Wohneigentum Image

Die Frage „Mieten oder Kaufen?“ ist in Deutschland weniger eine Frage des Geldes als eine der individuellen Einstellung und Lebenssituation. Doch auch monetäre Faktoren spielen selbstverständlich eine wichtige Rolle, die der Staat stark beeinflusst, insbesondere durch die Besteuerung. So bleiben selbstgenutzte Immobilien im Rahmen der Konsumgutlösung steuerfrei. Die fiktiven eingesparten Mietausgaben müssen im Rahmen der Kosumgutlösung nicht versteuert werden. Im Gegenzug können laufende Kosten wie etwa für Zinszahlungen oder Renovierungen steuerlich nicht geltend gemacht werden. Bis 1987 war der Nutzwert (die gesparte Miete) ausschlaggebend in der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum. Dieser wurde besteuert, die Kosten konnten wiederum angesetzt werden. Die hohen Erhebungskosten führten, über Umwege, zur deutlich praktikableren und deutlich leichter zu erhebenden Konsumgutlösung.

Vermietete Immobilien werden hingegen als Investitionsgut behandelt und die erzielten Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Im Unterschied zu selbstgenutztem Wohneigentum können sowohl die laufenden Kosten der Finanzierung oder der Instandhaltung der Immobilie als auch die Abschreibungen des Gebäudewertes steuerlich geltend gemacht werden.

Die historisch niedrigen Zinsen, die jüngst noch einmal von der Europäischen Zentralbank gesenkt wurden, in Kombination mit dem Konsumgutmodell, machen es immer attraktiver, die Wohnung oder das Haus zu kaufen und selbst zu bewohnen. Eine Immobilie zu kaufen und diese zu vermieten, lohnt sich hingegen zunehmend seltener. Grundsätzlich gilt: Umso höher die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis ausfällt und umso geringer die Kosten sind (Zinsen!), umso attraktiver ist aufgrund des Konsumgutmodells die Selbstnutzung. Entsprechend unattraktiver wird das Vermieten. Da Vermieter im Wettbewerb die steuerlichen Effekte an die Mieter weitergeben, ist die Attraktivität des Vermietens gleichzusetzen mit der Attraktivität des Mietens und letztendlich mit der Wahl der individuellen Art des Wohnens.

Während 2008 nur 43 Prozent der Wohnungen von Eigentümern bewohnt wurden, waren es 2010 bereits knapp 46 Prozent. Eine weitere Steigerung der Quote ist unter den aktuellen Rahmenbedingungen zu erwarten.

Das IW Köln hat auf Ebene der Landkreise untersucht, wo sich das Kaufen und Mieten besonders lohnt. Grundlage hierfür waren neben Daten zu Finanzierungskosten vor allem die Preis- und Mietpreisentwicklungen und die daraus resultierenden Bruttoanfangsrenditen in den jeweiligen Landkreisen zwischen 2009 und 2013 (siehe Tabelle).

Im Jahr 2009 war das (Ver-)Mieten in 73 Prozent aller Landkreise die vorteilhaftere Wohnungsform, während in lediglich 7 Prozent aller Kreise und kreisfreien Städte das Kaufen lohnender war. Als „neutral“ werden solche Landkreise bewertet, in denen die Differenz der Renditen zwischen Mieten und Kaufen geringer als 0,5 Prozentpunkte ist. In diesen Kreisen fällt die Entscheidung besonders schwer und ist mehr von individuellen Faktoren wie Lage und Zuschnitt der Immobilie abhängig als in anderen Landkreisen. Dies traf in 20 Prozent aller Landkreise und kreisfreien Städte in 2009 zu. 2013 war das Kaufen bereits in 27 Prozent und das Mieten in nur noch 22 Prozent aller Landkreise die sinnvollere Wahl der Wohnungsform. Diese Entwicklung spiegelt demnach die gestiegene relative Vorteilhaftigkeit des Kaufens wider. In großen Ballungszentren wie München oder beispielsweise Hamburg war das Mieten die attraktivere Wohnform. Die hohen Kaufpreise machen dort die Beschaffung und eigene Nutzung einer Immobilie unattraktiv.

Die regionale Verteilung in Deutschland erfolgt dabei einem eindeutigen Muster. Insbesondere im Osten lohnt das Kaufen der Immobilie, aufgrund der geringen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietpreisen. Dort war das Mieten in 2013 in keinem einzigen Landkreis attraktiv. Diese Entwicklung lässt sich mittlerweile auch zunehmend in den westlichen Bundesländern beobachten. Entsprechend ist das Kaufen inzwischen auch in Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen oder Niedersachsen attraktiver als das Mieten. In Baden-Württemberg und Bayern war das Mieten hingegen dominant.

Da der Anpassungsmechanismus, sprich der Wechsel aus einem Mietverhältnis hin zur selbstgenutzten Wohnimmobilie, in der Regel ein eher langwieriger Prozess ist, können Analysen des Suchverhaltens der Haushalte Aufschluss darüber geben, ob ein Trend in der gewünschten Wohnungsform zu erkennen ist. Auswertungen des Suchverhaltens der Haushalte auf Immobilienscout24 belegen, dass die Haushalte auf die Verschiebung der Attraktivität reagieren. Die Anzahl der Kaufgesuche ist in den Kreisen besonders stark gestiegen, in denen sich die Renditen zu Gunsten einer Kaufentscheidung verschoben haben. Die Änderung im Suchverhalten und das gestiegene Interesse am Kauf einer Immobilie kann in diesem Zusammenhang als ein frühzeitiger Indikator einer steigenden Wohneigentumsquote gesehen werden.

Die gestiegene Attraktivität des Kaufens, die historisch nie zuvor dagewesenen günstigen Finanzierungskonditionen und der Mangel an attraktiven Anlagealternativen werden die Nachfrage der Haushalte nach Wohneigentum weiter vorantreiben. Dieser Trend wird vermutlich so lange fortdauern, bis die Europäische Zentralbank sich zu einer deutlichen Kehrtwende ihrer Niedrigzinspolitik entschließt. Eine Steigerung der in Deutschland bislang relativ geringen Wohneigentumsquoten ist somit zu erwarten. Hält sich dieser Anstieg im Rahmen, sind keinerlei negative Folgen für den bislang stark ausgeprägten Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Gefahr droht jedoch durch weitere regulatorische Eingriffe wie zum Beispiel der Mietpreisbremse. Diese führt zu einer zunehmend geringeren Attraktivität des Vermietens, sodass Investoren, die momentan gerade in Ballungszentren dringend benötigt werden, sich zunehmend aus dem Markt zurückziehen. Erfahrungen aus anderen europäischen Ländern zeigen, dass solche regulatorischen Eingriffe langfristige negative Folgen für den Wohnungsmarkt mit sich führen.

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