Im Osten lohnt Kaufen

Die günstigste Art zu wohnen (Für mehr Details klicken Sie bitte auf die jeweiligen Landkreise und Städte):

2013

Mieten (Mietrendite mindestens 0,5 Prozentpunkte höher als Kaufrendite)

Kaufen (Kaufrendite mindestens 0,5 Prozentpunkte höher als Mietrendite)

Neutral (Differenz zwischen Mietrendite und Kaufrendite geringer als 0,5 Prozentpunkte)

2009

Mieten (Mietrendite mindestens 0,5 Prozentpunkte höher als Kaufrendite)

Kaufen (Kaufrendite mindestens 0,5 Prozentpunkte höher als Mietrendite)

Neutral (Differenz zwischen Mietrendite und Kaufrendite geringer als 0,5 Prozentpunkte)

Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, IW Köln

Diese Karten können Sie kostenlos auf Ihrer Website einbetten. Schicken Sie eine Mail an onlineredaktion <AT> iwkoeln.de

Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich in den vergangenen fünf Jahren deutlich verändert: Besonders in den Großstädten sind die Mieten und Kaufpreise stark gestiegen, gleichzeitig war es noch nie so günstig, eine Immobilie zu finanzieren – dank der seit geraumer Zeit niedrigen Hypothekenzinsen. Daher ist es für immer mehr Menschen attraktiver, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen als zur Miete zu wohnen:

Während 2008 noch 43 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden wohnten, waren es zwei Jahre später bereits knapp 46 Prozent.

Dieser Trend zum Eigenheim ist vor allem in Ostdeutschland zu beobachten, aber auch zunehmend in den alten Ländern.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat auf Basis dieser Entwicklung einmal genauer auf den Immobilienmarkt geschaut und untersucht, wo in Deutschland es sich ökonomisch gesehen lohnt, Eigentum zu erwerben, und wo es vorteilhafter ist zu mieten. Dazu haben die IW-Forscher die Daten aller 402 deutschen Landkreise für die vergangenen fünf Jahre analysiert und die Miet- und die Kaufrendite miteinander verglichen (Kasten). Das Ergebnis (Grafik):

Im Jahr 2009 war das Kaufen lediglich in 7 Prozent der Landkreise in Deutschland die attraktivere Wohnform, 2013 traf dies bereits auf 27 Prozent zu.

Insbesondere im Osten Deutschlands lohnt sich eine selbst genutzte Immobilie (Grafik). Dort war es im Jahr 2013 in keinem einzigen Landkreis attraktiver, nicht in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Aber auch in einigen Landkreisen in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland ist der Erwerb einer Immobilie vorteilhafter.

In Bayern und in Teilen von Baden-Württemberg dagegen sollte man – ökonomisch betrachtet – eher mieten als kaufen. Und auch in den Großstädten wie München oder Hamburg rechnet sich aufgrund der in jüngster Vergangenheit rasant gestiegenen Kaufpreise nach wie vor eher das Mieten.

Im Großteil der Bundesrepublik gab es im vergangenen Jahr jedoch keine eindeutige Präferenz – die finanziellen Vorteile des Mietens oder Kaufens hielten sich hier ungefähr die Waage. Das heißt, die Renditeunterschiede beliefen sich auf weniger als 0,5 Prozentpunkte. In diesen Landkreisen ist die Miet- oder Kaufentscheidung wirtschaftlich gesehen neutral – hier sind individuelle Faktoren wie Lage und Zuschnitt der Immobilie wichtiger.

Die höhere Attraktivität des Kaufens in vielen Regionen, die erschwinglichen Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien und der Mangel an Anlagealternativen für das Ersparte werden die Quote an Wohneigentum in Deutschland weiter steigen lassen. Sollte die Niedrigzinsphase noch lange andauern, könnte sich dies auch auf das bisher ausgewogene Verhältnis von Miet- und Eigentumsmarkt in Deutschland auswirken, das für viele Nachbarn in Europa als Vorbild dient.

