Viele Anleger erwarten hohe Teuerungsraten und versuchen daher, ihr Vermögen inflationsgeschützt zu investieren. Was raten Sie ihnen als Immobilienfachmann?

Immobilien gelten als Anlageklasse, die weitgehend vor Inflation geschützt ist. Wir haben untersucht, ob sich die Renditen von Immobilien wirklich in jedem Fall an die Inflation anpassen – unabhängig von der Höhe der Teuerungsrate. Denn eine Reihe von Studien belegt, dass der Zusammenhang zwischen Immobilien und Inflation keineswegs eindeutig ist.

Was haben Sie herausgefunden?

Während Einzelhandelsimmobilien keinen wirksamen Schutz bieten, ist bei Büro- und Wohnimmobilien auch bei steigender Inflation von steigenden Renditen auszugehen.

Wie erklären Sie den Unterschied zwischen den Immobilienarten?

Einzelhandelsmieten hängen sehr oft von den Umsätzen des Mieters ab. Wenn ein Unternehmen sehr viel Umsatz macht, dann steigen in diesen Fällen die Mieten entsprechend – zumindest in der Theorie. Der Eigentümer der Immobilie wird also an dem Anstieg beteiligt.

Und in der Praxis?

Bei steigenden Umsätzen erhöhen Einzelhändler in der Regel ihre Preise. Die abgesetzte Menge steigt aber nicht im gleichen Maße, es wird etwas weniger verkauft. Daher stiegen die Umsätze nicht im gleichen Maße wie die Inflationsrate, und daher - so unsere Interpretation - passen sich die Einzelhandelsmieten der Inflationsrate nicht vollständig an.

Ist das nur in Deutschland so oder auch im europäischen Ausland?

Dieses Phänomen beobachten wir häufig. Da aber grundsätzlich Vertragsfreiheit gilt, gibt es in Europa sehr unterschiedliche Anpassungsmodalitäten.

Warum mieten die großen Ketten überhaupt und kaufen sich die Objekte nicht selbst?

Viele Ketten tun beides - kaufen und mieten. Wenn sie mieten, sind sie flexibler und haben weniger Kapitalbindung. Das heißt: Wenn ein Standort nicht gut läuft, dann können sie ihn verlassen. Wenn sie Eigentümer wären, hätten sie diese Flexibilität nicht und müssten immer einen neuen Eigentümer suchen.

Der Privatinvestor wird das Objekt dann vermutlich auch nicht los.

Das ist zumindest schwierig. Wohnimmobilien sind für den Privatinvestor besser geeignet.

Auch in Hinblick auf den Inflationsschutz?

Wohnimmobilien schneiden beim Inflationsschutz besser ab als Gewerbeobjekte.

Wie kommt das?

Wenn wir eine hohe Inflationsrate haben, sind die wirtschaftliche Aktivität und das Wachstum etwas gehemmt. Es wird weniger investiert. Damit sinkt insgesamt die Nachfrage nach Arbeitskräften und Büro- und Gewerbeflächen. In diesen Phasen ist es für Eigentümer schwierig, die Inflationsraten voll auf die Mieter zu übertragen.

Und das ist bei Wohnimmobilien anders?

Ja. Denn Wohnen muss man immer, Wohnen kann man nicht substituieren. Menschen sind darauf angewiesen, weiter zu wohnen. Daher werden Mieter die Verbraucherpreissteigerung mittragen müssen.

Also lautet der Rat an Privatinvestoren, sich lieber Wohn - als Gewerbeimmobilien zu kaufen?

Wenn man es nur am Inflationsschutz festmacht, dann ist das vermutlich so. Aber es gibt ja noch mehr Faktoren: Bei Gewerbeimmobilien haben Sie in der Regel etwas höhere Renditen, weil diese Investitionen risikoreicher sind. Bei Büroobjekten fluktuieren die Erträge stärker, dafür sind die Mieten im Durchschnitt höher. Sie müssen aber auch mit höheren Leerständen rechnen.

Wie ist es derzeit um die Leerstandsraten bei Wohnimmobilien bestellt?

In Deutschland sind die Mieten in den vergangenen Jahren langsamer gestiegen als die Verbraucherpreise. Das liegt unter anderem daran, dass wir einen sehr entspannten Markt mit teilweise sehr hohen Leerständen haben, die erst abgebaut werden müssen.

Was sind die anderen Gründe für das niedrige Niveau?

In Deutschland ist die Wohneigentumsquote sehr gering, die Mietquote dementsprechend sehr hoch. Daher nehmen viele Politiker den Blickwinkel der Mieter ein. In Großbritannien hingegen gibt es eher die Tendenz, die Preise hochzuhalten, beispielsweise durch eine geringe Bauflächenausweisung weil die Eigentumsquote hoch ist. Dort ist die Mehrzahl der Wähler Wohneigentümer. Zudem sorgt unsere Mietgesetzgebung mit der Vergleichsmietenregelung für langsame Mietpreisentwicklungen. Sie orientiert sich eben an der vergangenen Preisentwicklung.

Michael Voigtländer, geboren 1975 in Leverkusen, ist seit Oktober 2005 beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln und seit Januar 2008 dort Leiter der Forschungsstelle Immobilienökonomik. Er ist außerdem Lehrbeauftragter für Wirtschaftspolitik an der Rheinischen Fachhochschule Köln.