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Die Bürobeschäftigung ist ein wichtiger Indikator für die Attraktivität einer Stadt. Zuwächse in der Bürobeschäftigung sind gleichbedeutend mit zusätzlicher Büronachfrage, die sich positiv auf die Mieten und die Bautätigkeit auswirken kann. Das IW Köln hat daher die Entwicklung der Bürobeschäftigung in den 20 größten Bürostandorten in den letzten 10 Jahren genauer unter die Lupe genommen.

In fast allen Großstädten ist die Bürobeschäftigung zwischen dem 3. Quartal 2000 und dem 3. Quartal 2010 gestiegen (Schaubild). Mit einem Zuwachs von fast 10 Prozent steht Hamburg an der Spitze, gefolgt von Bonn mit 9,3 Prozent und Duisburg mit 9 Prozent. Auch in absoluten Zahlen gab es in Hamburg in den letzten 10 Jahren den größten Zuwachs an Bürobeschäftigten. Zwischen 2000 und 2010 konnten insgesamt 90.000 neue Stellen in der Hansestadt geschaffen werden. Allein der Bürosektor trug knapp 54.000 neue Jobs zu diesem Wachstum bei. Die Entwicklung in Duisburg ist jedoch besonders hervorzuheben, da die Gesamtbeschäftigung aufgrund des Bevölkerungsschwunds eher zurückgeht. Aufgrund attraktiver Neubauobjekte – wie etwa der Umgestaltung des Hafens – ist es jedoch gelungen, mehr Büroarbeitsplätze in Duisburg zu etablieren. Insgesamt wurden dort 4.500 neue zusätzliche Büroarbeitsplätze geschaffen, während die gesamte Beschäftigung stagniert. In Essen ist die Bürobeschäftigung dagegen rückläufig und in Dortmund ist sie nur moderat gewachsen.

Neben Hamburg glänzt unter den so genannten Top-Standorten noch Düsseldorf mit einem Zuwachs von 6 Prozent. In München, Stuttgart und insbesondere Frankfurt am Main ist die Bürobeschäftigung hingegen nur moderat gewachsen. Dies wirft die Frage nach Sättigungstendenzen im Markt auf. So ist es vorstellbar, dass der Anteil der Bürobeschäftigung nur bis zu einem bestimmten Niveau steigt und dann stagniert, so dass sich die Bürobeschäftigung dann im Gleichlauf mit der allgemeinen Beschäftigung entwickelt. Das Institut für Arbeitsmarktforschung sah bereits Ende der 1990er Jahre erste Sättigungserscheinungen in der Bürobeschäftigung. Untersucht wurde daher auch die Entwicklung des Anteils der Bürobeschäftigung an allen Beschäftigten. In den meisten Städten ist die Bürobeschäftigtenquote tatsächlich gestiegen, was bedeutet, dass die Bürobeschäftigung nach wie vor schneller steigt bzw. langsamer sinkt als die Gesamtbeschäftigung (Schaubild). Angesichts des bereits rückläufigen Erwerbspersonenpotenzials in vielen Städten ist dies eine gute Nachricht für die Immobilienwirtschaft. Besonders stark hat der Anteil in Duisburg, Bremen und Stuttgart zugenommen. In vielen anderen Städten ist der Zuwachs mit 0,5 Promille pro Jahr jedoch eher moderat. In Frankfurt am Main, das mit über 53 Prozent die höchste Bürobeschäftigtenquote aufweist, ist der Anteil der Bürobeschäftigten sogar zurückgegangen. Angesichts des erwarteten Rückgangs des Erwerbspersonenpotenzials in den nächsten Jahren deutet dies an, dass es schwierig wird, den sehr hohen Leerstand in der Main-Metropole wieder abzubauen.

Auffällig ist auch die Entwicklung in Magdeburg. Dort ist gegen den allgemeinen Trend die Bürobeschäftigung gesunken. Gegenüber 2000 verlor die Hauptstadt Sachsen-Anhalts über 17 Prozent der Bürobeschäftigten. Besonders bemerkenswert ist dabei, dass die Büroarbeitsplätze überproportional stark abgebaut worden sind. Hatten die Bürobeschäftigten 1999 noch einen Anteil von 38 Prozent an allen Beschäftigten, so liegt der Anteil heute nur noch bei 34 Prozent. Das entspricht einem Minus von rund 8.000 Stellen. Dies zeigt, dass steigende Bürobeschäftigtenquoten keine Selbstverständlichkeit sind, vor allem in Schrumpfungsregionen.

Untersucht wurde weiterhin, wie stark die Städte korreliert sind. Je unterschiedlicher sich die Bürostandorte entwickeln, desto eher können Investoren Risiken durch die Anlage in verschiedenen Städten reduzieren. Wie sich jedoch zeigt, gibt es kaum Diversifikationsmöglichkeiten: In den meisten Fällen weisen die Korrelationskoeffizienten Werte von über 50 Prozent auf. Vor allem die so genannten A-Städte sind sehr stark miteinander korreliert. Der Korrelationskoeffizient für München und Stuttgart beträgt 82 Prozent, für Düsseldorf und Hamburg sogar 97 Prozent. Lediglich Magdeburg weist aufgrund des starken Bürobeschäftigtenabbaus negative Korrelationen zu den meisten anderen Städten auf. Da diese negative Korrelation auf einem Bevölkerungsschwund basiert, scheint Magdeburg für eine Diversifikation dennoch ungeeignet.

Für Investoren ist es allerdings wichtig zu wissen, dass es auch im Büromarkt Saisoneffekte gibt. So steigt die Bürobeschäftigung im 3. Quartal stets besonders an, während sie im 1. Quartal zurückgeht. Die saisonalen Schwankungen sind allerdings nicht so stark wie im gesamten Arbeitsmarkt, da Büroarbeit unter anderem weniger witterungsabhängig ist als etwa Tätigkeiten im Baubereich oder aber der Gastronomie.

Die Analyse des Büroarbeitsmarktes gibt wichtige Hinweise auf die Attraktivität einzelner Standorte. Darüber hinaus handelt es sich um amtliche Daten, die außerdem den vollständigen Markt abbilden. Allerdings werden die Daten stets nur mit mehrmonatiger Verzögerung veröffentlicht. Daher beobachtet das IW Köln auch die Arbeitslosigkeit unter Bürobeschäftigten sowie die offenen Stellen, die monatlich aktualisiert werden, und leitet hieraus den BIBIX ab.* Dieser Index gibt Hinweise auf die weitere Entwicklung der Bürobeschäftigung.

Im Mai erreicht der BIBIX erstmals das Vorkrisenniveau und steigt auf knapp über 100 Punkte (Schaubild). Besonders positiv ist die Entwicklung weiterhin in Bayern. Dieses Bundesland wurde aufgrund seiner Exportorientierung mit am härtesten von der Krise getroffen, doch auch hier ist die Bürobeschäftigung schon fast wieder auf dem Stand von August 2008. Doch auch in Hessen und Nordrhein-Westfalen konnte der BIBIX weiter zulegen. Auch in diesen Bundesländern finden sich besonders viele Bürostandorte. Da die konjunkturellen Aussichten weiter gut sind, ist mit einem weiteren Anstieg der Bürobeschäftigung in den nächsten Monaten zu rechnen. Dies wird sich spätestens im nächsten Jahr auch auf die Mieten und/oder Leerstände auswirken

* Der BIBIX wird regelmäßig aktualisiert und auf www.immobilienoekonomik.de veröffentlicht.

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