beispiel höhere Abstandszahlungen für Küchen verlangen können. Zum anderen wirkt die Regulierung abschreckend und mehr Vermieter ziehen sich aus dem Markt zurück, indem sie an Selbstnutzer verkaufen. In der Folge wird der Markt kleiner, was gerade sozialschwachen Mietern den Zugang erschwert.

Wie schwerwiegend die Folgen der Mietpreisbremse sind, wird allerdings entscheidend von der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete abhängen. Sofern die Mietspiegel tatsächlich den Markt abbilden, werden die Folgen begrenzt sein, da die Mieten in den meisten Fällen gar nicht so stark steigen. In den vergangenen drei Jahren sind die Wiedervertragsmieten beispielsweise in Berlin um jährlich knapp 4 Prozent gestiegen, in München und Hamburg jeweils um knapp 2,5 Prozent. Beinhaltet der Mietspiegel hingegen Mieten der letzten 10 Jahre (!) – wie dies von einigen Politikern gefordert wird – werden die Folgen gravierend sein, weil dann in einer Vielzahl der Fälle die Miete künftig kaum erhöht werden kann. Ein besseres Instrument zur Unterstützung sozialschwacher Haushalte ist das Wohngeld, das nach dem Koalitionsvertrag auch verbessert werden soll. Allerdings sind die Ausführungen hierzu vage.

Bedenklich ist, dass der Koalitionsvertrag keine Verbesserung der Investitionsanreize vorsieht: weder eine Verbesserung der Abschreibungsregeln, noch die Einführung der energetischen Sonderabschreibung. Eine Erhöhung des allgemeinen Abschreibungssatzes ist geboten, weil die ökonomische Abschreibung über dem steuerlichen Satz liegt. Nach IW-Berechnungen muss der lineare AfA-Satz auf 4 Prozent steigen, um Immobilieninvestitionen gegenüber alternativen Anlagen nicht zu benachteiligen. Auch der Verzicht auf die steuerlich geförderte energetische Sanierung über eine Sonderabschreibung ist ein Rückschlag. Schließlich sind viele energetische Maßnahmen unter den gegebenen Bedingungen nicht wirtschaftlich. Um die Ziele im Gebäudesektor zu erreichen, muss bis 2050 jedoch fast jede Wohnung saniert werden. Ohne zusätzliche Anreize wird dies nicht gelingen. Die Verringerung der Modernisierungsumlage von 11 auf 10 Prozent ist kontraproduktiv – gleichzeitig wird hierdurch kein Mieter effektiv vor sehr starken Mietsteigerungen geschützt. Um bestehende Unsicherheiten abzubauen, muss die Modernisierungsumlage komplett überarbeitet und die Mieterhöhungsspielräume an die Energieeinsparungen gekoppelt werden.

Insgesamt wird das eigentliche Problem der Ballungsräume, die geringe Bautätigkeit, kaum adressiert. Wollte die Koalition wirklich etwas gegen steigende Wohnkosten tun, müsste sie mehr Investitionsanreize schaffen und den Ausbau der Infrastruktur unterstützen – doch dieses Klassenziel hat sie verfehlt.

Gastbeitrag, 1. Dezember 2016

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Gutachten, 28. November 2016

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