3. Mai 2010

Immobilienbesitz und Wohnungen

Das Immobilienvermögen der deutschen Haushalte beträgt aktuell über 5 Billionen Euro. Es hat sich damit seit der deutschen Einheit verdoppelt. Sowohl der Anteil der Haus- und Grundbesitzer als auch die Wohneigentümerquote haben sich im langfristigen Trend erhöht. Die Wohnqualität hat sich langfristig deutlich verbessert. Weder auf eine Zentralheizung noch auf eine komplette Sanitärausstattung muss heute in den allermeisten Wohnungen verzichtet werden – nur 1 beziehungsweise 3 Prozent der Wohnungen haben in diesen Bereichen Lücken. Die neuen Länder haben dabei sowohl bei der Wohnfläche je Kopf als auch bei der Ausstattung schnell Anschluss an Weststandards gefunden.

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Das Immobilienvermögen – Wohnbauten und Bauland – der privaten Haushalte hat sich in Deutschland seit der deutschen Einheit von knapp 2,6 Billionen Euro im Jahr 1991 auf über 5 Billionen Euro im Jahr 2007 annähernd verdoppelt. Dabei verfügt nach den Ergebnissen der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe 2008 knapp jeder Zweite über Haus- und Grundbesitz. Im Jahr 1969 waren es noch weniger als 40 Prozent. Dementsprechend ist auch die Wohneigentumsquote – also der Anteil der Haushalte, der in der eigenen Wohnung tatsächlich lebt – langfristig gestiegen. Zwar ergibt sich gegenüber dem Jahr 1950 nur ein Zuwachs von 6 Prozentpunkten. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass zur Beseitigung der Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg zunächst vor allem öffentlich geförderte Geschosswohnungen entstanden. Zwischen 1950 und 1961 sank die Wohneigentumsquote daher zunächst von 39 auf unter 34 Prozent. In den neuen Bundesländern ist die Eigentümerquote seit der Wende von 27 auf 34 Prozent gestiegen. Die Wohneigentumsquote ist in den letzten Jahren zwar leicht gesunken, könnte künftig aber wieder zunehmen, da Eigenheime im Rahmen der privaten Altersvorsorge mehr und mehr an Bedeutung gewinnen.

Die quantitative und qualitative Wohnraumversorgung hat sich aber nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter deutlich verbessert. Erkennbar ist dies bereits an der Zahl der Wohnungen, die sich in den letzten 50 Jahren mehr als verdoppelt hat – gab es 1958 erst 14 Millionen Wohnungen, sind es aktuell allein in Westdeutschland (ohne Berlin) über 31 Millionen. Dabei waren Ende der 1950er-Jahre bereits die größten Nachkriegsengpässe beseitigt. Denn in den Fünfzigern wurden mit großzügiger finanzieller Förderung rund 5,4 Millionen Wohnungen fertig gestellt und damit das Wohnungsdefizit erheblich verringert. Mit dem sogenannten „Lücke-Plan“, benannt nach dem damaligen Bundesbauminister Paul Lücke, wurde im Jahr 1960 die Zwangsbewirtschaftung abgeschafft. Die Mietpreisbindung wurde schrittweise aufgehoben, was die Bautätigkeit beflügelte. Bereits 1970 wurde bei den Wohnungen die 20-Millionen-Grenze übersprungen.

In Ostdeutschland ist die Wohnungszahl seit Mitte der 1980er-Jahre nur um etwa 12 Prozent gestiegen. Hier wirkt sich aus, dass die Wohnungsversorgung zwar nicht qualitativ aber quantitativ bereits zu DDR-Zeiten recht gut war und dass viele Bürger nach der Öffnung der Mauer Ostdeutschland den Rücken kehrten. In Deutschland insgesamt nimmt trotz stagnierender Bevölkerungszahl die Zahl der Haushalte weiter zu. Dahinter steht der Trend zu Ein- und Zweipersonenhaushalten, der auch eine Folge der Alterung unserer Gesellschaft ist. Damit dürfte in Zukunft der Wohnungsbestand in Deutschland zunächst weiter steigen.

Der Bauboom hat den Bundesbürgern sehr viel größere Wohnungen beschert. So verfügte ein Einwohner 1965 im Durchschnitt über eine Wohnfläche von lediglich 22,3 Quadratmetern, während er oder sie im Jahr 2008 in Westdeutschland mit knapp 43 Quadratmetern eine fast doppelt so große Fläche in Anspruch nehmen konnte. Die neuen Bundesländer haben nach der Wende schnell aufgeholt und liegen nun mit einer Pro-Kopf-Fläche von über 39 Quadratmetern fast auf Augenhöhe mit Westdeutschland. Mitte der 1980er-Jahre hatte jeder Einwohner in Ostdeutschland erst um die 28 Quadratmeter zur Verfügung. Dass sich die Bürger in Ost und West nun wesentlich stärker ausbreiten können als früher, hat mehrere Ursachen: Mit dem gestiegenen Einkommen hat sich auch die Nachfrage nach größeren Wohnungen erhöht. Die zunehmende Zahl von Single-Haushalten – zum Teil ebenfalls Folge des langfristig gestiegenen Wohlstands – und die Zweitwohnungen von Pendlern führen aber auch zu einem höheren Wohnflächenbedarf.

Fast alle Wohnungen sind mit einer Zentralheizung ausgestattet. Sowohl in Ost- als auch in Westdeutschland müssen nur noch in gut 3 Prozent der Wohnungen die Räume einzeln beheizt werden oder kalt bleiben. Das war in den neuen Bundesländern lange Zeit anders: Noch 1991 verfügte dort lediglich jede zweite Wohnung über eine Zentralheizung. Bereits sieben Jahre später waren mehr als 80 Prozent der Wohnungen zentral beheizt. Ähnlich schnell holten die neuen Länder bei der Sanitärausstattung auf. Die Toilette auf der halben Treppe ist auch dort zur Ausnahme geworden. In Ostdeutschland verfügen jetzt mehr als 98 Prozent aller Wohnungen über Bad und/oder Dusche sowie ein WC innerhalb der Wohnung. Unmittelbar nach dem Fall der Mauer fehlten noch in fast jeder fünften Wohnung diese elementaren Ausstattungsmerkmale.