Ausländische Anleger halten sich zurück
Ausländische Anleger halten sich zurück

Die Verunsicherung in der internationalen Finanzwelt ist aktuell riesengroß. Eine neue Rezession wird befürchtet und Staatspapiere gelten angesichts der Schuldenlasten der Staaten nicht mehr als sicher. Selbst deutsche Staatsanleihen konnten zuletzt nicht vollständig platziert werden. Dennoch müssen internationale Investoren, wie Versicherungen oder Pensionsfonds, Kapital anlegen. Angesichts der Stabilität des deutschen Immobilienmarktes und den zunehmenden Inflationsängsten sollten deutsche Immobilien somit ganz oben stehen auf der Kaufliste internationaler Investoren. Tatsächlich ist dies jedoch nicht der Fall: Der Grundbesitz ausländischer Anleger in Deutschland hat sich zwischen dem 2. Quartal 2010 und dem 2. Quartal 2011 lediglich um knapp 500 Millionen Euro erhöht. Während Mitte der 2000er Jahre ausländische Anleger in Erwartung steigender Preise infolge des internationalen Preisbooms ihr Immobilienvermögen deutlich steigerten, stagniert ihr Engagement seit 2008.

Zwei Gründe können hierfür maßgeblich sein: Zum einen könnten sich die Investoren zurückhalten, weil Deutschland als exportabhängige Volkswirtschaft von einer erneuten Weltwirtschaftskrise besonders stark betroffen wäre. Zum anderen passt der direkte Erwerb von Grundbesitz nicht zu der derzeitigen Unsicherheit im Markt. Schließlich wollen die Investoren variabel bleiben, um ihr Portfolio kurzfristig an Veränderungen anpassen zu können. Direkt gehaltene Immobilien lassen sich jedoch kurzfristig oft nur mit Verlusten veräußern.

Dies führt zu einem Kernproblem des deutschen Immobilienmarktes. Denn ausländischen Anlegern fehlt es an Alternativen zur Direktanlage. Geschlossene Immobilienfonds richten sich fast ausschließlich an nationale Anleger. Auch offene Immobilienfonds richten sich nur an nationale Anleger, allerdings nicht aufgrund ihrer strategischen Ausrichtung, sondern aufgrund der fehlenden gesetzlichen Grundlage für den Vertrieb im Ausland. Die Einführung eines Europapasses für offene Immobilienfonds steht immer noch aus. Hinzu kommt, dass die Liquiditätsprobleme der Fonds sowie die neu eingeführten Mindesthaltefristen die Attraktivität dieser Anlageklasse schmälern.

Typischerweise erwerben internationale Anleger daher Anteile an Immobilienaktiengesellschaften, um sich am Immobilienvermögen in einem Auslandsmarkt zu beteiligen. Doch gerade diese Immobilienanlageklasse ist in Deutschland unterentwickelt. Der deutsche Markt für Immobilienaktien ist kleiner als der Markt in den Niederlanden, Schweden und Österreich. Die Marktkapitalisierung der Immobilienaktien je Einwohner entspricht derzeit nur 51 Euro – in Großbritannien und in Frankreich sind es hingegen jeweils über 350 Euro. Hinzu kommt, dass die hiesigen Aktiengesellschaften sehr klein und somit die Anteile wenig liquide sind.

Mit der Einführung des Real Estate Investment Trusts (REIT) im Jahr 2007 sollte sich die Situation für Immobilienaktien eigentlich verbessern. Doch bis jetzt hat man die wesentlichen Geburtsfehler des REIT-Gesetzes nicht behoben. Weder hat man den REIT für Wohnimmobilien geöffnet, was gerade aktuell große Potenziale bieten würde, noch hat man die Governance-Probleme gelöst. So haften REITs immer noch dafür, dass einzelne Anleger ihren Anteilsbesitz nicht über 10 Prozent ausweiten, obwohl sie das Verhalten der Anleger nicht steuern können.

So kann der Immobilienmarkt derzeit nicht vom Run auf deutsche Wertpapiere profitieren: Seit 2010 haben Ausländer ihr deutsches Wertpapiervermögen um knapp 100 Milliarden Euro oder 20 Prozent gesteigert.