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Noch bis vor einigen Jahren hatten die Realkreditinstitute und die Landesbanken in der Finanzierung von Gewerbeimmobilien einen Marktanteil von 50 Prozent. Dann kam die Finanzkrise, von der vor allem Institute dieser beiden Bankengruppen betroffen waren. In der Folge wurde befürchtet, dass es zu Kreditengpässen für Gewerbeimmobilienunternehmen kommt, was jedoch nicht geschehen ist. Zwar haben insbesondere Landesbanken das Volumen ihrer Ausleihungen um etwa 22 Prozent auf 31 Milliarden Euro seit 2008 gesenkt, aber dieser Rückgang wurde von anderen Bankengruppen kompensiert. Hauptsächlich die Sparkassen und die Kreditgenossenschaften haben ihre Bestände ausgeweitet. Der Einbruch der Kreditbestände bei den Sparkassen im Jahr 2008 – ebenso wie bei den Kreditbanken – ist auf eine Neuordnung der Statistik und nicht etwa auf einen Einbruch bei der Kreditvergabe zurückzuführen. Seither sind die Bestände der Sparkassen um gut 15 Milliarden und die der Kreditgenossenschaften um 5 Milliarden Euro gewachsen.

Die wichtigsten Finanzierer von Gewerbeimmobilienunternehmen bleiben jedoch die Realkreditinstitute, bei denen die Verluste einzelner Institute innerhalb der Bankengruppe kompensiert werden konnten. Ihr Anteil an allen Krediten liegt heute bei 27 Prozent gefolgt von den Sparkassen mit 25 Prozent und den Landesbanken und Kreditbanken mit jeweils 17 Prozent. Die Kreditbanken, zu denen auch die deutschen Großbanken zählen, haben ihre Kreditbestände jedoch kontinuierlich verringert.

Viele Beobachter gehen nun davon aus, dass sich auch die Versicherer zunehmend in der Gewerbeimmobilienfinanzierung engagieren. Schließlich wird die Fremdkapitalfinanzierung regulatorisch gegenüber der eigenen Anlage durch Solvency II begünstigt. Allerdings halten sich die Kredite noch in Grenzen: Bislang haben die Versicherungen noch weniger als 6 Milliarden Euro für Gewerbeimmobilienfinanzierungen verliehen, und seit 2007 zeigen die Statistiken der Bafin auch keine nennenswerten Steigerungen. Das Volumen der Wohnungsfinanzierungen liegt hingegen beim zehnfachen.

Spiegelbildlich zur Gewerbeimmobilienfinanzierung haben sich auch bei der Wohnungsfinanzierung die Gewichte zugunsten der Sparkassen und der Kreditgenossenschaften verschoben. Mittlerweile liegt deren Anteil bei 29 Prozent (Sparkassen) bzw. 20 Prozent (Kreditgenossenschaften). Auch die Bausparkassen konnten ihre Kreditbestände auf insgesamt 87 Milliarden Euro steigern. Gleichzeitig haben die Kreditbanken in diesem Segment mit 212 Milliarden Euro ihre Bestände nahezu konstant gehalten. Ihr Anteil an allen Wohnungskrediten liegt bei 23 Prozent.

Auffällig in beiden Finanzierungsmärkten ist, dass die gesamten Kreditvolumina seit 2007 relativ konstant geblieben sind. In der Gewerbeimmobilienfinanzierung gab es sogar leichte Rückgänge, während in der Wohnungsfinanzierung die Kreditbestände in den letzten 8 Quartalen gerade einmal um 1,1 Prozent gestiegen sind, und dass obwohl die Immobilienpreise deutlich stärker zugelegt haben. Dies deutet darauf hin, dass die Haushalte verstärkt Eigenkapital in die Finanzierung einbringen und die derzeit niedrigen Zinsen nutzen, um die Darlehen schneller zu tilgen. Tatsächlich zeigt etwa eine aktuelle Auswertung des Immobilienfinanzierungsmaklers Dr. Klein, dass die durchschnittliche Tilgungsrate bei Neuverträgen von 1,5 Prozent auf 2 Prozent gestiegen ist.

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