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Immobilien-Index Quelle: Tiberius Gracchus - Fotolia

Mithilfe der Antworten lassen sich Rückschlüsse ziehen auf die gegenwärtige Lage und die konjunkturellen Aussichten der gesamten Immobilienbranche für die kommenden 12 Monate. Subindizes für die vier wichtigsten Teilmärkte Büro, Handel, Wohnen und Projektentwicklung zeigen ein differenzierteres Bild der Stimmungslage. Die Ergebnisse werden vierteljährlich im Immobilien-Monitor des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln und im Handelsblatt veröffentlicht.

Wer wird befragt?

Befragt werden die Geschäftsführer und leitenden Angestellten von rund 600 Immobilienunternehmen, also Immobilien-Aktiengesellschaften, G-REITs, Immobilien-Leasinggesellschaften, Wohnungsunternehmen, Projektentwickler, Kapitalanlagegesellschaften, Versicherungen, Private Equity Fonds, Stiftungen, Vermögensverwalter und Family Offices. Damit bildet der Index das Stimmungsbild aller institutionellen Investoren in Immobilien ab.

Methodik

Die Befragung ist als klassische Konjunkturumfrage konzipiert, die die Einschätzungen der Geschäftsführer und leitenden Angestellten für ihr jeweiliges Unternehmen erhebt. Neben den beiden klassischen Fragen zur Geschäftslage und den Aussichten des eigenen Unternehmens werden auch Fragen zu den Preis- und Mietentwicklungen, den Bestandsveränderungen und den Finanzierungsbedingungen gestellt. Die Einzelergebnisse werden mithilfe der sogenannten Saldenmethode zusammengeführt. Dabei werden die prozentualen Anteile der drei Antwortkategorien (gut, neutral, schlecht) aller Umfrageteilnehmer saldiert, also der Anteil der negativen Antworten von dem Anteil der positiven Antworten abgezogen, während neutrale Antworten für den Saldo keine Rolle spielen. In einem weiteren Schritt werden die Ergebnisse auf Basis von Größenklassen gewichtet, um den unterschiedlichen Unternehmensgrößen Rechnung zu tragen. Durch dieses Vorgehen entstehen gewichtete und aggregierte Salden für die aktuelle Geschäftslage und die Geschäftserwartungen. Der aktuelle Stand des Immobilien-Index bildet das Geschäftsklima eines Quartals in Relation zum Wert des Basisquartals ab.

Aufbau der Fragebögen

Die ersten beiden Fragen beziehen sich auf die Einschätzung der aktuellen und zukünftigen Geschäftslage. Wie beim Geschäftsklimaindex des ifo Instituts wird also die allgemeine Geschäftslage ermittelt, nicht jedoch kleinteilige Variablen erhoben wie Umsatz, Gewinn und Auftragseingänge. Diese Daten würden wohl keinen besseren Konjunkturindikator ergeben, weil je nach Markt unterschiedliche Auswirkungen auf die einzelnen Variablen zu erwarten sind. Da Entwicklungen und Trends im Immobiliensektor generell langsamer ablaufen als in anderen Märkten, und die Akteure erfahrungsgemäß ihr Verhaltung langsamer anpassen, werden immer die Erwartungen für die nächsten 12 Monate – und nicht etwa für eine kürzere Spanne – abgefragt. Wie bei den meisten anderen Konjunkturindikatoren sind nur drei Antworten möglich: gut, neutral und schlecht.

Die weiteren Fragen sollen eine detaillierte Beurteilung des in den Fragen 1 und 2 ermittelten Geschäftsklimas ermöglichen. Es gibt zwei Fragebögen, die sich geringfügig unterscheiden, da der eine Fragebogen einige spezielle Fragen für Projektentwickler enthält. Die Projektentwickler werden nach den Vorvermietungen und Vorverkäufen, den Grundstückskäufen sowie den Finanzierungsbedingungen gefragt. Die sonstigen Befragten werden zu den Preis- und Mietenentwicklungen sowie den Bestandsveränderungen befragt, um Aussagen zur konjunkturellen Lage in den Investitions- und Mietmärkten treffen zu können. Darüber hinaus ist in jedem Quartal eine Sonderfrage vorgesehen, um das Meinungsbild zu aktuellen Themen einzufangen (z. B. Welche Auswirkungen hat Basel III?).

Von jedem Teilnehmer werden vorab Kennzahlen erhoben, um eine differenzierte Auswertungen und eine Gewichtung der Teilnehmer bei der Indexbildung vornehmen zu können. Diese Basisbefragung wird jährlich wiederholt, um Änderungen bei den Unternehmen erfassen zu können.

Hier geht es zu den vierteljährlichen Veröffentlichungen zum Immobilien-Index.

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