Wohnimmobilienmarkt Image
Quelle: Fotolia

Die Dominanz des Festzinses, die Anknüpfung an den Beleihungswert und die konsequente Einforderung von Eigenkapital haben dazu beigetragen, exzessive Kreditvergaben im Umfeld von Niedrigzinsen zu vermeiden. Während sich in vielen EU-Staaten das Kreditvolumen für Wohnungsbaukredite in den Jahren nach 2000 verdoppelt oder gar verdreifacht hat, entwickelte sich die Kreditvergabe hierzulande fast konstant.

Obwohl sich das Immobilienfinanzierungssystem als geradezu vorbildlich erwiesen hat, werden die neuen Finanzmarktregeln nach Basel III und der darauf basierenden Eigenkapitalrichtlinie CRD IV den Markt deutlich verändern. Sie werden aufgrund der steigenden Eigenkapitalanforderungen die Immobilienfinanzierung nicht nur generell verteuern, weil die Banken die entgangenen Margen als Kosten an die Kunden weitergeben, sondern auch für eine andere Produkt- und Anbieterstruktur sorgen. Maßgeblich dafür sind die vorgesehenen Liquiditätsmaße sowie die Einführung einer risikoungewichteten Leverage-Ratio.

Mit den Liquiditätsmaßen soll sichergestellt werden, dass Banken kurzfristig genügend Liquidität für einen Stressfall bereithalten und langfristige Ausleihungen fristenkongruent refinanzieren. Dies ist zunächst einmal nachvollziehbar, weil einige Institute durch die Refinanzierung langfristiger Darlehen mit kurzfristigen Interbankenkrediten in Bedrängnis kamen. Das Problem ist jedoch, dass es zum Teil erhebliche Abschläge auf Refinanzierungsinstrumente wie etwa unbesicherte Schuldverschreibungen geben wird. Lediglich Pfandbriefe mit gutem Rating unterliegen nur geringen Abschlägen. Allerdings können bei Pfandbriefen nur 60 Prozent der Beleihungswerte in den Deckungsstock einfließen, so dass Banken auf eine ergänzende Refinanzierung angewiesen sind. Kurz gesagt werden die gestiegenen Anforderungen an langfristige Darlehen zu Kostensteigerungen führen. Variable Darlehen, für die die Liquiditätsanforderungen nicht gelten, werden somit relativ gesehen attraktiver. In der Folge ist anzunehmen, dass zunehmend variabel verzinste Darlehen ausgegeben werden. Verschiedene Studien zeigen jedoch, dass die Immobilienpreise in Ländern mit überwiegend variablen Darlehen wie Spanien und Großbritannien stärker schwanken, weil sich jede Zinsänderung viel stärker auf die Immobiliennachfrage auswirkt.

Basel III wird jedoch nicht nur die Produktstruktur, sondern auch die Anbieterstruktur ändern. Künftig muss das Verhältnis von Eigenkapital zur Bilanzsumme unabhängig von Risiken mindestens 3 Prozent betragen. Dies wird vor allem die hiesigen Realkreditinstitute betreffen. Wie eine IW-Untersuchung zeigt, unterschritten zwischen 2007 und 2010 nur 10 Prozent der europäischen Großbanken diese Schwelle – aber 40 Prozent der deutschen Pfandbriefbanken. Der Grund ist klar: Pfandbriefbanken vergeben großvolumige, aber risikoarme Kredite und brauchten dafür bislang nur wenig Eigenkapital vorzuhalten. Um nun auch mit einer bindenden Leverage-Ratio rentabel wirtschaften zu können, müssen die Institute entweder ihr Geschäftsmodell anpassen und riskantere Kredite vergeben, die den höheren Eigenkapitaleinsatz kompensieren, oder sie müssen sich mit Universalbanken zusammenschließen. Weder das eine noch das andere kann gewollt sein.

Noch ist Basel III nicht umgesetzt, so dass Zeit zum Handeln bleibt. Eine wichtige Anpassung könnte darin bestehen, künftig Beleihungswerte bis zu 80 Prozent in den Deckungsstock von Pfandbriefen aufzunehmen. Dies ist international üblich und angesichts der hohen Stabilität des deutschen Marktes mit allenfalls minimalen Zusatzrisiken verbunden. Zudem sollte in Brüssel darauf gedrängt werden, dass die Leverage-Ratio tatsächlich nur eine Beobachtungskennziffer bleibt.

Ansprechpartner

The Case for Reviving Securitization
IW-Kurzbericht, 26. September 2016

Markus Demary The Case for Reviving SecuritizationArrow

European financial markets are still fragmented. A lack of cross-border lending and cross-border asset holdings hinders the financing of the economy, the conduct of monetary policy as well as cross-border risk-sharing against asymmetric shocks. Reviving the market for securitizations is vital for achieving these goals. A true European Capital Markets Union is needed, but there are still a lot of obstacles to overcome. mehr

Immobilienwirtschaft erwartet mehr ausländische Investoren
IW-Kurzbericht, 16. September 2016

Michael Voigtländer Immobilienwirtschaft erwartet mehr ausländische InvestorenArrow

Die Geschäftslage der deutschen Immobilienwirtschaft ist weiterhin hervorragend, doch die Erwartungen trüben sich weiter ein – an eine weitere Verbesserung glauben zunehmend weniger Unternehmen. Die Stimmung hat sich insbesondere beim Handel spürbar eingetrübt. Ein Grund dafür könnte die Erwartung sein, dass als Folge des Brexits mehr ausländische Investoren in den Markt einsteigen und sich damit die Konkurrenz verschärft, was den Druck auf die Renditen weiter erhöht. mehr

Why the ECB is not to blame for low interest rates
Gastbeitrag, 15. September 2016

Markus Demary auf EUROPP Why the ECB is not to blame for low interest ratesArrow

In the latest set of EU stress tests, several German lenders performed poorly. As Markus Demary writes in EUROPP (Blog of LSE about European Politics and Policy), some of this performance has been blamed on low interest rates squeezing the profitability of lenders. He argues that while the ECB has frequently been blamed for this situation, the reality is more complex and instead reflects long-term trends which can only be addressed by lasting structural reforms. mehr