Mietpreisbremse wird sich gegen die Mieter wenden Image
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Alle Parteien im Parlament haben sich im Wahlkampf für eine so genannte Mietpreisbremse ausgesprochen, nach der bei Neuverträgen im Bestand die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal 10 Prozent überschritten werden darf. Damit soll die Wohnkostenbelastung der Mieter insbesondere in den Metropolen gedämpft werden. Tatsächlich wird sich dieses Instrument jedoch gegen die Mieter wenden.

Zunächst einmal wird eine Mietpreisobergrenze für Neuverträge den Neubau belasten. Zwar ist ausdrücklich vorgesehen, dass die Neubaumieten nicht reguliert werden, aber jeder Investor muss davon ausgehen, dass der Erstmieter einmal auszieht. Da aufgrund der stetig steigenden Bau- und Grundstückspreise die Neubaumieten schnell ansteigen, dies aber in der ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund des Rückgriffs auf Daten mehrerer Jahre nicht widergespiegelt wird, muss sich ein Investor darauf einstellen, dass bei einer Neuvermietung eine Mieterhöhung nicht möglich ist. Mietsteigerungen werden aber in allen Kalkulationen berücksichtigt. Fallen diese weg, muss der Investor von vorneherein eine höhere Miete ansetzen, was die Vermarktungschancen mindert und damit die Neubautätigkeit belastet. Dieser Preiseffekt sollte nicht überbewertet werden, aber angesichts der angespannten Wohnungslage in vielen Ballungsräumen sollte alles, was den Wohnungsbau belastet, vermieden werden.

Wichtiger sind allerdings die Wirkungen im Bestand. Hier werden die Wirkungen auch maßgeblich von der Güte der Mietpreisspiegel abhängen. Je besser die Mietpreisspiegel zwischen den verschiedenen Qualitäten differenzieren und je besser der Mietpreisspiegel die aktuelle Marktentwicklung wiedergibt, desto weniger Auswirkungen wird die Mietpreisbremse haben. Allerdings sind viele Mietpreisspiegel wenig aussagekräftig und verfolgen auch gar nicht das Ziel, den Markt darzustellen. Teilweise werden die Preisspiegel auch nur zwischen den Interessensvertretern ausgehandelt, wie etwa in Köln. Berücksichtigt man dann noch, dass in der Regel Mietpreise der letzten drei Jahre berücksichtigt werden, einige Politiker sogar die Idee verfolgen, Mietpreise der letzten 10 Jahre (!) zu verwenden, können die Mietpreisspiegel in dynamischen Märkten wie den Metropolen die aktuelle Marktlage gar nicht darstellen. Dies wird sicherlich noch ein rechtliches Thema werden, aber hiervon soll zunächst abgesehen werden.

Die Vermieter werden folglich zunehmend feststellen, dass sie aufgrund der Mietpreisobergrenze – wie politisch gewollt – nur eine geringere Miete als möglich verlangen können. Dies wird Ausweichreaktionen induzieren, die nicht gewollt sein können. Erstens werden Vermieter künftig viel konsequenter die Mieten ihrer Bestandsmieter anpassen. Heute ist es häufig so, dass die Bestandsmieten über einen langen Zeitraum konstant bleiben, weil die Vermieter sich Ärger ersparen wollen und weil sie ja wissen, dass sie bei einem neuen Mieter die Anpassungen nachholen können. Entfällt diese Möglichkeit, werden die Bestandsmieten regelmäßiger angepasst, was gerade weniger mobile Mieter stärker belastet.

Zweitens werden Vermieter versuchen, das Mieterhöhungspotenzial auf andere Weise auszuschöpfen. So wird es künftig für Kücheninventar, Einbaumöbel oder anderes Inventar deutlich überhöhte Abstandszahlungen geben. Erfahrungen aus Wien, West-Berlin oder New York mit preisgebundenen Wohnungen zeigen eindrucksvoll, wie erfinderisch solche Preiskappungen umgangen werden können. Dies wird vor allem Mieter mit geringer Liquidität belasten, die sich die hohen Abstandszahlungen nicht leisten können. Hierdurch wird die Situation für sozialschwache Mieter weiter verschlechtert.

Drittens werden sich einige Vermieter auch aus dem Wohnungsmarkt zurückziehen. Eine Kappung der Mieten führt letztlich dazu, dass der Wert der laufenden Erträge unterhalb des Verkaufspreises liegt, sofern der Käufer von den Regulierungen nicht betroffen ist – also Selbstnutzer. Zunehmend wird folglich zu beobachten sein, dass Vermieter an Eigennutzer verkaufen. Damit besteht die ernsthafte Gefahr, dass sich der Mietwohnungsmarkt sukzessive verkleinert, was gerade sozialschwachen Haushalten den Zugang zum Wohnungsmarkt erschwert.

Viertens schließlich werden die Vermieter immer weniger in den Bestand investieren. Häufig steigen die Wiedervertragsmieten, weil die Wohnräume etwa energetisch modernisiert worden sind. Können diese Investitionen aber nicht mehr amortisiert werden, bleiben sie entsprechend aus. Angesichts der großen Herausforderungen im Klimaschutz wäre dies ein großer Rückschritt.

All dies ist keine graue Theorie, sondern konnte in den Wohnungsmärkten in Großbritannien, Spanien oder Österreich in den 1960er bis 1980er Jahren beobachtet werden. In vielen dieser Länder stieg die Wohneigentumsquote in dieser Zeit dramatisch an, weil sich die Investoren massenweise aus dem Markt zurückzogen. Die Folgen sind bekannt: In Ermangelung von Alternativen müssen auch bonitätsschwache Haushalte Eigentum erwerben. So entstanden gerade in den angelsächsischen Ländern Subprime-Märkte, also Kreditmärkte für bonitätsschwache Kunden. Da diese Haushalte auch mit wenig Eigenkapital finanzieren, steigt die Überschuldungsquote nach jeder Immobilienkrise dramatisch – zuletzt eben in der Finanzkrise. Oder aber, die Kinder müssen eben solange bei den Eltern leben, bis genug Geld für die erste Wohnung gespart ist – ein Modell, das mit den Vorstellungen vieler junger Menschen nicht (mehr) vereinbar ist und auch nicht mehr mit den Anforderungen des Arbeitsmarktes korrespondiert.

Unterhält man sich mit Forschern anderer Länder, richten sich die Fragen häufig auf die Funktionsweise des deutschen Mietwohnungsmarktes. International werden wir dafür beneidet, dass wir einen so gut aufgestellten und überwiegend privat finanzierten Mietwohnungsmarkt haben. Länder wie Großbritannien, Dänemark und Schweden versuchen mit aller Kraft, die Attraktivität des Mietwohnungsmarktes zu erhöhen. Erzählt man dann von der politischen Idee einer Mietpreisbremse, erhält man nur ein mitleidiges Kopfschütteln.

Deutschland verfügt über einen der besten und ausgewogensten Mietwohnungsmärkte der Welt. Kennzeichnend war dabei immer die Balance zwischen den Mieter- und Vermieter- Interessen. Mieter in bestehenden Verträgen werden geschützt und erhalten eine weitgehende finanzielle Planungssicherheit. Vermieter können dafür neue Verträge mit Mietern frei aushandeln und sichern sich somit eine marktgerechte Verzinsung ihres Kapitaleinsatzes. Werden diese Grundsätze durchbrochen, kann der Markt schnell kippen.

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