Auch wenn das Thema Häuserpreise mit dem Ende der Wirtschafts- und Finanzkrise aus den Schlagzeilen verschwunden ist, müssen große Investoren – wie offene Immobilienfonds, Pensionsfonds oder Versicherungen – den Markt weiterhin genau beobachten. Denn die Preise für Wohn- und Büroimmobilien folgen meist einem ausgeprägten Zyklus. So steigt die Immobiliennachfrage im Aufschwung an, was die Preise nach oben treibt. Bauen und Verkaufen lohnen sich also wieder mehr. Doch bis die neuen Wohntürme und Bürokomplexe geplant und errichtet sind, kann sich die Wirtschaft erneut auf Talfahrt befinden – dann lässt das zusätzliche Angebot die Preise sinken.

Immobilienfonds

Das Problem: Ein solcher Preisrutsch kann unvermittelt drohen, wenn sich etwa nur die konjunkturellen Erwartungen ver­schlechtern. Um ihr Risiko ein­zudämmen, inves­tieren die Immobilienanleger deshalb zunehmend global (Grafik):

Die deutschen offenen Immobilienfonds investierten im Herbst 2009 gut 70 Prozent ihres Anlagevermögens im Ausland – dreieinhalb Jahre zuvor hatte der Auslandsanteil erst 57 Prozent betragen.

Angesichts der Tatsache, dass die Immobilienpreise in der Finanzkrise rund um den Globus in die Knie gingen, ist jedoch zweifelhaft, ob die Strategie der Risikostreuung aufgehen kann. Darauf deutet auch eine vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln durchgeführte Analyse für die zwei Immobiliensparten hin:

1. Büroimmobilien. Hier ist die Preisentwicklung in 19 europäischen Groß­städten von Anfang 2000 bis Mitte 2010 weitgehend parallel verlaufen. Maßgeblich hierfür ist die Globalisierung – über den Handel und die Kapitalmärkte wachsen die Volkswirtschaften zusammen. Demnach folgen auch die Immobilienmärkte den Konjunkturzyklen immer häufiger im Gleichschritt. Zu den Ausnahmen zählen lediglich Brüssel – aufgrund der besonders vielen Behörden ist der Büromarkt der Stadt weitgehend unabhängig von konjunkturellen Schwankungen – sowie in geringerem Maße Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg.

2. Wohnimmobilien. Auch hier entwickeln sich die Preise in Europa weitgehend parallel, wenn auch nicht ganz so ausgeprägt. Lediglich Deutschland hat sich abgekoppelt. Entsprechend interessant ist der hiesige Markt für Investoren, was sich auch in der derzeit deutlich steigenden Nachfrage nach Wohngebäuden niederschlägt.

Hauptursache für die deutsche Sonderstellung ist die Form der Finanzierung – weil die eigenen vier Wände überwiegend mit festverzinslichen Darlehen realisiert werden, beeinflussen kurzfristige Zinsschwan­kungen den Häusermarkt kaum.

Kirill Pomogajko / Michael Voigtländer
Zur Synchronität der Immobilienzyklen – Eine Faktoranalyse
IW-Trends 1/2011

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