Mehr Bürobeschäftigte
Mehr Bürobeschäftigte

Damit gilt es als sicher, dass auch die Aussichten für den Immobilienmarkt eingetrübt werden. Insbesondere der Büroimmobilienmarkt steht hier im Fokus, da er in besonderer Weise von der Konjunktur abhängt.

Schon jetzt ist absehbar, dass das Transaktionsvolumen deutlich zurückgeht. Nach den vergangenen Boomjahren folgt jetzt ein Einbruch, weil viele der bisherigen Käufer, insbesondere aus dem angelsächsischen Raum, Finanzierungsprobleme haben. Hinzu kommt, dass nun auch eigenkapitalstarke Investoren, wie etwa offene Immobilienfonds, in den Sog der Finanzmarktkrise gezogen wurden.

Fraglich ist hingegen, wie sich der Abschwung auf die Bestandshalter auswirken wird. Dies hängt entscheidend von der bisherigen Bautätigkeit und der Bürobeschäftigtenentwicklung ab. Das Schaubild verdeutlicht die Entwicklung dieser Größen in den letzten Jahren.Die Bautätigkeit ist bereits merklich zurückgegangen.

Während sich in den Jahren 2001 und 2002 noch jeweils das Büroflächenangebot um 4 Millionen Quadratmeter erhöht hatte, betrug der Zuwachs im Jahr 2007 nur knapp 1,4 Millionen Quadratmeter. Für 2008 liegen noch keine Fertigungszahlen vor, doch die im Vergleich zum Jahr 2006 nur leicht erhöhte Zahl der Baugenehmigungen deutet an, dass sich die Bautätigkeit auch in diesem Jahr moderat entwickeln dürfte. Auf der anderen Seite hat sich die Bürobeschäftigung sehr stark entwickelt. Auf der Basis von 50 typischen büronahen Berufsgruppen wird die Gesamtzahl der sozialversicherungspflichtigen Bürobeschäftigten im Jahr 2007 auf 9,2 Millionen geschätzt. Dies entspricht gegenüber 2006 einem Zuwachs von 275.000 Arbeitsplätzen. Betrachtet man darüber hinaus auch die Selbständigen, so dürfte der Arbeitsplatzzuwachs sogar noch stärker sein. Allein in den Bereichen „Kredit- und Versicherungswesen“ und „Grundstücks- und Wohnungswesen“ ist die Zahl der Selbständigen zwischen 2005 und 2006 um 60.000 gestiegen. Aktuellere Zahlen liegen hier allerdings derzeit nicht vor. Geht man von einem Flächenbedarf von 23 qm pro Beschäftigtem aus, überragte der Neubedarf an Büroflächen allein bei den sozialversicherungspflichtigen Angestellten die Neubautätigkeit im Jahr 2007 um 3 Millionen Quadratmeter. Auch für 2008 wird noch mit insgesamt steigender Bürobeschäftigung gerechnet, da die Beschäftigungsentwicklung dem Konjunkturverlauf immer nachläuft. So hat sich die Zahl der Bürobeschäftigten im ersten Quartal 2008 noch einmal um 10.000 erhöht.

Konkret bedeutet dies, dass derzeit immer noch Leerstände abgebaut werden und teilweise auch noch Potenziale für Mietsteigerungen vorhanden sind. Damit ist die Lage für den Büromarkt deutlich besser als nach dem Platzen der New Economy Blase. Erst im Laufe des Jahres 2009 ist mit einer Verschlechterung der Ertragslage zu rechnen. Wie stark diese ausfällt, hängt maßgeblich von der Beschäftigtenentwicklung ab. Derzeit geht das IW Köln noch davon aus, dass es nur einen kleinen Rückgang bei der Beschäftigung gibt.

Auch mittelfristig sind die Aussichten keineswegs düster. Der besondere Vorteil des deutschen Immobilienmarktes ist, dass es in den zurückliegenden Jahren keinen Preisboom gab. Anders als etwa in Großbritannien, Irland oder den USA muss daher nicht mit einem Preisverfall gerechnet werden. Für viele Investoren könnte Deutschland somit einen sicheren Hafen darstellen. Auch weiterhin werden schließlich Versicherungen, Pensionsfonds oder auch Staatsfonds ihre Gelder anlegen müssen. Die Vorraussetzung dafür, dass diese internationalen Investoren ihre Anlagen zugunsten des deutschen Immobilienmarktes umlenken, ist jedoch ein hohes Maß an Transparenz. Nach den Erfahrungen aus der Finanzmarktkrise werden schließlich alle Investoren nur noch dann investieren, wenn sie die Fakten und Risiken genau kennen.Die nächste Ausgabe des IW-Immobilien-Monitors erscheint am 3. März 2009