Schon immer waren Logistikimmobilien bei Investoren sehr begehrt. Nicht umsonst, denn Logistikunternehmen performen überdurchschnittlich gut und bieten vor allem gute Diversifikationsmöglichkeiten. Schon Charles Dow kannte diese Stärken der Logistikbranche und begründete 1884 den Dow Jones Transportation Average, welcher der älteste Aktienindex der USA und Vater der berühmten Dow Jones Familie ist.
Der erste Index bestand damals fast ausschließlich aus Eisenbahngesellschaften, heute ist er ein bunter Querschnitt der gesamten Logistik- und Transportbranche.
Doch worin liegt die Stärke dieser Branchen? Ein Blick auf den Arbeitsmarkt zeigt, dass die Entwicklung der Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten im Wirtschaftszweig „Lagerei sowie Erbringung von sonstigen Dienstleistungen für den Verkehr“ herausragt. Langfristig gesehen wächst die Anzahl der Beschäftigten in der Logistik deutlich stärker als in anderen Wirtschaftszweigen (Abbildung). So ist sie zwischen 2003 und 2008 um fast 10% gewachsen, während die gesamtdeutsche Beschäftigung kaum zugelegt hat. Somit stieg der Bedarf an Logistikimmobilien, was sich positiv auf die Mieten auswirkt. Seit der Insolvenz von Lehman Brothers am 15. September 2008 haben allerdings viele Beschäftigte in der Logistik ihren Job verloren, obwohl die Arbeitslosigkeit in Deutschland überraschend niedrig geblieben ist. Die Talsohle scheint für die Logistik aber erreicht. Man kann daher davon ausgehen, dass sich die Logistik nach dem Einbruch schnell erholen wird und sich bald wieder ähnlich hohe Beschäftigtenzahlen wie vor der Finanzkrise einstellen werden. Für Investoren bieten die momentan noch hohe Leerstandsquoten Chancen, da diese die Preise für Logistikimmobilien nach unten drücken und künftig wieder höhere Renditen erwarten lassen.
Weniger auffällig – aber nicht weniger relevant – verhält es sich kurzfristig. Bei genauer Betrachtung der quartalsmäßigen Wachstumsraten bemerkt man, dass die Logistik deutlich früher Arbeitsplätze schafft als andere Branchen. Man könnte auch sagen, dass während die großen Wirtschaftszweige synchron schrumpfen und ihren Tiefpunkt erreichen, die Logistik schon im Begriff ist wieder Beschäftigung aufzubauen. Dies bietet gute kurzfristige Diversifikationsmöglichkeiten, da die Beschäftigtenzahl nur schwach mit derjenigen anderer Wirtschaftszweige korreliert ist.
Dieses Phänomen lässt sich dadurch erklären, dass der Transport und die Lagerei von Waren und Gütern immer vor der eigentlichen Wertschöpfung erfolgen. Die Globalisierung und die fortschreitende Arbeitsteilung machen die Logistik unerlässlich. Das langfristig starke Wachstum in Deutschland lässt sich auch dadurch erklären, dass Deutschland seit der EU-Osterweiterung den geografischen Mittelpunkt der EU darstellt und somit ein wichtiger Standort für die Logistik ist und es auch bleiben wird, selbst bei einer Eingliederung von beispielsweise Island oder Kroatien.
Was heißt das für Investoren? Eine Investition in Logistikimmobilien, wie zum Beispiel in Güterverkehrszentren, Warenverteilzentren, Versandlager, Umschlag und Güterverteilzentren, ist in einem guten Immobilienportfolio aufgrund der guten Diversifikationsmöglichkeiten nicht zu vernachlässigen. Seit einigen Jahren lässt sich ein Trend zum Auslagern der logistischen Arbeiten feststellen. Große Unternehmen führen ihre logistischen Leistungen – aufgrund der gestiegenen Komplexität – nicht mehr im Betrieb durch. Sie nutzen stattdessen Dienstleister mit eigenen Lagerhallen und Logistikzentren. Dies erleichtert es Investoren, sich an Logistikimmobilien zu beteiligen.
Nicht unbeachtet bleiben sollte das Potenzial für Büroinvestoren. Von den über 640.000 Beschäftigen in der Logistik entfallen immerhin 30% auf Bürobeschäftigte.
Ein Nachteil der Logistik sollte allerdings nicht unerwähnt bleiben. So stark und schnell die Logistik auch auf das Wirtschaftswachstum reagiert, so empfindlich kann sie auch gegenüber Wirtschaftskrisen sein.