Angesichts der angespannten Lage am Wohnungsmarkt wird auch eine Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit diskutiert, die zum 31.12.1989 abgeschafft wurde. Gemeinnützige Wohnungsunternehmen zeichnen sich vor allem durch drei Charakteristika aus:

  • Gemeinnützige Unternehmen sind nicht gewinnorientiert.
  • Vermietung der zu errichtenden Wohnungen an sozial benachteiligte Haushalte zu Mieten unterhalb des Marktniveaus und
  • Zweckbindung der Mittel für die Bewirtschaftung und den Bau neuer Wohnungen.

In diesem Gutachten werden sieben Gründe diskutiert, warum eine NWG nicht eingeführt werden sollte.

  • Eine Bauverpflichtung hilft nicht, den Wohnungsmangel zu überwinden. Schließlich fehlt es nicht an Investoren, sondern an Bauflächen. Außerdem behindern auch hohe Auflagen den Wohnungsbau.
  • Gemeinnützige Unternehmen haben ein Steuerungsproblem. Unternehmen außerhalb des Marktmechanismus haben wenige Anreize, wirtschaftlich zu agieren, weshalb Verluste drohen, oder aber Einsparungen in der Bewirtschaftung notwendig werden.
  • Kommunale Unternehmen leisten einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung der Kommunen, entweder wenn sie Gewinne abführen, oder aber selbst soziale Aufgaben wahrnehmen. Dies würde bei einem Übergang zur Gemeinnützigkeit entfallen, teilweise werden sogar zusätzliche Subventionen der Kommunen notwendig sein.
  • Es drohen neue Wohn-Ghettos. Reichen die Mittel der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nicht aus, leidet die Qualität der Bestände, und es werden nur noch Haushalte ohne Alternativen die Wohnungen mieten. Hierdurch können neue Problemviertel entstehen.
  • Weisen die Bestände eine ordentliche Qualität auf, kommt es wie in der sozialen Wohnraumförderung zu einer deutlichen Fehlbelegung, zumal der Zugang sogar Haushalten oberhalb der Wohnberechtigungsschein (WBS)-Grenzen erlaubt werden soll.
  • Mit dem Wohngeld gibt es ein deutlich besseres Instrument, um bedürftige Haushalte treffsicher im Wohnungsmarkt zu unterstützen. Zusätzliche Mittel sollten daher eher zur Aufstockung des Wohngelds verwendet werden.
  • Die Ansicht, dass sich nur gemeinnützige Wohnungsunternehmen sozial engagieren, ist falsch. Auch gewinnorientierte Unternehmen unterstützen ihr Umfeld und ihre Mieter, da hiervon auch ihr Erfolg abhängt. Prosperiert ein Stadtviertel, ist auch die Wohnungswirtschaft erfolgreich, weshalb es gerade für große Unternehmen – kommunal oder privat – rational ist, sich zu engagieren.

Um die Probleme im Wohnungsmarkt zu lösen, bedarf es besserer Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau. Hierzu gehört neben der Baulandausweisung vor allem eine Überprüfung des Baurechts und der Auflagen, die die Baukosten immer weiter in die Höhe treiben. Diese Themen sollten in der Politik prioritär behandelt werden. Die Wohnungsgemeinnützigkeit hingegen leistet keinen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes, sondern würde neue Probleme schaffen.

Gutachten im Auftrag der LEG Immobilien AG und des ZIA Deutschland

Michael Voigtländer: Sieben gute Gründe gegen eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit (NWG)

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