Viele europäische Immobilienmärkte sind in den letzten 10 Jahren Achterbahn gefahren. So sind die Preise in Spanien zwischen 2000 und 2007 um 138 Prozent gestiegen und seit 2007 um fast 18 Prozent gesunken – und der Preisverfall ist noch nicht beendet. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat sich dagegen weder vom Boom noch vom Bust anstecken lassen: Der Preisverlauf ist flach wie ein Brett. Diese Stabilität wurde lange als großer Nachteil gesehen. Heute ist dies anders: Seit der Euro-Krise ist das Interesse an deutschen Wohnungen deutlich gestiegen.

Deutschland widersteht dem Kreditboom
Deutschland widersteht dem Kreditboom

Ursächlich für die hohe Stabilität sind die Besonderheiten der deutschen Immobilienfinanzierung. In vielen Ländern ist die Kreditvergabe für Wohnungskäufe seit 2002 geradezu explodiert. So haben sich die Kreditvolumina etwa in Spanien, Irland, Griechenland aber auch in Frankreich und Italien innerhalb von fünf Jahren verdoppelt oder sogar verdreifacht (Schaubild). Bedingt durch niedrige Zinsen Anfang der 2000er Jahre und stetig steigende Immobilienpreise wurde die Kreditvergabe zunehmend laxer, und so wurden wie in den USA auch in Europa mehr und mehr Kredite an bonitätsschwache Haushalte vergeben. Und dies mit bekannten Folgen. So waren allein in Irland im 2. Quartal 2011 7,2 Prozent aller Wohnimmobilienkreditnehmer in einem Zahlungsverzug von mindestens 90 Tagen – eine Steigerung von über 110 Prozent gegenüber 2009. In Deutschland hat sich die Kreditvergabe trotz niedriger Zinsen und stabiler wirtschaftlicher Entwicklung in den 2000er Jahren dagegen kaum verändert. Insbesondere die folgenden Merkmale des Immobilienfinanzierungssystems tragen zur Stabilität des Immobilienmarktes bei:

1. Zinsfestschreibung: In Deutschland dominieren festverzinsliche Wohnimmobilienkredite, variable Darlehen dienen allenfalls der Zwischenfinanzierung. Damit werden die Kreditnehmer vor kurzfristigen Kapitalmarktschwankungen geschützt, was sich auch stabilisierend auf die Wohnungsnachfrage auswirkt. In Irland und Spanien dominieren dagegen variable Darlehen, d. h. alle drei Monate ändert sich die Zinsbelastung der Kreditnehmer.

2. Eigenkapital. In Deutschland werden etwa 80 Prozent des Immobilienkaufs mit Fremdkapital finanziert, bei Haushalten mit geringeren Einkommen ist die Quote mit 74 Prozent sogar niedriger. Im Ausland dagegen sind nicht nur die durchschnittlichen Fremdkapitalquoten höher, sondern auch Haushalte mit niedrigem Einkommen haben überdurchschnittlich viel Fremdkapital aufgenommen. Gerade diese Haushalte sind nun überschuldet, und die hieraus resultierenden Zwangsvollstreckungen treiben die Preise nach unten. Ursächlich für diesen Unterschied ist nicht nur das Finanzierungsverhalten, sondern auch der Wohnungsmarkt: Während Haushalte in Deutschland ein reichhaltiges Mietwohnungsangebot vorfinden und in Ruhe auf ein Eigenheim ansparen können, gibt es in anderen Ländern wie Spanien oder Irland nur wenige Mietwohnungen, so dass jede Chance auf ein Eigenheim trotz Finanzierungsrisiken ergriffen wurde.

3. Beleihungswert. In Deutschland richtet sich die Finanzierung in der Regel nach dem Beleihungswert, der so bestimmt wird, dass er auch in typischen Abschwungphasen nicht vom Marktwert unterschritten wird. Da der Beleihungswert im Zeitablauf konstant bleibt, bleiben auch die Kreditsicherheiten und damit die Kreditvergabemöglichkeiten konstant. Im Ausland wird die Kreditvergabe hingegen an den Marktwert angeknüpft, womit der Wert der Sicherheiten dem Zyklus folgt. In der Folge verstärkt die Kreditvergabe damit zyklische Schwankungen.

Die vom Basler Komitee vorgelegten Vorschläge zur Stabilisierung des Finanzierungssystems – kurz Basel III – sollten vor diesem Hintergrund den stabilen deutschen Markt kaum treffen (siehe unten). Dies ist jedoch weit gefehlt.

