Trotz der aktuell stark gestiegenen Preise und Mieten ist die Situation in Deutschland im Vergleich zum Ausland immer noch relativ günstig, weil es hierzulande gut funktionierende Wohnungsmärkte gibt, die vielen einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen auch in Großstädten die Versorgung mit angemessenem Wohnraum ermöglichen. In Deutschland besteht eine gesunde Mischung aus Eigentum, Miete und genossenschaftlichem Wohnen. Trotzdem ist das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ ein ernstes und relevantes Thema, schließlich müssen wir unsere ausgewogenen Märkte langfristig sichern – auch in wirtschaftlich starken Regionen mit großer Anziehungskraft und steigenden Bevölkerungs- und Studentenzahlen. Konkret ist es erforderlich, dass der Bund das Wohngeld anpasst, die Länder die vom Bund bereitgestellten Mittel für den sozialen Wohnungsbau sinnvoll einsetzen und die betroffenen Städte dafür Sorge tragen, dass attraktive Rahmenbedingungen für Investoren geschaffen werden.

Ein erster Baustein beinhaltet eine Reform des Wohngelds, welches zwar seit den Hartz-IV-Reformen im Jahr 2005 an Bedeutung verloren hat, jedoch aktuell immer noch für rund eine Million Haushalte den Zugang zu angemessenem Wohnen sichert. Das Wohngeld funktioniert als Subjektförderung äußerst effizient, da es die Menschen in den Lebensphasen unterstützt, in denen sie auch Hilfe benötigen – übrigens nicht nur als Zuschuss für Mieten, sondern auch als Förderung bei der Bedienung von Wohnungsbaukrediten. Um die Reichweite und Funktionsfähigkeit des Wohngeldes zu erhalten, müssen die Leistungen und die Höchstbeträge (maximal anerkannte Miete, differenziert in sechs Mietenstufen) regelmäßig an die Inflation und die Mietpreisentwicklungen angepasst werden. Dieser Zeitpunkt ist nun wieder gekommen, da die Mietunterschiede zwischen den Regionen in den letzten Jahren stark zugenommen haben. Darüber hinaus sollte die Heizkostenpauschale wieder eingeführt werden, die bereits in den beiden Jahren 2009 und 2010 gewährt wurde. Eine Unterstützung der Heizkosten der Wohngeldempfänger ist notwendig, da die Heizkosten in den letzten 10 Jahren mit jährlich rund 5 Prozent gestiegen sind, so dass die Nebenkosten (die sogenannte 2. Miete) heute einen wesentlichen Bestandteil der Aufwendungen für Wohnraum darstellen.

Der zweite Baustein bei der Sicherung von bezahlbarem Wohnraum in den Großstädten ist weniger eine Reform als vielmehr ein Appel zum effizienten Einsatz der freigegebenen Ressourcen des Bundes. Seit der Föderalismusreform im Jahr 2007 liegt das Recht der sozialen Wohnraumförderung bei den Bundesländern. Dieser Schritt war richtig, da die Länder die Förderung besser auf Teilmärkte lenken und damit sozial treffsicherer gestalten können. Aktuell leistet der Bund bis 2013 einen jährlichen finanziellen Beitrag an die Länder von knapp 520 Mio. Euro. Insgesamt ist das Fördervolumen seit Jahren stark rückläufig und liegt heute auf einem historischen Tiefstand. Der Bestand an Sozialwohnungen mit Mietpreisbindungen und Belegungsrechten nahm von rund 3,6 Mio. im Jahr 1990 auf heute rund 1,6 Mio. deutlich ab. Dies ist auch angemessen, da der soziale Wohnungsbau wenig treffsicher und darüber hinaus mit hohen Kosten verbunden ist. Die Mittel können aber auch verwendet werden, um beispielsweise separate Belegungsrechte für Haushalte zu erwerben, die ein Zugangsproblem zum Wohnungsmarkt haben. In der aktuellen Situation wäre es überdies geboten, mit den Mitteln den Bau von Wohnheimplätzen zu unterstützen, da es hier noch einen erheblichen Mangel gibt.

Zu guter Letzt sind die betroffenen Städte selbst in der Pflicht, für ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Den Städten muss es gelingen, attraktiv für Investoren zu sein und diese dazu zu bewegen, neue Wohnungen auch im unteren Mietsegment zu bauen (siehe auch S. 4). Schließlich ist eine starke Reaktion der Bautätigkeit in den Metropolen der zentrale Schlüssel, um weiteren Mietsteigerungen entgegenzuwirken. Teilweise wird sich ein erhöhtes Angebot an günstigen Wohnraum durch Partnerschaften mit Wohnungsbauunternehmen erreichen lassen. Teilweise werden gezielte Auflagen in Form von Quoten notwendig sein, die sich durch Zugeständnisse bei Erschließungsmaßnahmen durchsetzen lassen werden. Hierbei muss der Fokus noch stärker auf den Bestand gelegt werden, da Bauland zunehmend knapp wird.

Wichtig ist darüber hinaus, dass auch die angemessenen Mieten für Empfänger von ALG II und SGB XII regelmäßig angepasst werden. Dies bedingt natürlich, dass die Kommune die Miet- und Preisentwicklung detailliert verfolgt. Vielfach fehlt es hier an verlässlichen Datenbanken und Analysen auf Stadtteilebene. Die kontinuierliche und umfassende Marktbeobachtung ist jedoch ein Schlüssel, um schnell auf Veränderungen im Markt reagieren zu können.

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