Mieten oder Kaufen Image
Mieten oder Kaufen? Im Moment lohnt sich vor allem letzteres. Foto: Acilo/iStock

Was ist im Moment sinnvoller: Zur Miete wohnen oder in der selbstgenutzten Eigentumswohnung?

Die Preise für Wohneigentum steigen derzeit schneller als die Mieten. Dennoch ist der Kauf von Wohneigentum aktuell günstiger als das Wohnen zur Miete, weil die niedrigen Zinsen den Preisanstieg mehr als kompensieren. In einer aktuellen Studie können wir zeigen, dass die Kosten der Selbstnutzer im Durchschnitt 30 Prozent unter denen der Mieter liegen. Daher ist auch die Gefahr einer spekulativen Blase noch gering. Schließlich tendiert der Markt langfristig zu einem Ausgleich der Selbstnutzer- und Mieterkosten, aktuell könnten die Preise für Wohneigentum aber sogar noch steigen.

Gilt das auch für die großen Städte, wo die Wohnungen besonders teuer sind?

Dies gilt auch für die großen Städte wie Hamburg, Berlin oder Köln. In diesen Städten profitieren die Eigentümer auch von steigenden Grundstückspreisen, dies muss man in die Kalkulation miteinbeziehen. Lediglich in München und den Umlandkreisen ist der Vorteil für die Wohneigentümer geringer. Bei einem Zinsanstieg könnten dort am ehesten die Preise nachgeben. In vielen anderen Städten würden sich die Mieten und Kosten der Selbstnutzer erst bei einem Zinsniveau in Höhe von 4 Prozent entsprechen. Selbst wenn es also zu einer plötzlichen und deutlichen Zinswende kommen würde, wäre eine Preisanpassung in den meisten Städten unwahrscheinlich.

Wer eine Wohnung kauft, muss Eigenkapital mitbringen - einschließlich der Kaufnebenkosten sollten es rund 30 Prozent der Kaufsumme sein. Kommt das selbst für mittlere Verdiener überhaupt noch in Frage?

Es gibt eine große Nachfrage nach Wohneigentum. Suchanzeigen auf Internetportalen zeigen, dass die Zahl der Kaufgesuche gegenüber den Mietgesuchen deutlich gestiegen ist, gerade auch in den Großstädten. Viele Haushalte der Mittelschicht nutzen ihre Ersparnisse - die ansonsten auch kaum Erträge erzielen - zum Kauf eines Eigenheims. Ich gehe daher davon aus, dass die Wohneigentumsquote bereits in ein paar Jahren die 50-Prozent-Marke erreicht. Wahrscheinlich würden aber noch mehr Haushalte Wohneigentum erwerben, wenn etwa die Erwerbsnebenkosten nicht so hoch wären. Gerade die gestiegenen Grunderwerbsteuersätze stellen ein Hindernis dar, zumal die Grunderwerbsteuer nicht finanziert werden kann.

Wäre eine öffentliche Förderung hier sinnvoll, und wie könnte der Staat am besten zur Wohneigentumsbildung beitragen?

Der Kostenvorteil des Wohneigentums gilt natürlich auch für Geringverdiener. Es ist aus meiner Sicht daher konsequent, dies auch sozialpolitisch zu nutzen. Schließlich können nicht nur Kosten gespart werden, sondern es könnte auch die Altersvorsorge von Geringverdienern verbessert werden. Außerdem stellt die Wohneigentumsbildung den besten Schutz vor Gentrifizierung dar, sofern man diesbezüglich Sorgen hat. Was den Geringverdienern aber fehlt, ist das Eigenkapital. Selbst bei einem Immobilienwert von 150 000 Euro braucht man rund 45 000 Euro - zu viel für viele Geringverdiener. Hier könnte der Staat durch eigene Darlehen - für die derzeit kaum Zinsen anfallen - sowie durch Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuer helfen. Entscheidend ist jedoch, dass wir nicht die gleichen Fehler wie die Amerikaner begehen und zahlreiche Haushalte in die Überschuldung treiben. Deshalb ist es wichtig, zum einen auf lange Zinsbindungen zu setzen und zum anderen auf angemessene Tilgungen. Diese Tilgungen könnten außerdem durch Mittel der sozialen Wohnraumförderung erhöht werden. Darüber hinaus würde ich Anreize für schnelle Tilgungen durch einen Teilerlass der Schulden setzen, so wie dies beim Bafög üblich ist. Wird über den Zinsbindungszeitraum kontinuierlich getilgt, wäre eine Überlastung der Haushalte selbst im Fall höherer Zinsen nach der Zinsbindung unwahrscheinlich.

Ansprechpartner

Gastbeitrag, 1. Dezember 2016

Michael Voigtländer in der Rheinischen Post Eigenheim-Förderung? Ja, aber richtig!Arrow

Angesichts niedriger Bauzinsen ist Wohneigentum heute fast überall günstiger als das Wohnen zur Miete. Doch viele Familien verfügen nicht über das nötige Eigenkapital. Statt neue Zuschüsse einzuführen, sollte der Staat die Nebenkosten senken. Ein Gastbeitrag von IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer in der Rheinischen Post. mehr

Gutachten, 28. November 2016

Michael Voigtländer / Björn Seipelt Wohnkostenreport – Droht eine Überhitzung des deutschen Wohnungsmarktes?Arrow

Die Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten für 402 Kreise zeigt, dass das Wohnen im eigengenutzten Wohneigentum auf breiter Basis deutlich günstiger ist als das Wohnen zur Miete. Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger als das Mieten. mehr