Wirtschaftsfaktor Immobilien
Wirtschaftsfaktor Immobilien

Die Bruttowertschöpfung dieser Unternehmen summierte sich auf knapp 390 Milliarden Euro, was einem Anteil von 18,6 Prozent an der gesamten Wertschöpfung entspricht, und sie beschäftigten etwa 3,8 Millionen Menschen, also knapp 10 Prozent aller Erwerbstätigen. Die Immobilienwirtschaft, zu der hier neben den Kernbereichen Vermietung, Vermittlung und Verwaltung auch die Bauunternehmen und Immobiliendienstleister wie Beratungsgesellschaften zählen, ist damit deutlich größer als etwa der Maschinenbau, Fahrzeugbau, das Gastgewerbe oder aber der Handel (Schaubild). Selbst wenn nur die Kernbereiche der Immobilienwirtschaft betrachtet werden, stellt sich die Immobilienbranche als einer der größten Wirtschaftszweige dar. Dies sind einige der Ergebnisse, die das IW Köln in einem gemeinsamen Gutachten mit dem ZEW Mannheim im Auftrag verschiedener immobilienwirtschaftlicher Verbände erarbeitet hat.*

Neben den quantitativen Aspekten wurden jedoch auch die strukturellen Merkmale des deutschen Immobilienmarktes untersucht. Auffällig ist dabei vor allem die große Stabilität des deutschen Marktes.

Weltweit sind die Vermögenspreise im Zuge der Finanzkrise kräftig gesunken. Die Börsen haben eine teilweise dramatische Talfahrt erlebt und auch die Immobilienpreise sind in vielen Ländern deutlich gefallen. Allein zwischen Januar 2007 und Mai 2009 sind die Wohnimmobilienpreise in Großbritannien um 13 Prozent und in den USA sogar um 30 Prozent gesunken. Ähnliches gilt auch für Gewerbeimmobilien. In Spanien, Frankreich und den Niederlanden werden ebenfalls noch scharfe Preiskorrekturen erwartet. Stabil bleibt hingegen der deutsche Immobilienmarkt. Zwar gibt es auch hierzulande leichte Mietrückgänge bei Büros und Einzelhandelsimmobilien, aber Notverkäufe im großen Stil oder Insolvenzen von großen Marktteilnehmern sind bislang ausgeblieben. Im Wohnimmobilienmarkt sind sogar überhaupt keine Anzeichen für Preisrückgänge auszumachen. Nach aktuellen Zahlen von GEWOS sind die Preise für Eigenheime im Jahr 2008 sogar um knapp 2 Prozent gestiegen.

Ein Grund für diese Stabilität ist in dem Bauboom der 90er Jahre zu finden. So kam es zu einer massiven Ausweitung der Bautätigkeit, welche von mehreren Faktoren gleichzeitig beeinflusst wurde. Zu nennen sind vor allem der starke Zuzug von Aussiedlern, die zu der Zeit schlechte Infrastruktur in Ostdeutschland, die allgemeine Wiedervereinigungseuphorie und steuerliche Anreize seitens des Staates. In Zahlen ausgedrückt wurden 1995 in Deutschland über 600.000 Wohnungen erstellt, und auch die Fertigstellung von Bürogebäuden und Einzelhandelsflächen lief auf Rekordniveau. Diese enorme Bautätigkeit hatte zur Folge, dass damals deutlich über den Bedarf gebaut wurde, so dass Leerstände entstanden, welche schließlich stagnierende Mieten und Preise mit sich zogen.

Eine Ausnahme bildeten nur die großen Metropolen wie München und Hamburg, wo die Preise weiter gestiegen sind. Erst langsam gibt es nun auch in der Breite wieder Spielraum für Preissteigerungen.

Langfristig stabil
Langfristig stabil

Die Stabilität des Marktes jedoch nur mit der Entwicklung der letzten Jahre zu begründen, wäre zu kurz gegriffen. Der deutsche Immobilienmarkt ist auch langfristig gesehen wenig volatil, wie die Entwicklung zwischen 1971 bis 2008 zeigt (Schaubild). Im Gegensatz zu Spanien und Großbritannien weist der deutsche Markt kaum zyklische Schwankungen auf. Lediglich in den 80er Jahren gab es stärkere Preisentwicklungen, jedoch fallen diese im Vergleich zu den beiden anderen Ländern eher moderat aus. Auf der anderen Seite hat Deutschland aber auch keinen Immobiliencrash erlebt. Insgesamt weist es von allen OECD-Staaten die geringste Wohnimmobilienpreisvolatilität auf. Ein ähnliches Bild ergibt sich für Gewerbeimmobilien. Typischerweise sind die zyklischen Schwankungen im Gewerbeimmobilienmarkt wesentlich ausgeprägter als bei Wohnimmobilien. Dies gilt auch für deutsche Gewerbeimmobilien. Im internationalen Vergleich stellt sich der Gewerbeimmobilienzyklus jedoch als geradezu flach dar. Nach Angaben der IPD Investment Property Databank schwankten die Total Returns in Deutschland für Büroimmobilien im Zeitraum von 1990 bis 2008 zwischen 0,5 Prozent und 10,5 Prozent, in Großbritannien dagegen zwischen -22 Prozent und 23 Prozent.

