Geschlossene Immobilienfonds haben keinen guten Ruf. Sie gelten als intransparent und steuerlich motiviert. Und so mancher Anleger ist enttäuscht und ärgerlich, weil sich seine Renditeerwartungen nicht erfüllt haben. Dies gilt vor allem für jene, die in den neunziger Jahren ihr Geld in ostdeutsche Immobilien gesteckt haben.

Ein geschlossener Immobilienfonds gilt in der Regel der Finanzierung eines bestimmten Immobilienprojekts, einer Shopping Mall oder eines Bürokomplexes. Der Initiator eines geschlossenen Immobilienfonds – Banken, Versicherer, Immobilienunternehmen – wählt das Projekt aus und sucht Anleger, bis das erforderliche Eigenkapital zur Verfügung steht. Dann wird der Immobilienfonds geschlossen. Das eingesetzte Kapital bleibt für die vereinbarte Projektlaufzeit gebunden. Dies ist bei einem offenen Fonds anders. Hier können jederzeit Anteile erworben oder aber zurückgegeben werden.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds konzentriert sich die Anlage auf eine oder aber auf einige wenige Immobilien. Bei einem offenen Fonds erwirbt der Anleger hingegen einen Anteil an einem großen Portfolio, wodurch gemäß den Vorschriften über offene Fonds die Risiken gestreut werden sollen. Das Risiko geschlossener Fonds ist damit höher. Investoren geschlossener Fonds werden Unternehmer, entweder in Form eines Gesellschafters einer GbR oder aber in Form eines Kommanditisten einer GmbH.

In der Regel wird dieses höhere Risiko belohnt. Während offene Immobilienfonds zwischen 1999 und 2005 eine durchschnittliche Rendite von knapp 4 Prozent erzielten, lag die Rendite geschlossener Fonds bei annähernd 7 Prozent. Ein Grund für diese höhere Rendite ist in der Auswahl der Projekte zu suchen. Geschlossene Fonds können sich auf ertragsstarke Immobilien spezialisieren, wohingegen offene Fonds einen Teil ihrer Mittel als freie Liquidität vorhalten müssen, die die Rendite nach unten drückt. Zum anderen unterliegen geschlossene Fonds nur wenigen Regularien. Sie können also wesentlich leichter und unbürokratischer reagieren. Ihr Nachteil sind allerdings die herben Verluste, vor allem durch die katastrophale wirtschaftliche Entwicklung in Ostdeutschland nach der politischen Wende.

Eine falsche Schlussfolgerung hieraus wäre, den Bürgern von risikoreicheren Anlagen abzuraten. Mit Blick auf die zunehmende Bedeutung der privaten Altersvorsorge brauchen sie renditestarke Anlagen. Wichtig ist jedoch, dass sie sich bewusst machen, welche Risiken sie eingehen. Darüber hinaus, und dies ist wohl der wichtigste Punkt, sollten die Anleger eine bekannte Investmentregel befolgen: Nicht alle Eier in einen Korb legen. Dies ist eine Binsenweisheit, doch sie wird von vielen Anlegern nicht beherzigt.

Geschlossene Immobilienfonds haben nach wie vor ihre Berechtigung, auch wenn sie vielleicht nicht für jeden Anlegertyp geeignet sind. Dies zeigt auch die jüngere Entwicklung. Trotz der Verschärfung vieler steuerlicher Regeln, insbesondere auch der Verlustverrechnung, erreichten die geschlossenen Immobilienfonds im Jahr 2006 mit einem plazierten Eigenkapital von fast 5 Milliarden Euro einen Zuwachs von 24 Prozent gegenüber dem steuerlich günstigeren Vorjahr. Auch hat sich die Transparenz der geschlossenen Fonds durch die Pflicht zur Vorlage von Emissionsprospekten bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) wesentlich erhöht. Hinzu kommt, dass die geschlossenen Immobilienfonds aus Deutschland zunehmend mit geschlossenen Immobilienfonds aus den Nachbarländern – vor allem aus Luxemburg – konkurrieren. Sie beginnen auch die deutschen Emissionshäuser zu beflügeln, sich innovativer zu verhalten und über neue Konzeptionen nachzudenken.

Der Autor ist wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Forschungsstelle Immobilienökonomik im „Institut der deutschen Wirtschaft" in Köln.

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