Der Wohn-Riester wird kommen. Nach langen und zähen Verhandlungen konnten sich die Regierungsparteien auf eine Integration der Wohnimmobilie in die Riester-Rente verständigen. Doch wirklich glücklich ist niemand. Insgesamt hat man sich bei der gefundenen Lösung weitestgehend am Kanape-Modell orientiert. Die im Rahmen der Riester-Rente geleisteten Tilgungsleistungen sowie die aus anderen Altersvorsorgeverträgen entnommenen Mittel werden mit einem fiktiven Zinssatz von wahrscheinlich 2 Prozent bis zum Renteneintritt aufgezinst und dann in eine Leibrente umgerechnet, die in die Steuerbemessungsgrundlage eingeht. Alternativ kann zum Rentenbeginn eine Einmalbesteuerung mit einem Freibetrag von 30 Prozent erfolgen. Damit folgt die Besteuerung der Wohnimmobilie weitgehend derjenigen anderer Altersvorsorgeverträge, was zu begrüßen ist. Allerdings ist die Regelung nur schwer kommunizierbar, und mancher Sparer wird ein mulmiges Gefühl haben, später Steuerzahlungen auf fiktive Einkommen zahlen zu müssen.

Das grundsätzliche Problem der Integration des selbstgenutzten Eigentums in die Altersvorsorge besteht in der Konsumgutlösung. Wohneigentum wird steuerlich wie ein Konsumgut behandelt, das heißt, gekauft wird aus bereits versteuertem Einkommen, Aufwendungen und Erträge sind steuerlich belanglos. Für diese Lösung hat man sich 1986 entschieden, weil die Besteuerung der gesparten Miete als problematisch galt. Doch nicht nur vor dem Hintergrund der Wohn-Riester-Lösung erscheint es überlegenswert, zur Investitionsgutlösung zurückzukehren.

1. Nicht nur die Riester-Rente, sondern auch weite Teile der betrieblichen Altersvorsorge und die Basisvorsorge (gesetzliche Rente und Rürup-Rente) werden nachgelagert besteuert. Hierdurch wird die Steuerlast in die Rentenphase verschoben, in der die meisten Haushalte aufgrund geringerer Einkommen mit niedrigeren Steuersätzen belastet werden als in der Erwerbstätigenphase. Die selbstgenutzte Immobilie wird dadurch unattraktiver. Wenn dagegen die selbstgenutzte Immobilie wie ein Investitionsgut behandelt wird und die Kosten wie die Schuldzinsen und die Abnutzung mit den Erträgen in Form der gesparten Miete verrechnet werden, entfiele die Hauptsteuerlast ebenfalls auf die Rentenphase. Zudem sinken mit zunehmender Entschuldung die Kosten.

2. Die Investitionsgutlösung stellt die selbstgenutzte Immobilie nicht nur mit der Altersvorsorge, sondern auch mit der vermieteten Immobilie gleich. Damit könnte eine steuerliche Lücke geschlossen werden.

3. Fehlendes Eigenkapital stellt gerade für junge Familien und Bezieher mittlerer Einkommen ein besonderes Hemmnis bei der Eigentumsbildung dar. Durch den Schuldzinsenabzug würde die Belastung aus dem Hypothekendarlehen zwischen Haushalt und Staat geteilt werden. So könnten die Banken leichter auf Eigenkapital verzichten, da die effektive Belastung aus dem Hypothekendarlehen sinken würde. Nicht umsonst werden in Amerika und den Niederlanden, wo den Haushalten ein unbegrenzter Schuldzinsenabzug gewährt wird, besonders hohe Beleihungsausläufe angeboten.

4. Auch die Schwarzarbeit könnte begrenzt werden, denn wenn Handwerkerleistungen und Modernisierungsarbeiten steuerlich geltend gemacht werden können, wird der Steuervorteil der Schwarzarbeit weitgehend aufgezehrt. Mit der begrenzten Abzugsfähigkeit von Handwerkerdienstleistungen ist man auch schon längst ein Stück in Richtung der Investitionsgutlösung gegangen.

Natürlich setzt die Umsetzung der Investitionsgutlösung voraus, dass eine belastbare Lösung für die Nutzwertbesteuerung gefunden wird. Ansonsten würde es sich einfach nur um ein ärgerliches Subventionsprogramm handeln. Denkbar ist ein Rückgriff auf die Mietspiegel. Auch die Verwendung der Bodenrichtwerte wäre möglich, die auch bei der Erbschaft- und bei der Grundsteuer Anwendung finden. Das Thema ist politisch nicht aktuell. Das aber gibt der Wohnungswirtschaft Zeit, das Für und Wider verschiedener Lösungen abzuwägen und eine steuerliche Vision zu entwickeln, die für alle Beteiligten vorteilhaft ist.

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