Die energetische Sanierung des Gebäudebestands ist ein wichtiger Baustein der nationalen Klimaschutzpolitik. Rund ein Drittel aller Kohlendioxid-Emissionen entfallen auf die Bewirtschaftung von Immobilien. Vergegenwärtigt man sich, dass Neubauten im Vergleich zu Altbauten nur ein Drittel der Energie benötigen, wird schnell deutlich, dass durch umfangreiche Sanierungen der Altbauten erhebliche Einsparungen erzielt werden können. Trotz dieser hohen Relevanz weiß man jedoch nur sehr wenig über die energetische Sanierung. So fehlt es sowohl an Daten darüber, wer saniert als auch darüber, was saniert wird.

Vor diesem Hintergrund haben das IW Köln und die KfW gemeinsam über 5.500 Haushalte – die sich aus Selbstnutzern und privaten Kleinvermietern zusammensetzen − und über 250 Unternehmen befragt, die zwischen 2006 und 2009 Fördermittel für energetische Sanierungen in Anspruch genommen haben.

Unter den privaten Haushalten sind es vor allem die Selbstnutzer die modernisieren. Auf sie entfallen in dieser Gruppe 61,3 Prozent der sanierten Wohnungen. Auffällig ist, dass die Durchschnittseinkommen der Selbstnutzer im Wesentlichen den Werten der Gesamtbevölkerung entsprechen, jedoch diese über ein deutlich höheres Bildungsniveau verfügen. 40 Prozent von ihnen haben einen Studienabschluss, während es in der Gesamtbevölkerung nur knapp 13 Prozent sind. Dies deutet auf Informationsdefizite im Hinblick auf die Möglichkeiten der energetischen Sanierung hin. Widerlegen lässt sich hingegen die These, dass ältere Haushalte aufgrund der langen Amortisationszeiten generell nicht mehr sanieren. Wie sich zeigt, sind 31 Prozent der Selbstnutzer über 60 Jahre alt.

Vermietungen
Vermietungen

Ein Grund dafür, dass Selbstnutzer stärker vertreten sind als Kleinvermieter, ist in ihrem unterschiedlichem Investitionsverhalten zu sehen. Während bei den Kleinvermietern die meisten Gebäude aus den 60er Jahren stammen, sind es bei den Selbstnutzern die Objekte der 70er Jahre (Grafik). Durchschnittlich sind die sanierten Gebäude der Vermieter – sowohl der Kleinvermieter als auch der Wohnungsunternehmen – 8 Jahre älter als die der Selbstnutzer.

Unter den befragten Unternehmen fällt vor allem der hohe Anteil der Genossenschaften auf. Ihr Anteil unter allen deutschen Wohnungsunternehmen liegt bei nur 24 Prozent, dagegen unter den befragten Unternehmen bei über 54 Prozent. Spiegelbildlich sind die privaten Wohnungsunternehmen mit 7 Prozent (im Vergleich zu 44 Prozent im Gesamtmarkt) deutlich unterrepräsentiert. Dafür sanieren diese jedoch durchschnittlich 14 Prozent ihres Wohnungsbestands, während es bei den Genossenschaften nur 8 Prozent sind.

Die meisten sanierten Objekte befinden sich in Bayern und Baden-Württemberg. 43 Prozent aller Befragten leben dort, die gesamten neuen Bundesländer kommen hingegen nur auf einen Anteil von 7 Prozent. Zurückzuführen ist dies primär auf die bereits erheblichen Sanierungsanstrengungen nach der Wiedervereinigung. Süddeutschland ist hingegen vor allem aufgrund der durchschnittlich höheren Miete und damit höheren Attraktivität von Investitionen überrepräsentiert.

Von besonderem Interesse sind natürlich die Kosten der Sanierung. Selbstnutzer gaben durchschnittlich fast 46.000 Euro aus, was einem Durchschnitt von 288 Euro pro Quadratmeter entspricht. Deutlich mehr gaben die Vermieter aus: Bei den Kleinvermietern sind es 352 Euro, bei den Unternehmen sogar mehr als 600 Euro pro Quadratmeter. Wesentlich für diese Unterschiede ist, dass die Vermieter und vor allem die Unternehmen viele Maßnahmen bündeln, um so Kosten einzusparen. Selbstnutzer führen dagegen mehr Einzelmaßnahmen durch. Außerdem dienen viele Maßnahmen der Vermieter auch nicht zur Verbesserung des Energieverbrauchs. Hierzu gehört etwa der Einbau eines Balkons oder die Sanierung der Bäder. Des Weiteren gilt, dass die Sanierungen günstiger werden, je größer das Objekt ist. So liegen die Sanierungskosten bei Einfamilienhäusern mit weniger als 140 Quadratmetern Wohnfläche bei durchschnittlich 304 Euro, bei größeren Häusern mit mehr als 180 Quadratmetern dagegen bei 273 Euro.

