Kreditstandards
Kreditstandards

Das IW Köln hat für Deutschland, die einzelnen Bundesländer sowie 125 Städte die Wohnflächennachfrage prognostiziert. Dabei ergibt sich ein sehr heterogenes Bild. Für Deutschland insgesamt ist noch bis zum Jahr 2017 von einer steigenden Wohnflächennachfrage auszugehen. Sollte die Nettozuwanderung sogar auf 200.000 Personen pro Jahr steigen, würde die Flächennachfrage bis zum Jahr 2029 ansteigen. Erst danach kommt es zu einem Rückgang der Nachfrage. Schon ein Blick auf die Bundesländer zeigt jedoch, dass die Entwicklung sehr heterogen verläuft. Während Baden-Württemberg, Bayern, Bremen und Hamburg noch bis 2035 mit einer steigenden Wohnungsnachfrage planen können, müssen sich das Saarland und fast alle ostdeutschen Länder auf einen Rückgang schon bis zum Jahr 2020 einstellen. Nur wenn sich der Flächenverbrauch in Ostdeutschland an das westdeutsche Niveau anpasst, kann dort mit einer steigenden Nachfrage gerechnet werden. Dies erscheint jedoch eher unwahrscheinlich.

Besonders aufschlussreich ist die Betrachtung der Städte (Schaubild). Alle A-Standorte wie Berlin, München oder Düsseldorf können bis zum Jahr 2025 mit einer steigenden Wohnflächennachfrage rechnen. Vor allem München sticht mit einem Zuwachs von 13 Prozent hervor. Doch auch Köln und Hamburg erfahren einen weiteren Attraktivitätsgewinn. Unter den B-Städten finden sich dann die ersten Verlierer des demografischen Wandels. Sowohl die Ruhrmetropolen Dortmund, Essen und Duisburg (-5,0 Prozent) als auch Magdeburg (-6,2 Prozent) müssen sich auf eine rückläufige Nachfrage einstellen. Dresden (+9,5 Prozent) und Leipzig (+4,6 Prozent) zeigen hingegen, dass sich auch in Ostdeutschland die demografische Entwicklung sehr unterschiedlich auswirkt.

Zu den Gewinnern des demografischen Wandels gehören auch kleinere Städte wie Ingolstadt (+14,4 Prozent), Lüneburg (+13,5 Prozent) und Paderborn (+9,7 Prozent). Diese Städte profitieren im besonderen Maße von dem Zuzug aus den Umlandgemeinden.

Flächennachfrage
Flächennachfrage

Grundlage der Prognosen ist neben den Bevölkerungsvorausberechnungen eine Analyse des Sozio-ökonomischen Panels (SOEP). Auf Basis des SOEP wurde ermittelt, wie hoch der Wohnflächenverbrauch einer durchschnittlichen Person in Abhängigkeit ihres Alters ist. Typischerweise ist der Wohnflächenkonsum im Lebenszyklus ansteigend, gerade weil ältere Personen trotz des Auszugs ihrer Kinder nicht umziehen. Auffällig ist ferner, dass sich die altersabhängige Wohnflächennachfrage seit dem Jahr 2000 kaum verändert hat (Schaubild). Vor diesem Hintergrund wurde auch in den Prognosen von einer Konstanz dieser Variablen ausgegangen.

Hierfür sprechen auch die langfristigen Trends. Bedingt durch die weiter steigenden Energiekosten ist von einem rückläufigen Flächenverbrauch auszugehen, um Kosten zu senken. Ähnlich wie in der Automobilindustrie könnte es also einen Trend zu kleineren, aber besser ausgestatteten Objekten geben. Darüber hinaus ist bereits ein Trend zurück in die Stadt feststellbar. Da Stadtwohnungen in der Regel kleiner sind, wird auch dies den Flächenverbrauch pro Person einschränken.

Neubaubedarf
Neubaubedarf

Ausgehend von den Wohnflächenprognosen wurde auch der Baubedarf für die einzelnen Bundesländer abgeleitet. Dabei wurden eine untere und eine obere Bedarfsgrenze bestimmt. Bei der unteren Bedarfsgrenze wird von einer geringeren Zuwanderung und einer Ersetzung alter Gebäude durch neue Gebäude auf dem jetzigen Niveau ausgegangen. Bei der oberen Bedarfsgrenze wurden hingegen eine höhere Zuwanderung sowie eine steigende Sanierungsquote, z. B. wegen einer stärkeren Förderung von energetischen Modernisierungen und Neubauten, unterstellt. Es zeigt sich, dass sich die Bautätigkeit in den nächsten Jahrzehnten vor allem auf die süddeutschen Flächenländer konzentrieren wird. Allein bis 2020 entfällt ein Drittel des Baubedarfs auf Baden-Württemberg und Bayern. Betrachtet man den Mittelwert aus der Ober- und Untergrenze, so werden in Deutschland bis zum Jahr 2020 jährlich etwa 204.000 neue Wohnungen gebraucht. Bis 2050 sinkt der durchschnittliche Neubaubedarf dann auf knapp 160.000 Wohnungen.

Neben den Wohnimmobilien sind selbstverständlich auch die Gewerbeimmobilien von dem demografischen Wandel betroffen. Für insgesamt 97 Städte hat das IW Köln daher die Büroflächennachfrage prognostiziert. Anders als bei Wohnimmobilien hängt die Nachfrage nach Büroräumen vor allem von der Anzahl der Erwerbstätigen ab.

Da die Zahl der Erwerbstätigen schneller zurückgeht als die Gesamtbevölkerung, trifft der demografische Wandel die Büroimmobilienmärkte damit insgesamt härter. So muss ein Großteil der betrachteten Städte mit einer rückläufigen Nachfrage rechnen. Auch Frankfurt am Main und Düsseldorf müssen mit einer leicht abnehmenden Nachfrage planen. München und Köln können dagegen bis zum Jahr 2025 noch mit einem Anstieg rechnen. Unter den B-Städten zählen nur Bonn (+1,1 Prozent), Mainz (+1,4 Prozent) und Nürnberg (+1,2 Prozent) zu den Städten mit einer weiter steigenden Nachfrage, alle anderen müssen sich auf zum Teil deutliche Rückgänge einstellen.

Metropolen
Metropolen

Im Vergleich zu den Wohnflächenprognosen unterliegen die Büroflächenprognosen jedoch deutlich höheren Unsicherheiten. So kann sich die Arbeitswelt in zwei Jahrzehnten erheblich verändern. Außerdem könnte über eine sinkende Arbeitslosigkeit und eine steigende Frauenerwerbstätigkeit der Rückgang des Erwerbspersonenpotenzials moderiert werden. Allerdings ist ebenfalls denkbar, dass sich die Entwicklung durch eine Reduzierung der Flächen pro Mitarbeiter auch noch verschärft.

Städte mit rückläufiger Nachfrage werden sich künftig nicht nur auf steigende Leerstände, sondern auch auf fallende Mieten und Immobilienpreise einstellen müssen. So zeigt die Analyse für die großen Bürostandorte, dass eine Reduzierung der Nachfrage um ein Prozent mit einem Rückgang der Mieten um 2 Prozent verbunden ist. Bei den Wohnimmobilien sind die Perspektiven dagegen etwas moderater: Hier geht ein Rückgang der Flächennachfrage um ein Prozent mit einem Preisrückgang um 0,7 Prozent einher.

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