Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands stellt eine Herkulesaufgabe dar. Nach Schätzungen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) müssen annähernd zehn Millionen Wohnungen saniert werden, wodurch Investitionskosten von 200 Milliarden Euro entstehen. Dabei sind die im Rahmen der normalen Instandsetzung anfallenden Kosten noch nicht eingerechnet. Diese Investitionsleistung lässt sich ohne Anreize nicht stemmen, zumal sich viele energetische Sanierungen nicht rechnen. Von daher ist es begrüßenswert, dass die Bundesregierung im Rahmen ihres Konjunkturpaketes auch die energetische Gebäudesanierung stimulieren möchte und das CO2-Gebäudesanierungsprogramm – und einige kleinere Programme der Förderbank KfW – um 3 Milliarden Euro für den Zeitraum von 2009 bis 2011 aufstocken will. Damit fördert der Bund die energetische Sanierung des Wohnungsbestands über die KfW künftig mit annähernd 1,6 Milliarden Euro im Jahr.

Betrachtet man die Bilanz des CO2-Gebäudesanierungsprogramms, so fällt die Bewertung ernüchternd aus. Zwischen 2001 und 2007 sind insgesamt 540.000 Wohnungen saniert worden – dies entspricht gerade einmal 5 Prozent des Sanierungsbedarfs. Geht man davon aus, dass Wohngebäude normalerweise alle 40 Jahre grundlegend saniert werden, liegt das Potential für die energetische Sanierung bei einer Million Wohnungen im Jahr.Zum Teil wird von der Politik sogar gefordert, jährlich 3 Prozent des Wohnungsbestands – also 1,2 Millionen Wohnungen – energetisch aufzurüsten.

Ein Grund für die zögerliche Aufnahme kann in der Konditionenfestlegung durch die KfW gefunden werden. Sie bestimmt die maximale Kredithöhe, die Tilgungsmodalitäten und die Kreditlaufzeit. Ob diese Konditionen tatsächlich den Wünschen der Kunden entsprechen, bleibt fraglich. Problematisch ist darüber hinaus der Vertrieb der Darlehen. Die privaten Banken sind gefordert, die Kredite der KfW durchzuleiten, was sich für die Institute kaum rechnet. Dass das Interesse der Banken, ihren Kunden die KfW-Darlehen anzubieten, eher gering ist, ist nicht verwunderlich. Noch gravierender ist jedoch, dass die Effizienz des Kreditprogramms nicht gewährleistet ist. Die KfW ist eine staatseigene Förderbank, die mit ihren Programmen nicht im Wettbewerb steht. Ob die staatliche Förderung tatsächlich dazu genutzt wird, die maximale Zinsverbilligung zu erreichen, ist fraglich. Es ist bekannt, dass staatliche Unternehmen, die keine Gewinnmaximierung anstreben, zu höheren Verwaltungskosten und insgesamt zu geringerer Wirtschaftlichkeit neigen. Das ist eine Folge der mangelnden Anreize.

Gefragt sind alternative Modelle zur Stimulierung der energetischen Sanierung. Eine naheliegende Lösung besteht in der Vergabe von Gutscheinen. Die Bundesregierung könnte an Haushalte und Unternehmen, die energetische Investitionen planen, Gutscheine austeilen, deren Höhe sich nach der Investitionssumme richtet. Diese Gutscheine könnten die Haushalte und Unternehmen unmittelbar in einen Zuschuss verwandeln, wenn sie die Investitionen mit ansonsten eigenen Mitteln bestreiten können, oder aber sie gehen mit den Gutscheinen zu den Banken und lassen sich Angebote für zinsgünstige Darlehen unterbreiten. Im Gegenzug lösen dann die Banken die Gutscheine ein. Schnell würde ein Wettbewerb um die Gutscheine einsetzen, und die Banken würden gegenseitig versuchen, sich zu unterbieten. Außerdem würde auch ein Wettbewerb hinsichtlich der Rahmenbedingungen einsetzen, weil die Banken versuchen, den Wünschen der Kunden hinsichtlich der Flexibilität der Darlehen entgegenzukommen. Auch würden die Banken ihr Marketing-Instrumentarium nutzen, um ihre Angebote zu vertreiben, da sie dann selbst ein Interesse an der Vergabe geförderter Sanierungskredite hätten.

Der Autor ist Leiter der Forschungsstelle Immobilienökonomik im Institut der deutschen Wirtschaft Köln.