Immobilienpreise Image

Die Finanzkrise nahm bekanntlich ihren Anfang im Jahr 2008 in den USA, als dort die Hauspreise nach jahrelangen Preiszuwächsen plötzlich einbrachen. Die Folge: Kreditausfälle und Bankenpleiten. Durch den weltweiten Handel mit immobilienbasierten Derivaten folgte ein globaler Flächenbrand, den die Regierungen zu löschen hatten. Auch Deutschlands Banken waren betroffen, weil sie teilweise allzu sorglos in verbriefte Kreditforderungen investierten. Der hiesige Immobilienmarkt selbst blieb jedoch äußerst stabil. Wesentlich hierfür ist die eher vorsichtige Kreditvergabepraxis, für die das Ausland vor der Krise nur ein mildes Lächeln übrig hatte. So müssen hierzulande Kreditnehmer grundsätzlich Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringen. Üblich ist ein Eigenkapitalanteil der Bauherren von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der zu erbringenden Nebenkosten. Außerdem dominieren in Deutschland die Festzinsen, die den Haushalten über einen Zeitraum von fünf, zehn oder sogar 15 Jahren Planungssicherheit geben. Darüber hinaus ist es für Hauseigentümer in Deutschland nicht so einfach in Zeiten anziehender Immobilienpreise, schnell weitere Kredite in Anspruch zu nehmen, weil der Wert der hinterlegten Sicherheiten steigt. Zwar ist es auch in Deutschland möglich, eine Immobilie erneut zu beleihen und somit ein zweites Mal einen Kredit zu erhalten. Die Bewertung der Immobilien bleibt aber über die Zeit kontinuierlicher, da die Finanzierung von Wohnimmobilien in der Regel nicht auf den aktuellen Marktwert, sondern auf den Beleihungswert abstellt. So trägt das Finanzierungssystem dazu bei, die Nachfrage nicht künstlich anzuheizen und mögliche Ausfälle besser zu verkraften.

Nach der Finanzkrise war die deutsche Beständigkeit plötzlich en vogue. Die Nachfrage nach Immobilien stieg deutlich – spürbar vor allem in den Großstädten. Egal ob Wohnen, Büro oder Einzelhandel, die Analysten und Berater empfahlen in Immobilien zu investieren, sofern sie eine hohe Standortqualität mit Core-Eigenschaften aufweisen. Gleichzeitig sind die Bauzinsen in den letzten Jahren beständig auf ein heute historisches Tief – mit Effektivzinsen bis unter drei Prozent – gesunken. Die Folge war, dass sich die Preise zum ersten Mal seit langem wieder deutlich nach oben bewegten. Für den Zeitraum von 2003-2010 zeigt der Preisindex für Eigentumswohnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken nur einen durchschnittlichen Anstieg von jährlich 0,6 Prozent, allein zwischen dem 3. Quartal 2010 und dem 3. Quartal 2011 stiegen die Preise aber um 5,2 Prozent. Auch der Immobilienpreis-Index für Wohnen von BulwienGesa gibt einen durchschnittlich Anstieg von jährlich 0,7 Prozent für den Zeitraum von 2000–2009 aus – für die Jahre 2010 und 2011 jedoch eine hohe Dynamik in Höhe von 4,2 bzw. 7,3 Prozent.

In den meisten deutschen Städten sind die Kaufpreise schon seit längerem im Steigflug. In einigen Metropolen sind die Preise für Wohnungen im November 2011 im Vergleich zum März 2007 um beachtliche 20 Prozent höher. In München oder Hamburg zeigen die Angebotsdaten von Immobilienscout 24 einen Anstieg der Angebotspreise von 16,9 bzw. 23,1 Prozent an. Das entspricht einem Preisanstieg von jährlich 3,4 bzw. 4,5 Prozent (siehe Schaubild). In München hat sich die Situation im letzten Jahr wieder ein wenig entspannt, während in Köln zuletzt die Preise binnen einen Jahres um rund fünf Prozent angezogen haben.

Jährliche Preissteigerungen von bis zu fünf Prozent sind natürlich bemerkenswert, stellen jedoch in Deutschland keine Blase dar. Eine Immobilienpreisblase liegt nur dann vor, wenn die hohen Preise alleine daraus resultieren, dass Investoren weiter steigende Preise erwarten, ohne dass dies aber fundamentale Werte rechtfertigen. Darüber hinaus sind Blasen dadurch gekennzeichnet, dass Gefahren rapider Marktpreiskorrekturen bestehen (Platzen der Blase), da beispielsweise der Verschuldungsgrad der Haushalte auf ein bedenkliches Maß ansteigt. Eine solche Situation liegt in Deutschland nicht vor. Das Ziel der meisten Marktteilnehmer ist nicht, die Immobilien bald wieder zu einem höheren Preis zu verkaufen. Vielmehr sollen die Immobilien langfristig eine sichere und inflationsgeschützte Rendite erbringen. Die hohe Attraktivität dürfte noch eine Weile andauern, insbesondere solange sichere alternative Anlageformen wie z.B. Staatsanleihen derart unattraktiv bleiben. Auch der Verschuldungsgrad der privaten Haushalte hat sich in der Krise nicht erhöht.

