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Die Entwicklung der Bürobeschäftigung ist ein wichtiger Frühindikator für den Büroimmobilienmarkt. Schließlich stellt die Zahl der Bürobeschäftigten eine Schlüsselgröße der Büronachfrage dar. Da die Büroflächen nur langsam an die Beschäftigungsveränderungen angepasst werden, kann von einem Vorlauf der Bürobeschäftigung gegenüber der Miet- und Leerstandsentwicklung ausgegangen werden.

Zwischen dem 1. Quartal 2008 und dem 2. Quartal 2012 ist die Bürobeschäftigung in Deutschland insgesamt um 7,5 Prozent gestiegen, in einzelnen Bürohochburgen sogar noch stärker. Vor allem München ragt mit einem Wachstum von 16,6 Prozent heraus, doch auch Berlin kann mit einem Zuwachs von 11,8 Prozent überzeugen (Schaubild). Hamburg entwickelt sich in etwa wie der Bundesdurchschnitt, doch Frankfurt fällt mit einem Zuwachs von nur 2,3 Prozent ab. Gerade Anfang 2012 ist die Beschäftigung in der hessischen Metropole deutlich zurückgegangen, sodass auch für die nächsten Quartale mit einer schwierigeren Entwicklung zu rechnen ist.

Ursächlich für die eher schwache Entwicklung in Frankfurt sind u. a. der Stellenabbau bei den Finanzdienstleistern (-1,3 Prozent) sowie beim Versicherungsgewerbe (-8,5 Prozent). In Berlin hingegen wird der Beschäftigungsaufbau u. a. von dem Boom bei den Informationsdienstleistern (+53 Prozent) und den Unternehmensdienstleistern (+61 Prozent) getragen, während es in München vor allem bei den Unternehmensberatern (+84 Prozent), den Architekten und der Werbebranche starke Zuwächse gab (jeweils etwa +30 Prozent).

Auch in Berlin (-3 Prozent) und im Besonderen in München (-10 Prozent) ist die Beschäftigung in der Finanzindustrie gesunken, aber anders als in Frankfurt wurde dieser Rückgang in anderen Bereichen überkompensiert.

Generell zeigt die Analyse, dass die Büromärkte sehr unterschiedlich sind. Während in Frankfurt am Main die Finanzdienstleister mit einem Anteil von 25 Prozent die wichtigste Nachfragegruppe darstellen, ist es in Berlin mit 21 Prozent die öffentliche Verwaltung. Auch in München und Hamburg stellt die öffentliche Verwaltung die wichtigste Nutzergruppe von Büroarbeitsplätzen dar, allerdings mit niederigeren Anteilswerten in Höhe von 14 Prozent (Hamburg) bzw. 11 Prozent (München). Es kann als eine Stärke dieser Standorte angesehen werden, dass die Bürobeschäftigten relativ gleichmäßig über die Wirtschaftszweige verteilt sind, sodass Krisen in einzelnen Zweigen nur einen geringen Effekt auf die Gesamtnachfrage haben. Allerdings zeigt sich auch, dass sich die einzelnen Branchen meistens relativ synchron entwickeln, sodass der Diversifikationsvorteil – zumindest in den letzten Jahren – nur einen geringen Effekt hatte. Dies zeigt auch ein Blick auf den Variationskoeffizient, der ein Maß für die Volatilität der Beschäftigung darstellt. Hier liegt München mit 4,8 Prozent deutlich vor Berlin (3,2 Prozent), Hamburg (1,9 Prozent) und Frankfurt am Main (1,2 Prozent).

Das IW Köln betrachtet bei seinen Analysen nicht nur die größten Bürozentren, sondern insgesamt 18 Städte mit überdurchschnittlich großen Büromärkten. Wie sich zeigt, ragen auch in dieser größeren Gruppe München und Berlin mit ihrem Wachstum heraus. Unter den Standorten mit überdurchschnittlichem Wachstum befinden sich aber auch Bremen mit 10,7 Prozent Beschäftigtenwachstum, Essen mit 8,7 Prozent und Leipzig mit 7,6 Prozent. Auffällig bei Essen ist vor allem der starke Zuwachs zwischen dem 2. Quartal 2011 und dem 2. Quartal 2012, der bei 4,4 Prozent lag (Schaubild).

Zu den Städten mit unterdurchschnittlichem Wachstum gehören u. a. die demografisch belasteten Städte wie Magdeburg, Dortmund und Duisburg. Mit einem Rückgang der Bürobeschäftigung von 1,6 Prozent erhält allerdings die hessische Hauptstadt Wiesbaden die rote Laterne.

