Die globale Finanzkrise hat schmerzhaft verdeutlich, dass alle internationalen Märkte von Schocks in einzelnen Länder betroffen sind. So nimmt die Konvergenz wie z.B. in den Aktienmärkten oder bei Rohstoffpreisen zu. Gerade auch in Europa wird ein weiteres Angleichen der Wirtschaftsentwicklung durch die zunehmende Verflechtung der Volkswirtschaften erwartet. Solch eine Konvergenz der jeweiligen nationalen Entwicklung ist jedoch im Immobilienbereich noch relativ schwach, wie die Entwick-lung der Total Returns zeigt (Tabelle). Der Total Return ist die Gesamtrendite vor Steuern und vor Finanzierung von direkt gehaltenen Immobilien.
Innerhalb der IPD Gruppe werden für die meisten europäischen Länder, aber auch zunehmend für außereuropäische Länder, repräsentative und international vergleichbare Benchmarks für die jeweilige nationale Portfolioanalyse ermittelt. Die Total Returns 2009 in den 16 europäischen Ländern, in denen IPD repräsentative Daten erhebt, reichen von -23,3 Prozent bis +5,5 Prozent und stellen so eine beträchtliche Spanne von 28,8 Prozentpunkten dar.*
Deutschland ist mit einer Gesamtrendite von 2,5 Prozent ein Land im oberen Mittelfeld der Immobilienperformance im Jahr 2009, während ein anderes Euroland, Irland, eine durchschnittliche Gesamtrendite von -23,3 Prozent erleidet. Diese riesigen Unterschiede innerhalb des gleichen Währungsraums sind bemerkenswert, da der relevante Leitzins identisch und die Gesamtinflationserwartungen recht ähnlich sein sollten.
Die Performance der verschiedenen Länder wird von IPD auch zu einem Pan-European Index zusammengeführt. Dabei gehen die einzelnen Länder mit der Größe ihres Immobilienmarktes ein, der für institutionelle Investoren zur Verfügung steht. Der IPD Pan-European Index beträgt für das Jahr 2009 1,4 Prozent. Damit hat sich der europäische Durchschnittswert wieder aus dem negativen Bereich verabschiedet, in dem er sich im Jahr 2008 mit -4,4 Prozent befunden hat. Die Spannbreite der Performance bietet internationalen Investoren Chancen Anlagemöglichkeiten mit unterschiedlichen Rendite-Risiko Profilen auszuwählen. Gleichzeitig erfordert dies von einem Investor, dass Länder analysiert werden, die verschiedene Performancemuster aufweisen. Längerfristig betrachtet ist der britische Markt beispielsweise deutlich volatiler als kontinentaleuropäische Länder wie Belgien, Deutschland, Österreich oder Schweiz.
Diese Differenzen ergeben interessante Diversifikationsmöglichkeiten, was jedoch gerade im Immobilienbereich oft beträchtliche Investitionssummen verlangt. Jedoch ist durch die Entwicklung eines Marktes von Derivaten auf Immobilienindizes ein Engagement auf den Märkten auch mit kleinerem Investitionsvolumen möglich. Alternativ können mit Derivaten auf Immobilienindizes auch bewusst Risiken einzelner Immobilienmärkte abgesichert werden. Auf IPD Indizes wie für Großbritannien, Deutschland und Frankeich werden schon Derivate gehandelt und es wird erwartet, dass der Einsatz dieser Instrumente für die Portfoliosteuerung eine zunehmende Bedeutung gewinnt. Somit kann die große Spannbreite der internationalen Immobilienrendite entweder aktiv genutzt oder die Auswirkungen auf das eigene Immobilienportfolio bewusst verringert werden.**
Gastautor: Dr. Daniel Piazolo, IPD
* IPD Investment Property Databank (2010). IPD Multinational Market Digest. Wiesbaden.
** Piazolo, Daniel (2009)
„Risikooptimierung durch Immobilienderivate“ in Junius
Karsten und Daniel Piazolo (Hg.)
Praxishandbuch Immobilienmarkt Risiken
S. 209-233.