Ein besonderes Augenmerk richtet sich dabei seit einiger Zeit auf den Bestand an Gebäuden. Allein durch die Beheizung, Klimatisierung und Versorgung mit Warmwasser werden jedes Jahr 236 Megatonnen Kohlendioxid in die Atmosphäre abgeben – das entspricht etwa einem Viertel der Gesamtemissionen.

Kosten der energetischen Sanierung
Kosten der energetischen Sanierung

Dabei ist Klimaschutz im Immobilenbereich besonders interessant: Energiesparende Maßnahmen bei Immobilien schlagen zwei Fliegen mit einer Klappe. Zum einen vermindert man, wenn an der richtigen Stelle angesetzt wird, mit relativ preiswerten Maßnahmen den Ausstoß von CO2 deutlich. Zum anderen rechnen sich viele Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen schon dadurch, dass teures Gas oder Öl eingespart wird.

Dass Vermieter und Eigenheimbesitzer beim Energiesparen nicht noch mehr Gas geben, liegt im Wesentlichen am typischen Sanierungszyklus bei Immobilien. Wohngebäude werden alle 30 bis 40 Jahre saniert, Gewerbeimmobilien alle 25 bis 30 Jahre. Nur wenn ohnehin eine Instandsetzung ansteht, rechnen sich die Klimaschutzinvestitionen.

Hinzu kommen für die Wohnungsgesellschaften rechtliche Hürden für Energiesparinvestitionen: So kann die Jahreskaltmiete zwar um 11 Prozent der Sanierungskosten erhöht werden, aber nur dann, wenn sie nicht 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In Ostdeutschland belaufen sich die ortsüblichen Vergleichsmieten aber oft nur auf 4 Euro oder weniger. Bei Modernisierungskosten von 100 Euro pro Quadratmeter, die schnell übertroffen sind, müsste der Aufschlag auf die Miete rund 92 Cent pro Quadratmeter betragen; zulässig wären jedoch allenfalls 80 Cent.

Kleinere, aber effektive Maßnahmen wie etwa das Wärmecontracting – hier übernehmen spezialisierte Firmen die Energiebewirtschaftung – scheitern oft an rechtlichen Fragen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kosten des Contractings nicht umgelegt werden dürfen. Ohne entsprechende Klauseln in den Mietverträgen, die es in Altverträgen nicht gibt, bleiben die Vermieter somit auf den Kosten sitzen.

Besondere Schwierigkeiten ergeben sich für ältere Hausbesitzer: Sie haben so gut wie gar kein Interesse an Umbauten – sie wissen, dass sie selbst bei stark steigenden Gas- oder Heizölpreisen die Früchte ihrer Anstrengungen nicht mehr ernten werden. Ohne die Einbeziehung der Senioren wird es mit dem Klimaschutz bei Wohnimmobilien jedoch nicht so recht vorangehen – denn sie stellen eine große Gruppe: Fast 50 Prozent aller Eigentümer von älteren Wohngebäuden sind über 60 Jahre alt.

Die umfassende energetische Sanierung der Wohngebäude ist eine Herkulesaufgabe. Geht man davon aus, dass bereits ein Fünftel aller Gebäude auf dem neuesten Stand ist, müssten für unsanierte Häuser, die vor 1979 erbaut wurden, insgesamt 188 Milliarden Euro aufgewendet werden. Erweitert man den Kreis auf Gebäude von vor 1986, wären insgesamt 220 Milliarden Euro fällig.

Hubertus Bardt/Markus Demary/Michael VoigtländerImmobilien und Klimaschutz – Potenziale und Hemmnisse in: IconIW-Trends 2/2008, S. 27-40