Wie gerechnet wurde

Um zu ihren Aussagen über die ökonomischen Vorteile des Kaufens oder Mietens zu gelangen, mussten die IW-Wissenschaftler einen rechnerischen Umweg gehen. Zunächst haben sie ermittelt, was sich für einen privaten oder gewerblichen Investor mehr lohnt – eine Immobilie selbst zu nutzen oder sie zu vermieten:

  • Bei der Selbstnutzung berechnet sich die Rendite im Wesentlichen aus der Differenz von gesparter Miete im Verhältnis zum Kaufpreis plus Zinszahlungen für aufgenommene Kredite, Eigenkapital- und Instandhaltungskosten. Steuerliche Faktoren spielen hier keine Rolle.
  • Bei der Vermietung ist die Berechnung der Rendite hingegen komplizierter, denn dabei sind steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. So muss der Vermieter die Mieteinnahmen versteuern. Im Gegenzug kann er allerdings auch Kosten steuerlich geltend machen, beispielsweise Instandhaltungskosten, gezahlte Zinsen sowie Abschreibungen auf das Gebäude beziehungsweise die Wohnung.

Die ökonomische Entscheidung für den Investor ist dann einfach: Die Selbstnutzung ist besser, wenn die gesparten Mieten höher sind als die Kosten der Nutzung. Sind die Kosten der Eigennutzung dagegen höher als die Mieten, ist es günstiger, sein Eigentum zu vermieten.
Unter plausiblen Annahmen lässt sich diese Fragestellung nun auf die Situation eines Verbrauchers übertragen, der vor der Entscheidung steht, Eigentum zu kaufen oder zur Miete zu wohnen. Denn bei einem funktionierenden Wohnungsmarkt mit hinreichendem Wettbewerb sind Vermieter gezwungen, ihre steuerlichen Vorteile in Form von niedrigeren Mieten an die Mieter weiterzugeben. Insofern kann das Kalkül „selbst nutzen oder vermieten“ mit dem Kalkül „kaufen oder mieten“ gleichgesetzt werden.

IW-Trends

Michael Schier / Michael Voigtländer: Mieten oder Kaufen – Eine Analyse für die deutschen Kreise

IconDownload | PDF

Mietpreisbremse
IW-Nachricht, 17. Mai 2016

Mietpreisbremse Die Mietspiegel sind das ProblemArrow

Nach aktuellen Medienberichten zeigt eine Studie, dass die Mietpreisbremse in Berlin nicht wirkt: Die Mieten liegen teilweise noch immer deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Schon fordern verschiedene Interessensgruppen umfangreiche Nachbesserungen an der Bremse. Doch der richtige Weg bestünde darin, die Mietspiegel zu verbessern. mehr

Wohnpreise und Kaufkraft
Pressemitteilung, Nr. 16 vom 29. März 2016

Wohnpreise und Kaufkraft Deutsche Großstädte werden günstigerArrow

Wohnen in deutschen Großstädten ist in den vergangenen fünf Jahren relativ gesehen nicht teurer, sondern günstiger geworden. Denn die Einkommen sind im Schnitt schneller gestiegen als die Mieten und die Selbstnutzerkosten, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt. Allerdings profitieren von der Entwicklung hauptsächlich Gutverdiener und Wohlhabende. mehr

Wohnungsmarkt
IW-Kurzbericht, Nr. 12 vom 29. März 2016

Wohnungsmarkt Kaufen versus Mieten in deutschen GroßstädtenArrow

Die Mieten und Preise in den deutschen Großstädten sind seit 2010 kräftig gestiegen. Dennoch ist das Wohnen in den deutschen Metropolen heute teilweise erschwinglicher als noch 2010. Ursächlich hierfür sind die durchschnittlich gestiegenen Einkommen und vor allem – mit Blick auf das Wohneigentum – die gefallenen Zinsen. Entsprechend ist in allen deutschen Großstädten das Kaufen günstiger als das Mieten. mehr