Neben der allgemeinen Erhöhung der Kreditzinsen, die eine Folge der schärferen Eigenkapitalanforderungen ist, kann sich durch Basel III vor allem die Zinsstruktur ändern. Maßgeblich hierfür ist vor allem die strukturelle Liquiditätsquote: Sie soll sicherstellen, dass die Banken langfristige Ausleihungen auch langfristig refinanzieren. Schließlich zeigte die Finanzkrise, dass Banken in Bedrängnis kommen können, wenn langfristige Kredite nur durch kurzfristige Darlehen von anderen Banken finanziert werden. So gesehen ist dass Instrument grundsätzlich sinnvoll. Allerdings führen die verschiedenen Abschläge auf die Refinanzierungsinstrumente dazu, dass langfristige Ausleihungen „überdeckt“ werden müssen. Die Folge: Langfristige Darlehen werden teurer, variable Darlehen relativ gesehen günstiger. Dies könnte viele Darlehensnehmer und Banken dazu bewegen, mehr variable Hypothekendarlehen anzubieten. Damit würde das Kapitalmarktrisiko an die Kunden weitergegeben werden, was letztendlich zu mehr Preisschwankungen im Wohnungsmarkt führen könnte.

Pfandbriefbanken wären benachteiligt
Pfandbriefbanken wären benachteiligt

Problematisch ist auch die vorgesehene Einführung der ungewichteten Eigenkapitalquote. Bislang musste stets Eigenkapital in Abhängigkeit von den Kreditrisiken vorgehalten werden. Die geplante ungewichtete Eigenkapitalquote von mindestens 3 Prozent begrenzt nun aber insgesamt das Kreditgeschäft. Betroffen hiervon sind vor allem Spezialfinanzierer wie Pfandbriefbanken, die sich auf langfristige und sichere Kreditvergaben für öffentliche Haushalte und Immobilien spezialisiert haben. Im Vergleich zu europäischen Großbanken haben diese Institute niedrigere Eigenkapitalquoten, weil sich aufgrund des eher risikolosen Geschäfts eine höhere Eigenkapitalunterlegung nicht rechnet. Im Durchschnitt des Jahres 2010 lag die risikoungewichtete Eigenkapitalquote der europäischen Großbanken bei 4,3 Prozent, die der Pfandbriefbanken hingegen nur bei 3 Prozent (Schaubild), wobei 40 Prozent unter dem Wert von 3 Prozent lagen.

Sollte die Eigenkapitalquote bindend werden, was derzeit noch in der Europäischen Kommission diskutiert wird, müssten die Pfandbriefbanken sich entweder mit Universalbanken zusammen tun oder aber paradoxerweise riskantere Kredite vergeben, um bei höherer Eigenkapitalunterlegung weiterhin wettbewerbsfähig zu sein, sprich genügend Deckungsbeiträge zu erwirtschaften. Dies ist die Krux an Basel III: Das deutsche Finanzierungssystem muss sich an angelsächsische Strukturen anpassen, was aufgrund der Ausgangslage völlig widersprüchlich ist.

* Die Studie „Immobilienfinanzierung nach der Finanzkrise“ kann als IW Analyse Nr. 73 unter www.iwmedien.de bestellt werden

Die Regulierung von Banken koordiniert der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, dem Vertreter aus 27 Ländern angehören. Die neue Eigenkapitalvereinbarung (kurz Basel III), soll ab 2013 schrittweise eingeführt werden und beinhaltet folgende Kernelemente:

● Die Banken müssen mehr und höherwertigeres Eigenkapital nachweisen.

● Zusätzlich werden Liquiditätsquoten eingeführt, mit denen zum einen eine Liquidität in einem kurzfristigen Stressszenario (Liquidity Coverage Ratio, LCR) und zum anderen die längerfristige Refinanzierung nachgewiesen werden soll (Net Stable Funding Ratio, NSFR).

● Geplant ist eine risikoungewichtete Höchstverschuldungsquote (Leverage Ratio) von mindestens 3 Prozent (zunächst nur als Beobachtungsphase).

Rund 15 Prozent unserer Leser haben an der Befragung teilgenommen – ein herzlicher Dank dafür!

Hier die wichtigsten Ergebnisse:

● Den Newsletter haben sie insgesamt mit 2,1 bewertet – dies ist für uns gleichermaßen ein Ansporn weiterzumachen und uns weiter zu verbessern.

● Unser Leserkreis geht quer durch die Immobilienwirtschaft und ist besonders interessiert an den Themen Wohnungsmarkt, demografische Entwicklung und Büromarkt.

● Viele Leser wünschen sich, dass wir auf die Verknüpfung von Immobilien- und Kapitalmärkten stärker eingehen – was wir gerne tun.

Alle Ergebnisse finden Sie unter www.immobilienoekonomik.de

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