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Deutschlandweit stieg der Index allein zwischen September und Oktober um etwas mehr als 4 Prozentpunkte an und befindet sich jetzt nur noch knapp 5 Prozentpunkte unter dem Vorkrisenniveau vom August 2008. Besonders stark entwickelt sich der Index nach wie vor für Bayern. Zwischen Juli und Oktober kletterte der BIBIX um fast 13 Prozentpunkte. Allerdings liegt der Index mit einem Wert von nun 82 Punkten immer noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau, was zeigt, dass Bayern als exportintensiver Standort besonders stark von der Finanzkrise getroffen wurde.*

Angesichts dieser positiven konjunkturellen Entwicklung sollte sich die Immobilienwirtschaft wieder verstärkt ihren strukturellen Problemen stellen. Eines scheint dabei besonders gravierend zu sein: Die deutliche Zunahme der Büroleerstände in allen Metropolen.

Das IW Köln hat die Entwicklung der Leerstände mit Hilfe des HP-Filters um die zyklische Komponente bereinigt. Übrig bleibt dann der Trendverlauf der Leerstandsraten, also die mittel- bis langfristige Entwicklung. Diese zeigt in allen betrachteten Städten nach oben: In Düsseldorf ist die Leerstandsrate zwischen 2000 und 2009 um 4,5 Prozentpunkte gestiegen, in München um mehr als 5 Prozentpunkte und in Frankfurt hat sich die Leerstandsrate innerhalb dieses Zeitraums auf nun 18 Prozent verdoppelt (Schaubild). Als stabil in dieser Hinsicht erweist sich nur Berlin, wo sich die Leerstandsrate um 0,7 Prozentpunkte erhöht hat. Vergleicht man die mit dem HP-Filter bereinigten Daten der 1990er Jahre mit den heutigen Werten, wird der Anstieg noch deutlicher – auch unter Berücksichtigung bestimmter Unschärfen bei der Datenermittlung in den 1990er Jahren.

Nichtsdestotrotz ist der Trend eindeutig und beunruhigend. Schließlich wirken sich zunehmende Leerstände negativ auf die Renditen der Eigentümer aus. Und volkswirtschaftlich gesehen stellen die brachliegenden Bürotürme ungenutzte und somit fehlgeleitete Ressourcen dar.

Zu erwarten wäre, dass sich die Leerstände von alleine abbauen, weil der Neubau angesichts der freien verfügbaren Flächen unrentabel ist. Dies ist im Büromarkt jedoch nicht der Fall. Gerade große Konzerne und Dienstleister mit gut ausgebildeten Fachkräften legen Wert auf hochwertige Büroflächen, die sich im Neubau leichter realisieren lassen. Dabei sind die Nutzer von Bürotürmen oft wenig preissensitiv, da die Nutzungskosten im Vergleich zu den Personalkosten deutlich geringer sind. Hinzu kommt, dass auch der Trend zu Greenbuildings die Nachfrage in Richtung Neubauten verschiebt.

Verschärft wird das Leerstandsproblem durch den demografischen Wandel. In einigen Metropolen, wie etwa in München und Hamburg, nimmt die Zahl der Erwerbspersonen zwar noch zu, in Düsseldorf und Frankfurt geht sie jedoch bereits in den nächsten Jahren zurück.

Entschärfen ließe sich das Problem durch eine restriktivere Flächenausweisung in den Städten und einer stärkeren Förderung der Brachflächenrevitalisierung. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass Städte aus kurzfristigen wirtschaftlichen Erwägungen und aufgrund der Konkurrenz zu anderen Städten eher großzügig mit neuen Baulandausweisungen umgehen.

Alternativ könnte sich die Branche selbst helfen. In den Niederlanden zum Beispiel haben die Projektentwickler vereinbart, nur noch dann zu bauen, wenn an anderer Stelle Leerstand abgebaut wird.

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* Der BIBIX erfasst die Anzahl der arbeitslosen Bürobeschäftigten sowie die Zahl der gemeldeten Stellen und bietet somit einen Frühindikator für die Bürobeschäftigung. Der BIBIX wird monatlich aktualisiert und unter www.immobilienoekonomik.de veröffentlicht.

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