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Spekulative Blasen in Vermögensmärkten entstehen immer dann, wenn Investoren nur deshalb kaufen, weil sie kurzfristig mit Gewinn verkaufen möchten. Typisch sind dann ein Anstieg der Transaktionszahlen sowie eine steigende Kreditvergabe, üblicherweise mit geringeren Tilgungssätzen und höheren Beleihungsausläufen. Schließlich lässt sich die Eigenkapitalrendite beträchtlich steigern, wenn ursprünglich nur wenig Eigenkapital eingesetzt wird. So waren in den USA im Vorfeld der Krise Beleihungsausläufe von über 90 Prozent sowie Darlehen ohne anfängliche Tilgung durchaus typisch.

Darüber hinaus ist die Kreditvergabe auch deswegen im Auge zu behalten, weil hier die eigentlichen gesamtwirtschaftlichen Risiken entstehen. Schließlich können Ausfälle in der Immobilienfinanzierung die Solvenz der Banken gefährden, was dann gefährliche Kettenreaktionen hervorrufen kann. Finanzieren die Investoren ihre Immobilienkäufe dagegen primär mit Eigenkapital, fallen die Verluste eben alleine auf individueller Ebene an.

Deutschland ist typischerweise ein Land mit vorsichtiger Kreditvergabepolitik. Nach einer neuen Untersuchung der deutschen Bundesbank im Finanzstabilitätsbericht 2012 scheint sich dies auch aktuell nicht zu ändern. So ist das Kreditvolumen im Jahr 2011 trotz steigender Preise nur um 1,2 Prozent gewachsen, weit weniger als in Deutschland Mitte der 1990er Jahre und viel weniger als in anderen Ländern im Vorfeld einer spekulativen Blase. Gerade in Spanien oder Irland – in denen die Immobilienblasen geplatzt sind – haben sich die Kreditvolumina innerhalb weniger Jahre verdoppelt. In Deutschland hat sich dagegen durch die geringe Zinsbelastung die Verschuldung der Haushalte auf 95 Prozent des verfügbaren Einkommens verringert – noch im Jahr 2000 lag dieser Wert bei über 100 Prozent. Außerdem zeigt eine Befragung der Bundesbank, dass die Kreditvergabestandards bei Wohnungskrediten angezogen haben, d. h. dass die Banken verstärkt auf Sicherheiten und die Bonität der Kunden achten.

Auch andere Quellen belegen, dass die Finanzierung weiterhin mit dem Attribut konservativ beschrieben werden kann. So hat sich der durchschnittliche Beleihungsauslauf seit dem Jahr 2009 kaum verändert. Gleichzeitig ist der anfängliche Tilgungssatz auf knapp 2 Prozent gestiegen (Schaubild). Zusätzlich erhöhte sich auch die Sollzinsbindung auf über 12 Jahre. Haushalte mit einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent, einer Zinsbindung von 10 Jahren und einem Tilgungssatz von 2 Prozent haben bei aktuellen Konditionen am Ende des Zinsbindungszeitraums bereits fast ein Viertel des Darlehens abgetragen. Selbst bei einer deutlichen Korrektur der Preise wären die Haushalte dann weit von einer Überschuldung entfernt.

Erstaunlich ist in diesem Zusammenhang, wie die Öffentlichkeit die Analyse der Bundesbank aufgenommen hat. Während die Bundesbank im Kern zu verstehen gibt, dass es derzeit keine Verwerfungen gibt, der Markt jedoch sorgsam beobachtet werden soll, wird in weiten Teilen der Presse geschlussfolgert, Deutschland stehe eine spekulative Blase bevor. In anderen Ländern wäre aus der Bundesbank-Studie vermutlich geschlussfolgert worden, dass es für einen Einstieg in den Wohnimmobilienmarkt noch nicht zu spät ist. Gerade die Verengung auf Risiken und die allgemein eher pessimistische Haltung sind wahrscheinlich der beste Schutz vor einer spekulativen Blase. Schließlich bedingt ein solches Phänomen ein Übermaß an Optimismus, wovon wir hierzulande noch weit entfernt sind.

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Immobilienwirtschaft erwartet mehr ausländische Investoren
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Die Geschäftslage der deutschen Immobilienwirtschaft ist weiterhin hervorragend, doch die Erwartungen trüben sich weiter ein – an eine weitere Verbesserung glauben zunehmend weniger Unternehmen. Die Stimmung hat sich insbesondere beim Handel spürbar eingetrübt. Ein Grund dafür könnte die Erwartung sein, dass als Folge des Brexits mehr ausländische Investoren in den Markt einsteigen und sich damit die Konkurrenz verschärft, was den Druck auf die Renditen weiter erhöht. mehr

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Michael Voigtländer auf n-tv.de Höchste Zeit für moderne MietspiegelArrow

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It is without question that regulations are necessary in the banking system, but regulators should be more patient and analyse the outcome of regulations in greater detail, says the IW Institute's real estate expert Michael Voigtländer in a guest commentary for Market Insights & Updates. mehr