Und auch Zentralbanken und Regierungen sind zunehmend auf verlässliche Daten zur Immobilienpreisentwicklung angewiesen, um etwa geldpolitische Entscheidungen zu treffen. Der Bedarf an aussagekräftigen Preisindizes und Marktdaten ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, was sich eben auch an dem gestiegenen Angebot an Daten bemerkbar macht.

Typische Bewertungsmethoden zur Feststellung von Immobilienpreisentwicklungen sind die Verkaufswertmethode, die Einkommensmethode, die Kostenmethode und die hedonische Methode. Bei der Verkaufswertmethode werden die Transaktionspreise aus nahen Verkaufszeitpunkten von Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften verwendet, um den Marktwert zu bestimmen. Dieser Ansatz basiert auf der Annahme, dass vergleichbare Immobilien einen ähnlichen Preis haben müssen. Beim Einkommensansatz wird der Wert der Immobilie als diskontierte Summe der zukünftigen Netto-Kaltmieten berechnet, dem diskontierten Cash-Flow. Beim Kostenansatz wird angenommen, dass der Wert eines Hauses den Baukosten für eine vergleichbare Immobilie entsprechen muss. Der hedonische Ansatz hingegen basiert auf der Annahme, dass der Wert der Immobilie vollständig durch deren Eigenschaften beschrieben werden kann. Mögliche Eigenschaften sind ihre Größe, die Grundstücksgröße, ihre Lage, ihr Zustand, ihr Alter oder auch die Verkehrsanbindung. Jedes dieser Charakteristika leistet einen bestimmten Beitrag zum Wert der Immobilie.

Immobilienpreise in Deutschland
Immobilienpreise in Deutschland

Hedonische Immobilienpreisindizes, die auf Transaktionsdaten basieren, stellen einen vielversprechenden Indikator für institutionelle Investoren dar. Ihr Vorteil ist, dass durch Qualitätsbereinigungen der Heterogenität von Immobilien Rechnung getragen werden kann. Üblicherweise gibt der Index den Wert einer repräsentativen Immobilie mit durchschnittlichen Eigenschaften an. Es können jedoch mit dieser Methode auch Preise für vordefinierte Immobilien prognostiziert werden (Tabelle).

In Deutschland werden transaktionsbasierte hedonische Preisindizes vom Statistischen Bundesamt, vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) und von Hypoport herausgegeben. Diese sind teils erst wenige Jahre alt oder noch ganz in der Entwicklung. In den USA wird schon seit längerem regelmäßig quartalsweise der Transaction-Based Index (TBI) vom Massachussetts Institute of Technology herausgegeben. Er ist für die Segmente Büro, Industrie, Einzelhandel und Wohnen verfügbar. Darüber hinaus kann er als Angebotsindex oder als Nachfrageindex bezogen werden. Der TBI beschreibt eine Immobilie mit durchschnittlichen Eigenschaften, die jedes Jahr aktualisiert werden. Eine Version dieses Index mit zeitlich variierender Liquidität wird als Angebotsindex herausgegeben, eine Version mit konstanter Liquidität wird als Nachfrageindex herausgegeben. Der Nachfrageindex ist unter der Annahme konstruiert, dass für die Nachfrageseite das Transaktionsvolumen keine Rolle spielt. Der TBI beginnt im Jahr 1984 und umfasst Daten von 9500 verschiedenen Immobilien, von denen 4572 bereits verkauft wurden.

Der vdp-Index basiert auf Daten einer Transaktionsdatenbank, zu der die Mitgliedsinstitute Daten aus Immobilienkreditbewilligungen, wie vor allem Kaufpreise, beitragen. Im Rahmen der Darlehensvergabe werden bei Kreditinstituten außerdem Marktwertgutachten über die als Kreditsicherheit dienenden Immobilien angefertigt, die ebenfalls Eingang in die Datenbank finden. Der Vorteil dieser Daten liegt darin, dass sie aus dem Marktgeschehen resultieren und entsprechend aktuell und zuverlässig sind. Darüber hinaus ist die Größe der Datenbank hervorzuheben. In die Konstruktion des Index gehen Daten wie die Wohnfläche, die Lage, der Zustand, die Ausstattung und das Baujahr der Immobilie ein. Preisindizes werden für Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Hotels und Lager berechnet.

