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Die Dominanz des Festzinses, die Anknüpfung an den Beleihungswert und die konsequente Einforderung von Eigenkapital haben dazu beigetragen, exzessive Kreditvergaben im Umfeld von Niedrigzinsen zu vermeiden. Während sich in vielen EU-Staaten das Kreditvolumen für Wohnungsbaukredite in den Jahren nach 2000 verdoppelt oder gar verdreifacht hat, entwickelte sich die Kreditvergabe hierzulande fast konstant.

Obwohl sich das Immobilienfinanzierungssystem als geradezu vorbildlich erwiesen hat, werden die neuen Finanzmarktregeln nach Basel III und der darauf basierenden Eigenkapitalrichtlinie CRD IV den Markt deutlich verändern. Sie werden aufgrund der steigenden Eigenkapitalanforderungen die Immobilienfinanzierung nicht nur generell verteuern, weil die Banken die entgangenen Margen als Kosten an die Kunden weitergeben, sondern auch für eine andere Produkt- und Anbieterstruktur sorgen. Maßgeblich dafür sind die vorgesehenen Liquiditätsmaße sowie die Einführung einer risikoungewichteten Leverage-Ratio.

Mit den Liquiditätsmaßen soll sichergestellt werden, dass Banken kurzfristig genügend Liquidität für einen Stressfall bereithalten und langfristige Ausleihungen fristenkongruent refinanzieren. Dies ist zunächst einmal nachvollziehbar, weil einige Institute durch die Refinanzierung langfristiger Darlehen mit kurzfristigen Interbankenkrediten in Bedrängnis kamen. Das Problem ist jedoch, dass es zum Teil erhebliche Abschläge auf Refinanzierungsinstrumente wie etwa unbesicherte Schuldverschreibungen geben wird. Lediglich Pfandbriefe mit gutem Rating unterliegen nur geringen Abschlägen. Allerdings können bei Pfandbriefen nur 60 Prozent der Beleihungswerte in den Deckungsstock einfließen, so dass Banken auf eine ergänzende Refinanzierung angewiesen sind. Kurz gesagt werden die gestiegenen Anforderungen an langfristige Darlehen zu Kostensteigerungen führen. Variable Darlehen, für die die Liquiditätsanforderungen nicht gelten, werden somit relativ gesehen attraktiver. In der Folge ist anzunehmen, dass zunehmend variabel verzinste Darlehen ausgegeben werden. Verschiedene Studien zeigen jedoch, dass die Immobilienpreise in Ländern mit überwiegend variablen Darlehen wie Spanien und Großbritannien stärker schwanken, weil sich jede Zinsänderung viel stärker auf die Immobiliennachfrage auswirkt.

Basel III wird jedoch nicht nur die Produktstruktur, sondern auch die Anbieterstruktur ändern. Künftig muss das Verhältnis von Eigenkapital zur Bilanzsumme unabhängig von Risiken mindestens 3 Prozent betragen. Dies wird vor allem die hiesigen Realkreditinstitute betreffen. Wie eine IW-Untersuchung zeigt, unterschritten zwischen 2007 und 2010 nur 10 Prozent der europäischen Großbanken diese Schwelle – aber 40 Prozent der deutschen Pfandbriefbanken. Der Grund ist klar: Pfandbriefbanken vergeben großvolumige, aber risikoarme Kredite und brauchten dafür bislang nur wenig Eigenkapital vorzuhalten. Um nun auch mit einer bindenden Leverage-Ratio rentabel wirtschaften zu können, müssen die Institute entweder ihr Geschäftsmodell anpassen und riskantere Kredite vergeben, die den höheren Eigenkapitaleinsatz kompensieren, oder sie müssen sich mit Universalbanken zusammenschließen. Weder das eine noch das andere kann gewollt sein.

Noch ist Basel III nicht umgesetzt, so dass Zeit zum Handeln bleibt. Eine wichtige Anpassung könnte darin bestehen, künftig Beleihungswerte bis zu 80 Prozent in den Deckungsstock von Pfandbriefen aufzunehmen. Dies ist international üblich und angesichts der hohen Stabilität des deutschen Marktes mit allenfalls minimalen Zusatzrisiken verbunden. Zudem sollte in Brüssel darauf gedrängt werden, dass die Leverage-Ratio tatsächlich nur eine Beobachtungskennziffer bleibt.

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