Quer durch Europa sind die Bedingungen für Baudarlehen sehr unterschiedlich. Die EU-Kommission überlegt daher bereits seit einigen Jahren, die Immobilienfinanzierung zu harmonisieren. Dies würde jedoch die Wahlmöglichkeiten der Verbraucher einschränken. Besser wäre es daher, die nationalen Kreditprodukte um ein europäisches Angebot zu ergänzen.*)

Wer in Deutschland ein Eigenheim errichtet, der greift üblicherweise auf einen Kredit zurück, dessen Zins für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben wird. Die meisten Bauherren steuern zudem eigenes Geld bei, um die vier Wände zu finanzieren.

Im europäischen Ausland sind die Gepflogenheiten anders. Die Spanier z.B. kennen fast ausschließlich Darlehen, deren Zinssatz alle drei bis sechs Monate an die Marktentwicklung angepasst wird. Die Niederländer nehmen oft 120 Prozent des zum Häuslebau benötigten Kapitals als Kredit auf, um etwa auch noch eine neue Küche bezahlen zu können. Und die Briten bekamen ihr Baudarlehen bis vor einiger Zeit auch, ohne einen Einkommensnachweis vorzulegen.

Angesichts dieser Unterschiede könnte man meinen, dass der europäische Binnenmarkt auf diesem Gebiet nicht funktioniert – zumal weniger als 1 Prozent der Darlehen grenzüberschreitend vergeben wird, also von Anbietern, die im Land des Kunden keine eigene Filiale haben. Daher prüft die EU-Kommission derzeit die Harmonisierung der europäischen Wohnungsbaukredite und der Regeln für ihre Vergabe.

Ein aktuelles Gutachten, das das Institut der deutschen Wirtschaft Köln zusammen mit dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung Mannheim und der Universität Bonn erstellt hat, zeigt jedoch, dass sich die unterschiedlichen Baufinanzierungen nicht auf unvollständige Märkte zurückführen lassen. Maßgeblich sind vielmehr die jeweiligen nationalen Gegebenheiten (Grafik):
In Großbritannien etwa werden sieben von zehn Wohnungen und Häusern von ihren Eigentümern genutzt – in Deutschland beträgt die Wohneigentumsquote dagegen lediglich gut 43 Prozent.

Den Briten stehen also kaum Mietwohnungen zur Verfügung, und so sind die meisten Haushalte auf den Wohnungskauf angewiesen. Darauf haben sich die britischen Banken eingestellt – sie bieten auch weniger kreditwürdigen Kunden Darlehen an, verlangen dafür jedoch hohe Zinsaufschläge. In Deutschland hingegen gibt es keinen Bedarf an solchen Konditionen, weil die Bundesbürger auf ein breites Angebot an Mietwohnungen zurückgreifen können.

Auch der geringe Anteil an grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungen ist kein Zeichen von unzureichend funktionierenden Märkten. Vielmehr ist entscheidend, dass ein Baudarlehen für die meisten Menschen das größte Kreditgeschäft ihres Lebens darstellt. Sie legen daher – insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Finanzkrise – Wert auf persönliche Beratung und wenden sich vornehmlich an Banken vor Ort. Ausländische Kreditanbieter haben es daher schwer, zumal sie kaum mit niedrigeren Zinssätzen punkten können. Denn die Kosten der Darlehen unterscheiden sich letztlich kaum.

Vor diesem Hintergrund würde die von der EU-Kommission angestrebte Harmonisierung zwar zu einheitlichen Regeln und Produkten führen, die aber die nationalen Besonderheiten außer Acht lassen und die Wahlmöglichkeiten der Verbraucher einschränken. Zugleich wären auch in einem solchen harmonisierten Markt grenzüberschreitende Kredite weiterhin Mangelware.

Die EU sollte daher besser einen Rahmen schaffen, der es den Banken erlaubt, zusätzlich ein europaweit einheitliches Darlehen anzubieten. Dieses könnte dann mit den nationalen Angeboten um die Gunst der Haus- und Wohnungskäufer konkurrieren und so den Wettbewerb stärken, statt die Entscheidungsmöglichkeiten der Verbraucher einzuschränken.

Sinnvoll wäre es in diesem Zusammenhang auch, wenn rechtliche Hindernisse bei der grenzüberschreitenden Darlehensvergabe aus dem Weg geräumt würden. So bieten etwa deutsche Banken bislang in Frankreich keine Darlehen an. Der Grund: Dort ist es den Finanzinstituten verboten, von einem Kunden, der sein Darlehen vorzeitig tilgt, eine vollständige Kompensation für die ihnen entgangenen Zinsen zu verlangen. Für deutsche Banken ist dies jedoch geschäftlicher Standard.

 

*) Vgl. Michael Voigtländer u.a.

Ein europäischer Binnenmarkt für die Wohnungsbaufinanzierung, Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen Nr. 73

domus:vs, Berlin 2010, erscheint in Kürze