Mieterhöhungen
Mieterhöhungen

Während für die Eigentümer die Frage der Investitionskosten besonders relevant ist, beschäftigt Mieter vor allem die Frage, um wie viel die Miete infolge der Sanierung steigt. Nach den geltenden Regeln dürfen Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Insgesamt zeigt die Untersuchung hier ein sehr breites Spektrum: Bei etwa 9 Prozent der Unternehmen und 45 Prozent der Kleinvermieter blieb die Miete konstant; auf der anderen Seite wurden die Mieten in 6 Prozent der Fälle (Kleinvermieter) bzw. 12 Prozent (Unternehmen) sogar um mehr als 75 Prozent erhöht (Grafik). Durchschnittlich erhöhen private Kleinvermieter die Miete um 10 Prozent, Genossenschaften um 23 Prozent und sowohl private als auch öffentliche Unternehmen um 32 Prozent.

Zum Teil lassen sich diese Unterschiede auf die höheren Sanierungskosten der Unternehmen zurückführen. Allerdings gibt es bei den privaten Kleinvermietern mit Sanierungskosten von über 450 Euro pro Quadratmeter immer noch 20 Prozent, die die Miete nicht erhöht haben. Es scheint daher so zu sein, dass ein Teil der Eigentümer entweder eine Mieterhöhung wirtschaftlich nicht durchsetzen kann oder aber aufgrund rechtlicher Hemmnisse oder Unsicherheiten vor Mieterhöhungen zurückschreckt. Für den ersten Punkt spricht, dass vor allem in ländlichen Regionen, in denen tendenziell eher ein Überangebot vorliegt, die Mieterhöhungen deutlich geringer ausfallen. So haben die Kleinvermieter, die eher in ländlichen Gebieten vermieten, in 54 Prozent der Fälle auf jegliche Mieterhöhung verzichtet. Im städtischen Raum ist es dagegen nur etwas mehr als ein Drittel. Für den zweiten Punkt könnte sprechen, dass immerhin 41 Prozent der Vermieter mehr rechtliche Möglichkeiten zur Umlegung der Kosten auf die Mieter fordern. Dies ist jedoch nicht die zentrale Forderung der Befragten zur Erhöhung der Attraktivität der Sanierung. Vielmehr sprechen sich 66 Prozent generell für mehr Förderungen und vor allem 77 Prozent für eine bessere steuerliche Berücksichtigung der Sanierungskosten aus. Für knapp 45 Prozent der privaten Haushalte sind darüber hinaus bessere Informationen über technische Möglichkeiten bei der energetischen Sanierung wünschenswert. Mit Ausnahme der kommunalen und genossenschaftlichen Unternehmen, die aufgrund ihrer besonderen steuerlichen Situation nicht von besseren Abschreibungsregeln profitieren, bevorzugen auch die Wohnungsunternehmen eher steuerliche Förderungen.

Umwelt
Umwelt

Abgefragt wurde auch die Motivation der Haushalte und Unternehmen. Das wichtigste Argument für die Selbstnutzer stellt die Verringerung der Energiekosten dar. Hier beträgt die Differenz derjenigen, die dies für wichtig halten gegenüber denen, die es für unwichtig halten, über 90 Prozentpunkte (Grafik). Für die Vermieter ist dagegen die Substanzerhaltung der Gebäude besonders wichtig. Ebenfalls als wichtig wird die Steigerung der Wohnqualität angesehen. Überraschenderweise spielen potenzielle Mieterhöhungen sowie die Aussicht auf weniger Mieterwechsel nur eine untergeordnete Rolle. Dies gilt ebenso im Hinblick auf staatliche Förderungen, die zwar generell als wichtiges Argument angesehen werden, jedoch in der jeweiligen Motivation nur eine untergeordnete Bedeutung haben. Wichtiger war es allen Gruppen stattdessen, einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten.

* Lars Testorf/Michael Voigtländer/Thomas Zens (2010)

„KfW/IW Köln WohngebäudesaniererBefragung 2010"

verfügbar unter www.immobilienoekonomik.de

CO2-Regulierung des Straßenverkehrs in Europa – ein Kompendium
Gutachten, 29. August 2016

Thomas Puls CO2-Regulierung des Straßenverkehrs in Europa – ein KompendiumArrow

Der Verkehrssektor steht bei der Dekarbonisierung vor besonderen Herausforderungen, denn der Bedarf an Mobilität von Personen und Gütern nimmt global rasant zu, vor allem in den aufstrebenden Schwellenländern. Aufgrund seiner Schlüsselstellung für die Mobilität wird die künftige Kohlendioxid-Regulierung von Pkw und Lkw eine gewichtige Rolle für die Klimapolitik spielen. mehr

EEG-Reform
IW-Nachricht, 8. Juli 2016

EEG-Reform Ein bisschen mehr MarktArrow

Der Bundestag hat die Reform des Erneuerbaren Energien Gesetzes (EEG) verabschiedet. Ab 2017 wird nicht mehr jedes Windrad und jede Solaranlage gefördert. Stattdessen müssen sich die Betreiber auf die Förderung bewerben. Das hat Vorteile, geht jedoch nicht weit genug. mehr

7. Juli 2016

Immobilien Energetische Gebäudesanierung ausbaufähigArrow

Wunsch und Wirklichkeit klaffen in kaum einem Klimaschutzfeld so weit auseinander wie bei den Immobilien. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat untersucht, woran die energetische Modernisierung derzeit scheitert – und wie sie sich voranbringen lässt. mehr auf iwd.de