Bei der Beurteilung von Immobilienmärkten und potenziellen Preisblasen sind darüber hinaus auch die Mietenentwicklungen zu beachten. Entwickeln sich Mieten und Kaufpreise in einer Stadt in gleicher Weise, dann bleiben die Renditen stabil. Der Markt befindet sich dann in einer Art Gleichgewicht. Steigen die Mieten stärker als die Preise, dann verbessern sich tendenziell auch die Investitionschancen und Renditen. Im umgekehrten Fall, vor allem dann wenn die Preise deutlich stärker als die Mieten ansteigen, kann dies ein Hinweis auf eine Preisblase sein.

In den letzten Jahren haben nicht nur die Preise stark zugelegt, sondern auch die Mieten. Gerade jüngere Menschen und zahlungskräftige Senioren zieht es verstärkt in innerstädtische Lagen, weshalb die Mieten dort besonders schnell steigen. Das Schaubild zeigt, wie dynamisch sich die Mieten seit März 2007 entwickelt haben. Angeführt wird die Liste der Top-5-Städte von Berlin mit einem fast 20 Prozent höherem Mietniveau. Danach folgen Hamburg, Frankfurt und München. Vergleichsweise gering war der Mietanstieg in Köln: dort liegen die Mieten nach rund 4,5 Jahren nur um vergleichsweise geringe 8,5 Prozent höher.

Dass es sich um keine Preisblase handelt, offenbart auch ein Blick auf den im letzten Jahr ins Leben gerufenen Bubble-Indikator der Internetplattform Immobilienscout 24. Er zeigt auf, um wie viele Indexpunkte die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Vergleich zum März 2007 höher oder niedriger als die Mietpreise in einer Stadt liegen. Bei einem deutlich zweistelligen positiven Wert weist der Indikator auf Übertreibungen in den regionalen Wohnimmobilienmärkten – eine Preisblase – hin.

Für die fünf größten Städte in Deutschland ist keine Blase zu erkennen (Schaubild). Die höchsten Werte erzielt aktuell Hamburg, wo der Kaufpreisindex bei 123,1 Punkten liegt, während der Mietpreisindex 117,6 Punkte beträgt. Der Bubble-Index zeigt somit 5,5 Punkte an. Danach folgt München mit 5,4, wo sich die Lage im letzten Jahr deutlich entspannt hat. Weit abgeschlagen sind dagegen die anderen Metropolen, für die der Index sogar negative Werte zwischen -2 und 5 Prozent ausgibt. Dort sind die Mieten stärker als die Preise gestiegen.

Im Vergleich zu den im Ausland beobachteten Preisblasen der Vergangenheit sind solche Entwicklungen harmlos: Der Unterschied zwischen der Preis- und Mietentwicklung betrug zwischen 2000 und 2006 in den USA rund 33 Prozent und im Vereinigten Königreich 57 Prozent. Darüber hinaus darf nicht übersehen werden, dass ein stärkerer Anstieg der Preise als der Mieten auch fundamental gerechtfertigt ist. Im Marktgleichgewicht sollten die Kosten des Mietens schließlich den Kosten der Selbstnutzung entsprechen. Da die Kosten selbstgenutzter Immobilien aufgrund der historisch niedrigen Zinsen gesunken sind, ist ein Preisanstieg der Immobilien folgerichtig.

Einen plötzlichen Crash müssen die Investoren also nicht befürchten. Steigen die Zinsen aber wieder an, wovon spätestens im nächsten Jahr auszugehen ist, wird die Preisdynamik jedoch abnehmen. Angesichts der starken Nachfrage nach innerstädtischen Wohnlagen ist ein Preisrückgang in den Metropolen jedoch wenig wahrscheinlich.

Ansprechpartner

Immobilienwirtschaft erwartet mehr ausländische Investoren
IW-Kurzbericht, 16. September 2016

Michael Voigtländer Immobilienwirtschaft erwartet mehr ausländische InvestorenArrow

Die Geschäftslage der deutschen Immobilienwirtschaft ist weiterhin hervorragend, doch die Erwartungen trüben sich weiter ein – an eine weitere Verbesserung glauben zunehmend weniger Unternehmen. Die Stimmung hat sich insbesondere beim Handel spürbar eingetrübt. Ein Grund dafür könnte die Erwartung sein, dass als Folge des Brexits mehr ausländische Investoren in den Markt einsteigen und sich damit die Konkurrenz verschärft, was den Druck auf die Renditen weiter erhöht. mehr

Michael Voigtländer auf n-tv.de
Gastbeitrag, 7. August 2016

Michael Voigtländer auf n-tv.de Höchste Zeit für moderne MietspiegelArrow

Die Diskussion um die Mietpreisbremse macht auch die Mietspiegel zum Thema. Sie sollen Orientierung geben. Doch sie sind zu ungenau und wenig geeignet, um sie für die Mietpreisbremse zu nutzen, schreibt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer auf n-tv.de mehr

Michael Voigtländer in Market Insights and Updates
Gastbeitrag, 5. Juli 2016

Michael Voigtländer in Market Insights and Updates Macro prudential instruments for the German mortgage marketArrow

It is without question that regulations are necessary in the banking system, but regulators should be more patient and analyse the outcome of regulations in greater detail, says the IW Institute's real estate expert Michael Voigtländer in a guest commentary for Market Insights & Updates. mehr