Der Preisindex des Statistischen Bundesamtes ist zurzeit noch ein Pilotprojekt. Dieser soll ein Teilindex des Preisindexes für selbstgenutztes Wohneigentum werden. Der Index wird für die Kategorien Eigenbau, Fertighaus und schlüsselfertiger Bau erstellt. Als Datengrundlage greift das Statistische Bundesamt auf die amtliche Baupreis- und Bautätigkeitsstatistik als auch auf Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zurück. Dieses selbstständige und unabhängige Gremium ist in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedlich organisiert, weshalb auch das entsprechende Datenmaterial unterschiedlich aktuell ist. An der Verfügbarkeit der Daten wird hier jedoch kontinuierlich gearbeitet. Als Qualitätsmerkmale werden die Art des Hauses (Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung), der Haustyp (freistehendes Haus, Reihenmittel- oder Reihenendhaus, Doppelhaushälfte), die Bauart (konventionell oder Fertigbau), die Grundstücksgröße, die Wohnfläche, die Wohnlage (einfach, mittel, gut, sehr gut) und ein Indikator für die Stadtlage (Zentrum oder Vorort) verwendet.

Der Transaction-Based Index für die USA
Der Transaction-Based Index für die USA

Die Daten des Hypoport-Index (HPX-hedonic) wurden im Juli 2008 zum ersten Mal mit einem hedonischen Verfahren berechnet. Die Datenbasis zur Berechnung umfasst bis zu 8000 monatlich über den internet-basierten Finanzplatz EUROPACE abgewickelte Kreditverträge. Laut Hypoport wird hierdurch jede zehnte Immobilientransaktion in Deutschland zeitnah und zu ihrem tatsächlichen Kaufpreis berücksichtigt. In die Berechnung des Index gehen Eigenschaften der Immobilie wie die Größe des Wohnraums, das Baujahr, die Anzahl der Wohneinheiten, die Region (eingeteilt in Nord, Süd, Ost, West) und Lagevariablen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung ein. Dieser Index ist für neue und gebrauchte Immobilien erhältlich.

Die hedonischen Immobilienpreisindizes sind noch relativ neu. Bereits etablierte Indizes, die nach anderen Methoden berechnet werden, sind die der Investment Property Databank (IPD) und die von BulwienGesa. Der BulwienGesa Immobilienindex ist seit 1975 für 125 Städte verfügbar und wird auch von der Bundesbank genutzt. Er beruht im Wesentlichen auf Experteneinschätzungen von Maklern und Banken. Er ist für die Segmente Wohnen und gewerbliche Immobilien verfügbar. Der Gesamtindex wird durch Gewichtung mit der Anzahl der Einwohner der betreffenden Städte berechnet. IPD bezieht Immobiliendaten von institutionellen Investoren und berechnet hieraus Benchmarks. Ihre Indizes basieren auf den Einschätzungen von Gutachtern. Diese messen nicht die Performance des Unternehmens, welche die Immobilie bewirtschaftet, sondern die Performance der Immobilie selbst. Daten sind für die Sektoren Wohnen, Büro und Einzelhandel verfügbar und die Abdeckung beträgt 30 Prozent des institutionellen Marktes.

Vergleich von Immobilienindizies
Vergleich von Immobilienindizies

Die Weiterentwicklung der hedonischen Immobilienpreisindizes stellt einen wichtigen Zweig in der immobilienwirtschaftlichen Forschung dar. So kann der TBI zum Beispiel sehr gut die Entwicklung der Hauspreise der letzten Jahre mit Hauspreisblase und Verfall der Immobilienpreise in den USA abbilden (Schaubild). Die deutschen Preisindizes (Schaubild) zeigen jedoch noch ein sehr heterogenes Bild der Preisentwicklung. Die Indizes von Hypoport für neue Häuser und der Index des vdp für Häuser zeigen einen ähnlichen Verlauf, während der Index des statistischen Bundesamtes einen anderen Verlauf hat. Während Hypoport und der vdp ihre Indizes aus Daten von Kreditverträgen ermitteln, nutzt das Statistische Bundesamt die Daten der Gutachterausschüsse. Um vergleichbare Ergebnisse zu bekommen, sollten die Institute stärker zusammenarbeiten. Eine kontinuierliche wissenschaftliche Evaluation wäre ebenfalls hilfreich.

Die Studie „Hedonische Immobilienpreisindizes -Verfahren und Beispiele“ kann unter www.immobilienoekonomik.de abgerufen werden.

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