Ein wesentlicher Grund für diese Unterschiede ist im System der Immobilienfinanzierung zu finden. In Deutschland dominieren Festzinskredite. Nur 15 Prozent aller Hypothekendarlehen werden in Deutschland variabel verzinst, in Spanien und Großbritannien sind es dagegen über 70 Prozent. Wie sich zeigt, hat die Wahl der Zinsbindung erhebliche Rückwirkungen auf den Immobilienmarkt. In Ländern mit überwiegend variablen Darlehen reagieren die Immobilienpreise weit stärker auf allgemeine Zinsänderungen als in Ländern mit überwiegend festverzinslichen Darlehen. So verändern sich die Wohnimmobilienpreise in Deutschland infolge einer Leitzinsveränderung um 1 Prozent nur um 0,5 Prozent, in Großbritannien dagegen um 6,4 Prozent. Diese unterschiedlichen Reaktionen können mit der Wirkung auf das verfügbare Einkommen erklärt werden. Bei variablen Darlehen verändert sich das verfügbare Einkommen von Darlehensnehmern mit jeder Zinsveränderung, was sich dann auch auf die Immobiliennachfrage auswirkt. Deutsche Haushalte mit typischerweise langen Zinsbindungen immunisieren sich dagegen gegen veränderte Zinsen. Wichtig ist, dass nicht nur Haushalte, sondern auch Unternehmen lange Zinsbindungen bevorzugen. Bei Wohnungsunternehmen ist in 80 Prozent der Fälle und bei Gewerbeimmobilien in 75 Prozent der Fälle die Zinsbindung fünf Jahre und länger. Dies kommt den Unternehmen gerade jetzt zu Gute, denn damit sinkt die Wahrscheinlichkeit, ausgerechnet in Zeiten der Finanzkrise Kredite neu verhandeln zu müssen. Im Maschinen- und Fahrzeugbau dominieren hingegen Darlehen mit kürzeren Laufzeiten.

Stabilisierend wirkt darüber hinaus die konsequente Einbringung von Eigenkapital. Durchschnittlich finanzieren deutsche Haushalte den Eigentumserwerb zu 27 Prozent mit eigenen Mitteln. Damit sinkt die Wahrscheinlichkeit der Überschuldung. Gerade in Großbritannien entsteht in Zeiten rückläufiger Preise immer wieder das Problem, dass Haushalte überschuldet sind, weil sie einen Beleihungsauslauf von 100 Prozent und mehr gewählt haben. Sofern die Raten nicht mehr bezahlt werden können, z.B. wegen Arbeitslosigkeit, reicht der Verkauf der Immobilie nicht mehr aus, die Schulden zu tilgen. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, dass in Deutschland Haushalte mit geringeren Einkommen tendenziell mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. In den USA und Großbritannien war es dagegen gerade im Vorfeld der Finanzkrise umgekehrt.

Vorteilhaft ist auch das Fehlen eines Subprime-Marktes, also eines Kreditmarktes für bonitätsschwache Haushalte. Die Finanzkrise nahm aufgrund der Kreditausfälle in diesem Markt ihren Anfang. In Deutschland gibt es einen solchen Markt nicht, weil bonitätsschwache Haushalte nicht darauf angewiesen sind, einen mit Risikoaufschlägen behafteten Kredit zu nehmen, um sich ihre Wohnwünsche zu erfüllen. Eine Besonderheit des deutschen Marktes ist gerade der gut funktionierende Mietwohnungsmarkt, der auch für Haushalte der Mittelschicht attraktiv ist. Ein Drittel aller Haushalte mit einem verfügbaren Netto-Einkommen von über 3000 Euro im Monat wohnt zur Miete. In Ländern wie Spanien, Großbritannien oder den USA sind dagegen Mietwohnungen mit sozialem Abstieg verbunden, weshalb jeder versucht, irgendwie einen Eigentumserwerb zu stemmen.

Bedingt durch die Erfahrungen der Finanzkrise gewinnt die Sicherheit von Anlagen wieder an Bedeutung. Daher wollen Versicherungen, Pensionsfonds und auch Immobilienfonds deutsche Immobilien stärker gewichten. Anders als die Beteiligungsgesellschaften, die vor einigen Jahren verstärkt in den Markt investiert haben, spekulieren diese Anleger nicht auf eine schnelle Belebung des Marktes, sondern sie erwarten langfristig stabile Erträge. Erste große Anleger haben bereits begonnen, den Markt zu sondieren. Dieses Interesse nationaler und internationaler Investoren wird dem deutschen Markt wahrscheinlich keinen Preisboom bescheren, aber es wird dazu beitragen, dass der deutsche Immobilienmarkt als Gewinner der Finanzkrise hervortritt.

Die Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien – Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Sicht“ kann unter www.gif-ev.de bestellt werden.

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