Hier scheint die angespannte Lage in Frankfurt Spuren zu hinterlassen. Auch Stuttgart zählt zu den Metropolen mit geringem Wachstum seit 2008, aber die Lage scheint sich am aktuellen Rand deutlich zu verbessern. So belegt Stuttgart mit einem Zuwachs von 3,9 Prozent im Jahresvergleich den dritten Platz.

Da die Beschäftigung insgesamt weiter steigt und Ende 2012 einen neuen Rekord erreicht hat, dürfte sich der positive Trend bei der Bürobeschäftigung auch über das 2. Quartal 2012 hinaus fortgesetzt haben. Bislang hat sich die hieraus folgende Büronachfrage jedoch noch nicht auf die Büromieten ausgewirkt, wie etwa die Zahlen der großen Maklerhäuser oder von BulwienGesa zeigen. Dies dürfte die folgenden beiden Ursachen haben. Zum einen ist von einer Zeitverzögerung bei der Anpassung der Mieten an die Bürobeschäftigung auszugehen, da die Unternehmen ihre Flächennachfrage nur langsam an Veränderungen der Beschäftigtenzahl anpassen. Zum anderen ist der Markt insgesamt durch ein Überangebot gekennzeichnet, was sich zum Beispiel an den nach wie vor hohen Leerständen zeigt. So weist nach Daten von CBRE Frankfurt am Main immer noch eine hohe Leerstandsrate in Höhe von 14,7 Prozent, Berlin von 8,5 Prozent und Hamburg von 7,8 Prozent auf. Darüber hinaus wächst auch der Bürobestand weiter, und zwar nur etwas unterhalb der Rate der Bürobeschäftigten. Beispielhaft wurden in Hamburg 2012 insgesamt Büroflächen im Umfang von 60.000 qm fertiggestellt, wodurch sich der Bestand um 1,2 Prozent erhöhte. Da das Bürobeschäftigtenwachstum sich aufgrund des demografischen Wandels zunehmend verlangsamen wird, ist unter den gegebenen Bedingungen ein starker Mietpreisanstieg nicht zu erwarten.

Methodik

Bis 2011 hat das IW Köln die Bürobeschäftigung auf Basis von berufsbezogenen Beschäftigtenstatistiken für die größten Bürozentren in Deutschland ermittelt. Seitdem stellt die Bundesagentur für Arbeit die berufsbezogenen Daten aufgrund von internen Problemen, u. a. bei der Zuordnung der Berufe sowie der regionalen Zuordnung, nicht mehr zur Verfügung. Daher ermittelt das IW Köln die Bürobeschäftigung nun auf der Grundlage der Wirtschaftszweigklassifikationen.

Bürobeschäftigte finden sich in nahezu allen Wirtschaftszweigen. Beispielsweise gibt es auch im Einzelhandel Bürokaufleute, Buchhalter oder Controller, auch wenn der Großteil der Beschäftigten in Lagerhallen oder Supermärkten tätig ist. Verändert sich die Beschäftigung in solchen Wirtschaftszweigen, ist es anhand der Statistik nicht nachvollziehbar, inwiefern hiervon Bürobeschäftigte betroffen sind. Um diese Problematik zu vermeiden, betrachtet das IW Köln nur die Wirtschaftszweige, bei denen überwiegend Bürobeschäftigte tätig sind. Dies sind insgesamt 23 Wirtschaftszweige (von etwa 90), zu denen u. a. die Informationsdienstleister, das Versicherungsgewerbe, die öffentliche Verwaltung und die Finanzdienstleister zählen.

Durch die Erfassung der Bürobeschäftigung über einzelne Wirtschaftszweige ist eine Vollerhebung der Bürobeschäftigung nicht mehr möglich, was für die Ableitung von Trends auch nicht nötig ist. Auf Grundlage der ausgewählten Wirtschaftszweige können etwa 60 bis 70 Prozent der sozialversicherungspflichtig Bürobeschäftigten erfasst werden.
Ein Vorteil des neuen Verfahrens ist es, dass die Zusammensetzung der Bürobeschäftigten transparenter wird und auch unterschiedliche Entwicklungen in einzelnen Wirtschaftszweigen erfasst werden können. Dies bietet der Immobilienwirtschaft den Vorteil, sich auf Entwicklungen bei einzelnen Kundengruppen besser einstellen zu können. Schließlich ist auch bekannt, dass Kunden verschiedener Wirtschaftszweige unterschiedliche Ansprüche hinsichtlich der Büroobjekte haben.

Zukünftig wird das IW Köln vierteljährlich über die Entwicklung der Bürobeschäftigung im IW-Immobilien-Monitor sowie auf der Homepage immobilienoekonomik.de berichten.

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