Synchronität in den letzten Jahren
Synchronität in den letzten Jahren

Allerdings können sich die Preise zeitweise von der konjunkturellen Entwicklung abkoppeln, wodurch sich, wie jüngst in den USA, eine Preisblase bilden kann. In Deutschland dagegen folgen die Preise weitgehend der konjunkturellen Entwicklung. Die Stagnation der letzten Jahre steht folglich in Einklang mit dem eher unterdurchschnittlichen Wachstum.

Um zu zeigen, dass Immobilienpreise auch mittelfristig an die wirtschaftliche Entwicklung gekoppelt sind, wurden die Datenreihen der OECD Hauspreisindizes und des realen Bruttoinlandsprodukts für Deutschland und die USA um ihre langfristigen Trendkomponenten bereinigt. Hierzu wurde der Hodrick-Prescott-Filter verwendet, ein gleitender Durchschnitt. Die Datenreihen stellen die prozentuale Abweichung von diesem langfristigen Trend dar.

Aus obiger Abbildung ist zu erkennen, dass bis 1999 der Konjunkturzyklus und der Immobilienpreiszyklus in Deutschland unabhängig voneinander verlaufen sind. So ist hier zwischen 1992 und 1994 ein Abschwung der Konjunktur zeitgleich mit einem Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten. Diese Abweichungen vom konjunkturellen Verlauf in den Jahren bis 1999 stellen Über- und Unterbewertungen der Wohnimmobilien dar, die vermutlich der Wiedervereinigung geschuldet sind. Ab 1999 scheinen jedoch Konjunkturzyklus und der Zyklus der Immobilienpreise im Gleichschritt zu verlaufen, so dass keine Fehlbewertung diagnostiziert werden kann.

Immobilienmarkt reagiert über
Immobilienmarkt reagiert über

In den USA verliefen hingegen bis 1996 Konjunkturzyklus und Immobilienzyklus weitestgehend synchron. In den Jahren danach koppelten sie sich langsam voneinander ab. In der Zeit von 2002 bis Ende 2003 war das Absinken der Immobilienpreise unter ihren Trend auf den Abschwung der Konjunktur zurückzuführen. Nachdem Anfang 2004 das US-BIP (GDP) zu seinem langfristigen Trend zurückkehrte, schossen die Immobilienpreise jedoch in die Höhe. An den geringen Wachstumsraten des GDP ist zu erkennen, dass das starke Wachstum der Häuserpreise nicht auf eine konjunkturelle Erholung zurückzuführen ist. Stattdessen handelt es sich um eine Überbewertung des US-amerikanischen Immobilienmarktes. Aus der Abbildung ist ebenfalls zu ersehen, dass die Immobilienblase platzte, als sich die Konjunktur Anfang 2007 leicht verschlechterte.

Die Abbildungen verdeutlichen, dass Abweichungen der Immobilienpreise vom Konjunkturzyklus als Warnsignale ernst zu nehmen sind. Ein starkes Preiswachstum in der Vergangenheit zusammen mit einem Konjunktureinbruch kann auf einen Einbruch der Immobilienpreise hindeuten. Ein Problem ist jedoch, dass in Wachstumszeiten pessimistische Prognosen selten Gehör finden.Die Studie „Die ökonomische Relevanz von Immobilienpreisschwankungen“ ist verfügbar unter: www.immobilienoekonomik.de